Recent onderzoek (Stijl Advocaten) naar de doorlooptijd van de huurprijsherzieningsprocedures voor middenstandsbedrijfsruimte over de afgelopen vijf jaren levert een dramatisch plaatje op. De gemiddelde doorlooptijd van de procedures bij de rechtbanken (kantongerechten) nemen 23,2 maanden in beslag, dus bijna twee jaar. Wordt geappelleerd bij het hof dan komt de totale looptijd op 38,15 maanden, dus ruim drie jaren. Dat zijn schokkende cijfers!

Maar dat is nog niet alles. Artikel 7:304 BW bepaalt niet alleen dat pas kan worden gedagvaard als er een advies van (een) deskundige(n) voorligt, maar ook dat, als partijen het daarover niet eens worden een verzoek aan de kantonrechter kan worden gedaan die dan de deskundige(n) aanwijst. En het artikel bepaalt – en dat is een ernstige weeffout van de wetgever – dat de datum van indiening van het verzoekschrift heeft te gelden als datum van ingang van de huurprijsaanpassing. Daarmee heeft de partij die de huurprijsaanpassing wenst er belang bij om zo snel mogelijk tot de vaststelling te komen dat er geen overeenstemming over de aan te wijzen deskundige(n) kan worden bereikt om vervolgens onverwijld zo’n verzoekschrift in te dienen. Daar is de andere partij het dan niet mee eens en die verzet zich, desnodig ook nog in appel en in cassatie. Want hoger beroep tegen de beschikking van de kantonrechter op het verzoekschrift is (helaas) niet uitgesloten. In dergelijke gevallen gaan er dus maanden – en soms jaren voorbij, vooraleer aan de eigenlijke huurprijsaanpassingsprocedure kan worden toegekomen, middels het uitbrengen van een dagvaarding. (meer…)

Als de burgemeester van een gemeente vaststelt dat er in een bepaald pand (woning) binnen zijn gemeente dingen gebeuren die strijdig zijn met de openbare orde (drugs) dan kan hij het pand (de woning)  voor een bepaalde periode doen sluiten. Dat staat in artikel 174a van de Gemeentewet – en het is niet leuk voor de huurder en de eigenaar van de (huur)woning.

Artikel 7:231, lid 2 van het BW geeft de verhuurder in zo’n situatie de mogelijkheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk   te ontbinden. En daar staat spanning op. Want de publiekrechtelijke sluiting is in tijd beperkt, maar de civielrechtelijke ontbinding is voor altijd.

Vandaar dat (gewezen) huurders de neiging hebben om, na zo’n buitengerechtelijke ontbinding, de woning weer te betrekken als de publiekrechtelijke sluitingsperiode voorbij is. Verhuurder moet alsdan toch naar de rechter om ontruiming (wegens gebruik zonder recht of titel; er is immers ontbonden) te forceren. En huurders stellen zich dan teweer met het pleit dat de gevorderde ontruiming strijdig is met de redelijkheid en de billijkheid, misbruik van bevoegdheid oplevert, alsmede schending van de mensenrechten. (meer…)

Wij zijn er trots op te kunnen melden dat onze kwaliteiten als hoogwaardige juridische dienstverlener werkzaam voor de professionele vastgoedmarkt ook het afgelopen jaar niet onopgemerkt zijn gebleven en wij in ranking zijn gestegen in zowel The Legal 500 als in de Chambers Europe Guide 2015!

Onze cliënten zeiden onder meer over ons:

“We need a fast, flexible company; this is the one for us.”

(meer…)

Bij de verkoop van vastgoed is de verkoper verplicht om de eigendom van de verkochte zaak onbelast over te dragen. Dit betekent – onder meer – dat op de verkochte zaak geen bijzondere lasten of beperkingen mogen drukken, tenzij de koper deze uitdrukkelijk (in de koopovereenkomst of de leveringsakte) heeft aanvaard (artikel 7:15 lid 1 BW).

Wat zijn nu precies bijzondere lasten of beperkingen? De tekst van artikel 7:15 BW werkt dit niet nader uit. Blijkens de parlementaire geschiedenis moet het gaan om “lasten en beperkingen die de verkochte zaak in het bijzonder betreffen, en niet die welke drukken op alle zaken van dezelfde soort, zoals belastingen en retributies”.  Het gaat hierbij om de zogenaamde “rechtsgebreken” aan de verkochte zaak. Feitelijke gebreken worden bestreken door artikel 7:17 BW. 

Omdat de wetgever de verplichting van de verkoper tot verschaffing van onbelaste eigendom dermate fundamenteel heeft geacht, geldt geen eigen onderzoeksplicht voor de koper in de openbare registers. De verkoper moet te allen tijde voor de afwezigheid van bijzondere lasten en beperkingen instaan, tenzij de koper die uitdrukkelijk heeft aanvaard. Professionele partijen mogen overigens van artikel 7:15 BW afwijken, maar bij een consumentenkoop is iedere afwijking ten nadele van de koper vernietigbaar. (meer…)

Recent in maart werd de Retailagenda gepresenteerd, een initiatief van minister Kamp (EZ). De agenda bevat een aantal – uit te werken – ideëen die er voor moeten zorgen dat het winkelbestand in binnensteden waar nodig gerevitaliseerd wordt. Eén van de ideeën waar onze belangstelling naar uitgaat is de gedachte om de huurprijzen meer marktconform te laten vaststellen en om de in-de-plaatsstellingsregeling bij bedrijfsoverdracht toe te spitsen op wat de wetgever destijds bedoeld heeft.

Dat zal allemaal op basis van experimenten gebeuren in vooraf aangewezen gemeenten. En het moet allemaal ‘juridisch houdbaar’ worden uitgewerkt binnen het geldende regelgevingskader. Dat laatste zal niet meevallen. We hebben, wat de huurprijsvaststelling betreft, te maken met semi-dwingend recht (er mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken van de artikelen 7:303 en 304 BW) of zelfs, wat de in de plaatsstelling betreft, volledig dwingend recht (art. 7:307 iuncto art. 7:291 lid 2 BW). (meer…)

Opnieuw heeft het Gerechtshof Arnhem/Leeuwarden de Pachtkamer (en de Grondkamer) duidelijk gemaakt dat de pacht van grond, al dan niet met opstallen, per 1 september 2007 – met onmiddellijke werking – is omgezet in een huurrelatie. Zie GHARL:2014:8070 van 21 oktober 2014, en eerder GHARN:2011:BP6580 en GHARN:2012:BW4844. Laat het duidelijk zijn: per 1 januari 2007 zijn alle hobbyboerende pachters huurder geworden!

Stijl advocaten tekende samen met vele overheden en marktpartijen op 9 oktober jl. de Intentieverklaring Ruimtelijke Adaptatie van het Ministerie Infrastructuur en Milieu.

Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren in ons land moeten we onze steden inrichten met het oog op de toekomst. We moeten bouwen aan een stedelijk gebied dat bestand is tegen wateroverlast, droogte, hitte en de gevolgen van een mogelijke overstroming. Stijl advocaten tracht samen met haar relaties bij te dragen aan een waterrobuust Nederland. Voor deelnemende partijen en meer informatie zie onderstaande link.

(meer…)

De verkoper van onroerend goed moet garanderen dat het verkochte niet is belast met een bijzondere last of beperking, tenzij de koper die uitdrukkelijk heeft aanvaard (artikel 7:15 BW). De verkoper kan de koper bovendien geen onderzoeksplicht voor deze bijzondere lasten of beperkingen tegenwerpen. Een dergelijke bijzondere last of beperking kan ook voortvloeien uit het bestemmingsplan.

Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft in dit verband onlangs een opmerkelijk arrest gewezen. De verkoper in deze zaak had twee aan elkaar grenzende kadastrale percelen verkocht met als kwalitatieve aanduiding in de koopovereenkomst: ‘door koper te gebruiken als bouwgrond’. De koper wilde op de grond een woning met garage bouwen.

Na de levering bleek de koper dat op het tweede kadastrale perceel waarop de garage zou worden gebouwd geen woonbestemming, maar een agrarische bestemming rustte met de aanduiding “kernrand”. De koper betoogt in de procedure dat hem geen “bouwgrond” is geleverd omdat op het tweede perceel een bouwverbod rust. De koper vordert ontbinding van de koopovereenkomst en schadevergoeding. (meer…)

De wet bepaalt dat de rechter kan ingrijpen in een overeenkomst bij onvoorziene omstandigheden. Dat lijkt mooi bij tegenvallers als gevolg van de vastgoedcrisis. Een recente uitspraak van de rechtbank Den Haag (11 juli 2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:8483) laat – opnieuw – zien dat ontwikkelaars hierop vrijwel nooit een beroep kunnen doen. In dit nieuwsbericht wordt de zaak besproken. Vervolgens worden oplossingen aangedragen.

De feiten

Eind 2008 sluit de gemeente een samenwerkingsovereenkomst met een ontwikkelaar. Het gaat om een (her)ontwikkeling en omvat de realisatie van onder andere woningen. Partijen zijn overeengekomen dat tussentijdse aanpassing van de overeenkomst of zelfs beëindiging mogelijk is, “indien zich een extreme wijziging van omstandigheden (waaronder extreme wijziging van marktomstandigheden) voordoet welke naar objectieve maatstaven een verdere ongewijzigde uitvoering van deze overeenkomst voor partijen of een van hen in redelijkheid niet langer verantwoord maakt”. In dat geval dienen partijen met elkaar in overleg te treden. Dat gebeurt en partijen sluiten in 2011 een aanvullende overeenkomst. Kort daarna geeft de ontwikkelaar aan de overeenkomst toch niet na te kunnen komen. Er vindt opnieuw overleg plaats. Dat leidt niet tot een oplossing en de ontwikkelaar beëndigt in 2013 de samenwerking. De gemeente houdt echter vast aan de gemaakte afspraken. Partijen staan vervolgens voor de rechter.

(meer…)

Om in de toenemende vraag van Spaanstalige cliënten over investeringen in vastgoed en infrastructuur te voorzien, heeft Stijl recent een Spanish desk opgericht. In die desk wordt naast de kennis van de Spaanse taal, de kennis van cross border transacties en investeringen gebundeld met onze uitstekende kennis van de lokale vastgoed- en infrastructuurmarkt. Op die manier kunnen Spaanstalige cliënten optimaal worden begeleid bij hun vastgoed- en/of infratructuur investeringen in Nederland.