Het zal u niet ontgaan zijn: de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) treedt per 1 januari 2024 in werking. De Wkb treedt gelijktijdig in werking met de veelbesproken Omgevingswet. Omdat de Omgevingswet een gigantische wetgevingsoperatie is die veel aandacht in de media krijgt, lijkt de Wkb een ondergeschikte wetswijziging. Niets is minder waar. Net als de Omgevingswet heeft ook de Wkb een enorme impact op de bouwwereld!
Het doel van de Wkb is de kwaliteit van bouwwerken te verbeteren. De overheid meent dat er te veel gebreken zijn en dat het toezicht door gemeenten, in de steeds complexere bouwwereld, tekortschiet. Om die reden introduceert de Wkb een compleet nieuw stelsel voor het bouwtoezicht én worden de verplichtingen en de aansprakelijkheid van de aannemer aanmerkelijk verzwaard.
De belangrijkste veranderingen – kort samengevat – op een rij:
- Partijen in de bouw moeten gaan werken met een zogenoemde kwaliteitsborger. Dit zijn onafhankelijke controleurs die vooraf en tijdens de bouw controleren of het ontwerp en de realisatie van het bouwwerk voldoet aan de eisen uit het Bouwbesluit 2012 (straks: het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)). De kwaliteitsborgers zijn private partijen die moeten beschikken over een certificering van de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw (TloKB). De kosten van deze kwaliteitsborgers moeten door de betrokken partijen zelf worden betaald.
- Onder de Wkb wordt het aanvragen van een vergunning gemakkelijker, omdat bij de aanvraag geen technische gegevens en constructieve berekeningen meer hoeven te worden aangeleverd. Volstaan kan worden met het contracteren van een gecertificeerde kwaliteitsborger die het ontwerp en de bouw controleert. Eventuele technische wijzigingen tijdens de bouw hoeven ook niet meer langs de gemeente. De kwaliteitsborger controleert en administreert deze. Indien de kwaliteitsborger tijdens de bouw afwijkingen signaleert, zal de gemeente worden geïnformeerd en kan een bouwstop worden opgelegd. Gemeenten doen dus een aanmerkelijke stap terug in het bouwtoezicht. Sommigen spreken de verwachting uit dat de legestarieven hierdoor zullen dalen. Dat is afwachten.
- De kwaliteitsborger moet een compleet en verifieerbaar bouwdossier maken en na afloop van het werk schriftelijk aan de gemeente verklaren dat het bouwwerk is gebouwd conform de daaraan te stellen technische eisen. Als de kwaliteitsborger deze verklaring niet afgeeft, mag het bouwwerk niet in gebruik worden genomen. Het werk van de kwaliteitsborger vrijwaart de aannemer overigens niet voor gebreken in het bouwwerk. De aannemer blijft onverminderd aansprakelijk voor gebreken, ook als de kwaliteitsborger fouten zou hebben gemaakt bij zijn controlerende taak.
- De aannemer is straks altijd aansprakelijk voor gebreken die na de oplevering worden ontdekt, tenzij hij kan aantonen dat het gebrek hem niet is toe te rekenen (artikel 7:758 lid 4 BW). De bewijslast voor verborgen gebreken komt dus volledig bij de aannemer te liggen. Dit is dwingend recht. Alleen bij een professionele opdrachtgever kan hiervan worden afgeweken in de overeenkomst (een afwijking in de UAV 2012 is dus niet voldoende).
- De waarschuwingsplicht van de aannemer voor onjuistheden in de opdracht of stukken afkomstig van de opdrachtgever wordt verzwaard. De aannemer moet schriftelijk en ondubbelzinnig waarschuwen voor fouten in de opdracht en daarbij ook wijzen op de eventuele gevolgen daarvan (artikel 7:754 lid 2 BW). Dit is dwingend recht bij consument- opdrachtgevers.
- Voorts komt er een wettelijke verplichting tot het samenstellen en overleggen van een opleverdossier, waarin onder meer de tekeningen, toegepaste materialen, onderhoudsvoorschriften en garanties moeten worden opgenomen (artikel 7:754a BW). Dit is regelend recht. Partijen kunnen dus zelf regelen of er een opleverdossier moet worden gemaakt en zo ja wat daarin moet zitten. Als zij dit niet contractueel regelen, dan geldt dit wetsartikel.
- In geval van de bouw van een woning in opdracht van een consument-opdrachtgever schrijft de Wkb dwingend voor dat de aannemer tijdig moet adviseren over het al dan niet aanhouden van de 5% regeling in depot bij de notaris (artikel 7:768 lid 2 BW) en over de vraag of er een verzekering voor het werk is afgesloten (7:765a BW). Het is zaak dat aannemers hun offerte en werkwijze hierop aanpassen.
De Wkb geldt voorlopig alleen voor bouwwerken die vallen in de zogenoemde gevolgklasse 1. Dit zijn onder meer grondgebonden woningen, woonboten en vakantiehuisjes, maar ook bedrijfshallen en fabrieken met maximaal 2 verdiepingen. Ook aanbouwen en verbouwingen vallen onder de Wkb, mits zij niet vergunningvrij zijn. Voor de precieze indeling van deze gevolgklasse 1 wordt verwezen naar artikel 1.43 Bouwbesluit (straks Bbl).
De Wkb geldt nog niet voor appartementencomplexen, kantoren of winkels. Ook geldt een uitzondering voor monumenten, en bouwwerken waarvoor een milieu- of gebruiksvergunning nodig is. Voor deze bouwwerken blijft dus de normale vergunningsprocedure gelden. Bij combinatieprojecten geldt steeds de zwaarste klasse. De bedoeling is dat de Wkb over circa 5 jaar ook gaat gelden voor alle andere bouwwerken.
Kortom, de Wkb gaat leiden tot grote veranderingen in bouw. Aannemers en opdrachtgevers zullen bij het opstellen van nieuwe aannemingsovereenkomsten en offertes nu al oog moeten hebben voor deze nieuwe wetgeving. Wilt u hierover meer informatie of even sparren over wat dit precies voor uw bedrijf betekent? Neem dan contact op met Wouter den Harder.
Hoewel deze publicatie met grote zorgvuldigheid is samengesteld aanvaardt Stijl B.V. geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit deze uitgave zonder hun medewerking. De aangeboden informatie is bedoeld ter algemene kennisname en kan niet worden beschouwd als advies.
