Wie: Vincent Gruis, hoogleraar Housing Management TU Delft en voorzitter Transitieteam Circulaire Bouweconomie

Circulair bouwen is de nieuwe stip op de horizon

Op de vraag hoe Nederland er over vijftien jaar uitziet op het gebied van woningbouw kan Vincent Gruis duidelijk zijn: “Over 15 jaar zal de woningvoorraad er grotendeels hetzelfde uitzien. Het vastgoed van de toekomst staat er al. Wat wel verschil gaat maken is hoe we bouwen en renoveren.”

De woningbehoefte is groot. Om aan de vraag te voldoen moeten er een miljoen woningen bij de komende vijftien jaar. “Of dat aantal gehaald gaat worden is de vraag, maar we zullen verdichting in de steden krijgen door de toevoeging van hoogbouw en daarnaast verrast worden door nieuwe slimme concepten voor gezinswoningbouw”, voorspelt Vincent Gruis.

Hij verwacht dat een flink deel van de woningen industrieel gebouwd gaat worden. Huizen die bestaan uit elementen die in de fabriek in elkaar worden gezet en op de bouwplaats gemonteerd. “Snel en efficiënt, bovendien ben je zo minder afhankelijk van de schaarse arbeidskrachten. Alleen dat al maakt industrieel bouwen noodzakelijk en dat zie je ook op het netvlies van de bouwsector staan. Waarom zou je nog steen voor steen opstapelen?”
Naast het streven naar ‘snelheid door prefabricatie’ en energiezuinigheid is er volgens de hoogleraar steeds meer aandacht voor circulariteit. “Het efficiënter omgaan met grondstoffen staat hoog op de agenda. Dus willen we woningen die demonteerbaar zijn. Onderdelen die over vijftig jaar niet meer nodig zijn moeten eruit gehaald kunnen worden en hergebruikt voor iets anders. We willen dat alles zo lang mogelijk herbruikbaar is. Stel je bouwt nu woningen bij in een middelgrote stad. Als het over vijftig jaar niet meer wenselijk is om hier te wonen, kun je die woningen verplaatsen naar een regio die wel in trek is. Industrieel bouwen en het demontabel maken van woningen gaat goed. De wens is om 25% procent van de woningbouw op deze manier te vervaardigen.”

Gaan we nog verschil zien in hoe die woningen er aan de buitenkant uitzien? Gruis denkt van wel. “Vanwege het streven naar circulariteit is er een sterke drang naar het gebruik van bio-based materialen, zoals hout. Als je nieuwe bomen blijft planten kun je redelijk milieuvriendelijk bouwen. Hout gaat ook goed samen met industriële vervaardiging: hout is makkelijk te monteren en te vervoeren en kan nog lager in prijsniveau zijn ook, afhankelijk van de manier van bouwen.”

In 2050 moet de hele economie circulair zijn. Gaan we dat halen? Gruis: “Vanuit Europa komt daar steeds meer beleid voor. We moeten kijken wat voor typen normen de markt echt helpen. Marktpartijen willen wel aan de gang met circulariteit maar hebben streefnormen nodig; die komen uit de overheid. Vanuit het Transitieteam Circulaire Bouweconomie denken wij dat we ver komen als we de normen Milieu Kosten Indicator (MKI) en de Milieu Prestatie Gebouwen (MPG) aanpassen. De methoden zijn voor beide instrumenten hetzelfde: het gaat over milieubelasting over de hele levensduur. De visie van het transitieteam is dat het goed zou zijn als rond 2030 voor alle bouwactiviteiten een maximum MKI wordt vastgesteld. De Rijksoverheid is ook beleid aan het ontwikkelen voor de normstelling. Het vergt veel van ambtenaren en experts om dat voor te bereiden want er moet goed worden gekeken naar welke aanpassingen en indicatoren nodig zijn om aan de ambitie te kunnen voldoen. Vanuit mijn rol in de bouwwereld denk ik dat dit een heel belangrijk thema is voor de nieuwe regering.”

Tekst: Maaike Staffhorst

Cliënt: Martijn Hunfeld, bedrijfsjurist van Multi
Start samenwerking Multi en STIJL Advocaten: 2006
Uitgelichte zaak: de projectontwikkeling van Kamperpoort in Zwolle vanaf 2011

Na stevig onderhandelen toosten op een succesvol project

Martijn Hunfeld is bedrijfsjurist bij Multi, een organisatie die zich tegenwoordig vooral richt op het beheer van winkelvastgoed in Europa. De samenwerking met STIJL dateert uit de tijd dat Multi meer de focus op projectontwikkeling had. In deze nieuwsbrief zetten Truke den Uyl-Slagter en Martijn Hunfeld de spotlight op Kamperpoort, een gebied aan de centrumrand van Zwolle, waar kort na de vastgoedcrisis een Pathé-bioscoop, woningen, winkels en een parkeergarage werden gerealiseerd.

Martijn Hunfeld

Martijn Hunfeld werkt al dertien jaar voor Multi. Door die lange arbeidsgeschiedenis noemt hij zichzelf wel eens grappend ‘een dinosauriër’. “Ik heb veel gedaan en meegemaakt bij Multi. Door verandering van eigenaar is de organisatie de laatste jaren van kleur veranderd. De focus is nu meer op asset management komen te liggen, in ons geval het beheer van winkelvastgoed in Europa. Aan projectontwikkeling doen we nu minder. Maar dat kan natuurlijk altijd weer veranderen.”

Met veel plezier kijkt de bedrijfsjurist terug op de zinderende tijd van de projectontwikkeling. “Het was ontzettend leuk om omringd te zijn door talent, om samen met jonge en commercieel ingestelde collega’s aan mooie zaken te werken. Dat gaf een bepaalde energie en dynamiek.”

Daarom STIJL: hands on en gunstig geprijsd
Truke den Uyl-Slagter herkent die ‘vibe’. “Wij zijn in 2006 begonnen met STIJL. Via ons persoonlijke netwerk hadden wij goede contacten bij Multi. Zowel jullie als wij waren geestdriftige cowboys die doelgericht te werk wilden gaan en snel wilden schakelen. Doordat STIJL een klein kantoor was, konden we bij nieuwe projecten van Multi in de regel meteen inspringen.”
Martijn: “Toen ik in 2008 in dienst kwam bij Multi waren jullie al aan boord. Mijn contact met jou en met de andere partners van STIJL was meteen heel prettig. De praktische aanpak en het gedegen advies maakten het samenwerken plezierig. Een andere belangrijke reden was de gunstige prijs. Wat niet ten koste ging van de kwaliteit. Jullie boden hetzelfde serviceniveau als een groot kantoor, maar dan voor een aanmerkelijk lager tarief.”

De rol van STIJL: zorgen voor comfort in crisistijd
Multi en STIJL trokken op bij vele projecten. Zoals in 2011, bij de ontwikkeling van Kamperpoort, een gebied aan de centrumrand van Zwolle met sociale huurwoningen, winkels, parkeergarage en een bioscoop. Truke stelde de samenwerkingsovereenkomsten op tussen de gemeente, woningcoöperatie Delta Wonen en Multi en de koopovereenkomsten met de gemeente, Delta Wonen en Pathé.
Martijn: “Kamperpoort was aanvankelijk groter bedacht, maar door de crisis moesten we rationaliseren. Het was een moeilijke periode om iets van de grond te krijgen. Het financierings- en zekerhedenvraagstuk speelde.”
Truke: “We hadden minder te willen.”
Martijn: “Om überhaupt iets van de grond te krijgen waren we toegeeflijker in het tegemoetkomen aan eisen. Zoals de bouw van sociale huurwoningen met een flinterdunne marge. Een noodzakelijk kwaad. Als ontwikkelaar verdienen we ons geld liever met retail.”
Truke: “Het was de uitdaging om toch zoveel mogelijk een comfortabele positie in te bouwen. Zodat je niet helemaal in een wurggreep zat.”

Onderweg met STIJL: begrip creëren en zaken bespoedigen
Buikpijnmomenten hebben Martijn en Truke gedurende het traject nooit gehad. Truke: “Er werd stevig onderhandeld. Want natuurlijk probeerde de ene partij zoveel mogelijk risico’s bij de andere partij neer te leggen. Maar de onderlinge verhoudingen waren goed. Iedereen had begrip voor elkaars positie en gaf de ruimte om met inhoudelijke argumenten de standpunten toe te lichten. Dan maak je een fijner contract. Bij sommige gemeenten is dat wel eens anders, die kunnen zich minder verplaatsen in een projectontwikkelaar. En denken: je mag blij zijn met alles wat je krijgt.”
Martijn: “Het contact met de gemeente Zwolle is inderdaad relatief soepel verlopen. Soms moesten we veel druk uitoefenen om zaken te bespoedigen. Zoals de aanleg van openbaar gebied, parkeerplaatsen en opstelplaatsen voor winkelwagens. Dat moest overeenkomen met onze bouwplanning, omdat we anders, bij het te laat opleveren van het vastgoed, een boete van de belegger zouden krijgen.”

Resultaat met STIJL: succesvolle realisatie van Kamperpoort
Uiteindelijk werden alle deadlines gehaald. Martijn lacht: “Als ontwikkelaar ben je eigenlijk niets anders dan een procesmanager. Dat is soms spannend, maar ook leuk. Beleggers stellen vaak hoge eisen. Dan moet je van goeden huize komen om dat te kunnen waarmaken. Dat is gelukt, het project is in 2016 één keer opgeleverd, zonder mankementen.”
Truke: “Kamperpoort is een prachtige plek in Zwolle waar op duurzame wijze is gebouwd. De combinatie met winkels en de bioscoop maakt het echt heel gaaf.”
Martijn: “Het is een aanwinst voor de stad. Precies wat alle partijen voor ogen hadden. Dat is de verdienste van de mensen die het ontworpen en gebouwd hebben. Maar de contracten droegen ook bij aan een succesvolle realisatie.”
Truke: “Als alles goed is dichtgetimmerd heb je een contract naderhand niet nodig. De beste contracten verdwijnen in de lade!”

Tekst: Iris Stam