Ontwikkelaars let op: een omgevingsvergunning mag geweigerd worden ondanks toerekenbare toezeggingen van de gemeente. Dat blijkt uit de interessante uitspraak van de Raad van State van 10 juni 2020 over het vertrouwensbeginsel. In het Vastgoedjournaal gaat Thom Groot op de casus in en zet hij uiteen welke lessen uit de uitspraak kunnen worden getrokken door ontwikkelaars: klik hier of download de publicatie: Omgevingsvergunning-mag-geweigerd-worden-ondanks-toerekenbare-toezeggingen-gemeente.

Uit de interessante uitspraak van de Raad van State van 11 maart jl. blijkt dat vakantieparkontwikkelaar en -exploitant Droompark geen beroep kan doen op een “toezegging” van de gemeente Sluis. Advocaat Thom Groot van Stijl Advocaten bespreekt de casus en zet de geleerde lessen op een rij. (meer…)

De Raad van State lijkt steeds strengere eisen te stellen bij het aannemen van belanghebbendheid, bijvoorbeeld bij omwonenden die zich richten tegen een besluit zoals een bestemmingsplan of vergunning en die vaker niet-ontvankelijk worden verklaard. Advocaat Thom Groot legt het uit.

Het uitgangspunt van de Raad van State is dat degene die rechtstreeks feitelijke gevolgen ondervindt van een activiteit die een besluit zoals een bestemmingsplan of vergunning toestaat, belanghebbende is bij dat besluit. Het criterium ‘gevolgen van enige betekenis’ dient als correctie op dit uitgangspunt. Gevolgen van enige betekenis ontbreken als de gevolgen van de activiteit voor de woon-, leef- of bedrijfssituatie van betrokkene van geringe betekenis zijn. Daarbij wordt rekening gehouden met de factoren afstand tot, zicht op, planologische uitstraling van en milieugevolgen (o.a. geur, geluid, licht, trilling, emissie, risico) van de activiteit die het besluit toestaat. Ook aard, intensiteit en frequentie van de feitelijke gevolgen kunnen van belang zijn. (meer…)

Op 15 januari 2020 heeft de Raad van State een interessante uitspraak gedaan over vermeende toezeggingen van een gemeente en een inspanningsverplichting in een anterieure overeenkomst. Voor ontwikkelaars zijn uit deze zaak de volgende algemene regels op te maken:

1. Alleen als door of namens het bevoegde bestuursorgaan een uitlating is gedaan dat daadwerkelijk zal worden meegewerkt aan vergunningverlening of bestemmingswijziging op verzoek van de ontwikkelaar, is sprake van een (bindende) toezegging.

2. De Raad van State vereist onvoorwaardelijke toezeggingen van het bestuursorgaan wil een ontwikkelaar een succesvol beroep kunnen doen op het vertrouwensbeginsel. (meer…)

Op 18 december 2019 heeft de Raad van State een belangrijke uitspraak gedaan over (mondelinge) toezeggingen van een gemeente in een bestemmingsplanzaak. Voor de vastgoedpraktijk zijn uit deze zaak de volgende twee vuistregels te destilleren.

Als een bedrijf een succesvol beroep wil kunnen doen op een toezegging van de gemeente, dan moet deze voldoende concreet zijn. De Raad van State legt de lat hierbij vrij hoog. Wat door een bedrijf is gewenst moet één-op-één overeenkomen met het onderwerp van de toezegging; Miscommunicatie is van alle tijden en branches en dus ook in mondeling contact tussen gemeenten en bedrijven. Maak daarom als bedrijf altijd een schriftelijk verslag van besprekingen met ambtenaren en bestuurders en laat dit verslag bij voorkeur accorderen door deze ambtenaren en bestuurders. (meer…)

Wanneer kan een ontwikkelaar een succesvol beroep doen op het vertrouwensbeginsel richting de overheid? Thom Groot van Stijl Advocaten gaat in zijn nieuwste blog in op een bestemmingsplanzaak over een toezegging. Welke lessen zijn geleerd?

Recent (26 februari jl.) heeft de Raad van State een interessante uitspraak gedaan over het vertrouwensbeginsel. In deze zaak slaagt het beroep van de ontwikkelaar op het vertrouwensbeginsel niet omdat de overheid geen toezegging heeft gedaan. Dat neemt niet weg dat de Raad van State langzaamaan steeds meer gewicht toekent aan gewekt vertrouwen door de overheid. Dat is dus opletten voor overheden en zoals uit deze zaak over een appartementengebouw blijkt, vooral voor ontwikkelaars. (meer…)

In een uitspraak van 24 april 2020 heeft de rechtbank Amsterdam uitgemaakt dat de vaststelling van een warmteplan een besluit is in de zin van artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) waartegen beroep kan worden ingesteld. Daarnaast oordeelt de rechtbank dat de gemeenteraad in het warmteplan niet mag afbakenen welke gelijkwaardige alternatieven zijn toegestaan. (meer…)

De Raad van State heeft zich kort geleden moeten uitlaten over de vraag of de recreatieark ‘Aqua Vive’ in Uitdam een omgevingsvergunningplichtig ‘bouwwerk’ betreft, of niet. Deze rechtsvraag speelt niet alleen in de gemeente Waterland. Wat voor gevolgen heeft deze uitspraak voor soortgelijke zaken? Een bijdrage van advocaat Thom Groot van Stijl Advocaten. (meer…)

Naast de impact op de volksgezondheid en de samenleving als geheel, is het inmiddels ook duidelijk dat de coronacrisis grote gevolgen heeft voor de economie. De eerste klappen vielen in de horeca en toeristenbranche. Inmiddels worden echter ook de eerste gevolgen van de corona-crisis in de bouwsector zichtbaar. Investeringen worden ‘on hold’ gezet en haalbaarheidsonderzoeken naar nieuwe ontwikkelingen gaan voorlopig in de ijskast. Deze beslissingen hebben vooral op langere termijn onvermijdelijk grote gevolgen voor de bouwsector. Directe effecten zien wij in de juridische praktijk echter ook. Zo doen aannemers een beroep op bouwtijdverlenging en leveranciers kampen met langere levertijden, bijvoorbeeld voor producten uit Azië. Ook worden van opdrachtgevers hogere prijzen of een bijbetaling verlangd, omdat de kosten aanzienlijk hoger uitvallen dan was voorzien of contractueel is afgesproken. (meer…)

Op 8 april jl. is het wetsvoorstel ‘Tijdelijke wet Covid-19 Justitie en Veiligheid’ ingediend bij de Tweede Kamer. Het wetsvoorstel betreft een verzameling van spoedwetgeving en heeft als doel de continuïteit van het rechtsverkeer te waarborgen door bepaalde maatregelen mogelijk te maken die noodzakelijk zijn in verband met de Covid-19 uitbraak.

Bij de adviesaanvraag over dit wetsvoorstel is aan de Raad van State de vraag gesteld of de door de overheid genomen coronamaatregelen een geldige reden kunnen zijn om beslissingen op aanvragen en bezwaren later te mogen nemen. Over die vraag schreef ik eerder een bericht in Vastgoedjournaal. (meer…)