Er is de laatste tijd veel te doen (geweest) over de hoge huurprijsindexaties en de nieuwe berekeningsmethode van de CPI (consumentenprijsindex) van het CBS. Huurprijsindexatie is (doorgaans) gebaseerd op de CPI. In dit nieuwsbericht wordt kort stil gestaan bij de aanleiding voor de nieuwe CPI-berekeningsmethode en de gevolgen daarvan voor de praktijk.

Aanleiding voor nieuwe CPI-berekeningsmethode

De CPI van het CBS meet de prijsontwikkeling van (bijna) alle goederen en diensten die de consument aanschaft, waaronder ook energie. Het is algemeen bekend dat de energieprijzen in 2022 aanzienlijk zijn gestegen, mede als gevolg van de oorlog in Oekraïne. De CPI is als gevolg daarvan in 2022 ook aanzienlijk gestegen. De reden van deze aanzienlijke stijging is dat de CPI tot voor kort was gebaseerd op uitsluitend nieuwe (energie)contracten. De nieuwe berekeningsmethode voor de CPI die het CBS heeft geïntroduceerd, gebruikt niet meer alleen nieuwe (energie)contracten voor de berekening van de CPI, maar kijkt ook verder terug naar oude contracten. Hiermee wordt een realistischer beeld van de inflatie gepresenteerd. Dit sluit, aldus het CBS, beter aan bij de actuele marktontwikkelingen. De nieuwe berekeningsmethode is van toepassing vanaf juni 2023. Deze methode leidt tot een minder hoog CPI-cijfer en dus tot minder hoge huurindexatie.

Gevolgen nieuwe berekeningsmethode

Huurders zijn niet blij met de forse huurverhogingen ten gevolge van de flink gestegen CPI. Hierover zijn inmiddels diverse rechtszaken gevoerd tussen huurders en verhuurders. Uit de rechtspraak volgt dat (nagenoeg) alle rechters van oordeel zijn dat de gestegen (oude) CPI en forse huurindexaties niet kunnen worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheid. Dan rest de vraag of de forse huurindexaties naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. De rechtspraak laat op dit punt een iets wisselender beeld zien, maar de rode draad lijkt te zijn dat een (forse) huurindexatie op grond van de (oude) berekeningsmethode van de CPI niet onaanvaardbaar is.

Uit een uitspraak van de kantonrechter Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2023:10295) lijkt te volgen dat de forse huurindexatie uiteindelijk bij toekomstige huurindexaties wordt gecorrigeerd door de nieuwe berekeningsmethode van de CPI. Zo bezien lijken huurders er onderaan de streep niet (veel) slechter vanaf te komen als tot juni 2023 de oude berekeningsmethode wordt gebruikt. De kantonrechter acht het in deze specifieke zaak echter wel onaanvaardbaar dat huurder het jaar tussen de huurindexatie via de nieuwe en de oude berekeningsmethode meer huur betaalt dan in de situatie dat ook in 2023 al middels de nieuwe berekeningsmethode zou zijn geïndexeerd. Er lijkt op basis van deze uitspraak dus wel een mogelijkheid voor huurders te bestaan om de hoge huurverhoging (deels) terug te krijgen. Of een huurder hierop aanspraak kan maken, hangt af van de maand dat wordt geïndexeerd en de specifieke afspraken in de huurovereenkomst. Het ging in de zaak die de kantonrechter Rotterdam voorlag om een indexatie per januari 2023.

Als gezegd, wordt de CPI vanaf juni 2023 berekend via de nieuwe methode. De tot en met mei 2023 gepubliceerde CPI-cijfers worden niet herzien. De indexatieclausule in de ROZ huurcontracten gaan uit van een berekeningsformule met het indexcijfer van de maand die vier maanden voor de kalendermaand ligt waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de maand die ligt zestien maanden voor de maand waarin de huurprijs wordt aangepast. Dit betekent dat er bij huurindexaties tot en met september 2024 wordt gerekend met de oude methode (mei 2023) en de nieuwe methode (juni 2024). Dit noemt het CBS een ‘methodebreuk’. De methodebreuk betekent een breuk in het gebruik van methodes en houdt in dat de inflatie niet alleen wordt beïnvloed door werkelijke prijsontwikkelingen, maar ook door de vergelijking van de CPI volgens de nieuwe met die volgens de oude methode. Het is nog onduidelijk wat hiervan precies de gevolgen zullen zijn en of hierin nog een opening voor huurders is gelegen om een (hoge) huurindexatie aan te kaarten bij de rechter.

Heeft u vragen over het voorgaande en/of uw huurindexering(en), neem dan contact op met onze huurrechtspecialisten Laura Kruitwagen of Laurens van Til via 0203469980, of per e-mail (kruitwagen@stijladvocaten.nl of vantil@stijladvocaten.nl).

Vermoedelijk zullen verhuurders van woonruimte vanaf begin volgend jaar in beginsel alleen nog maar (vaste) huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd kunnen sluiten. Het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten zal alleen nog mogelijk zijn onder strenge voorwaarden en in specifieke gevallen. Een algemene maatregel van bestuur waarin alle uitzonderingen worden beschreven, volgt nog. Te denken valt bijvoorbeeld aan de situatie dat verhuurder naaste familie in de woning wil laten wonen of als verhuurder na een verblijf in het buitenland zelf weer in de woning wil gaan wonen. Tijdelijke verhuur aan studenten blijft mogelijk. Ook verhuur van woonruimte waarbij het gebruik naar zijn aard van korte duur is of tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet blijft mogelijk. Bestaande tijdelijke huurovereenkomsten mogen blijven bestaan. Eén en ander volgt uit de nieuwe wet ‘Wet vaste huurcontracten’. De wet treedt naar verwachting in werking per 1 januari 2024. Zodra de datum van inwerkingtreding definitief bekend is, zullen wij dit berichten.

In geval van vragen, kunt u contact opnemen met Laura Kruitwagen.

Het Europees consumentenrecht speelt een steeds grotere rol in de bescherming van consumenten, waaronder ook huurders van woonruimten vallen. De afgelopen periode is in de rechtspraak veel te doen geweest over (oneerlijke) huurverhogingsbedingen in huurovereenkomsten. Hoe zit dit precies en wat is nu de stand van zaken?

Sinds april dit jaar oordelen verschillende Amsterdamse kantonrechters dat de standaard huurverhogingsbedingen oneerlijk zijn jegens huurders van woonruimten in de vrije sector (zie ECLI:NL:RBAMS:2023:2420, ECLI:NL:RBAMS:2023:4216, ECLI:NL:RBAMS:2023:4800).

Het gaat om zeer gebruikelijke bedingen over huurprijswijziging. Deze bedingen maken het mogelijk dat de verhuurder ieder jaar, naast de gebruikelijke inflatiecorrectie, ook een extra verhoging tot een bepaald maximaal percentage kan toepassen. Een dergelijk beding komt ook in de ROZ modellen voor (artikel 5 van het model 2003 en 2017):

“5.2 Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1  gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per ……………….. en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal ….%.”

Op grond van de EU-richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, stelt het Hof van Justitie vergaande beperkingen aan de geldigheid van dergelijke prijswijzigingsbedingen. Dit is overigens niet nieuw. De uitspraken hierover dateren al van enige jaren geleden (ECLI:C:EU:2013:180 en ECLI:EU:C:2012:242).

De Amsterdamse kantonrechters oordelen op grond van deze Europese jurisprudentie dat, door bovenop de indexering ieder jaar een extra huurverhoging mogelijk te maken, het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van huurder als consument aanzienlijk is verstoord. Ook ontbreekt een geldige reden voor de jaarlijkse wijziging met een maximaal % bovenop een verhoging met het indexeringspercentage. De huurder is hierdoor te veel aan de willekeur van de verhuurder overgeleverd en dat is dus niet toegestaan.

Het gevolg hiervan is dat, nog steeds volgens de Amsterdamse kantonrechters, het huurverhogingsbeding volledig buiten toepassing moet blijven. Dit betekent dat niet alleen de extra verhoging geen grondslag meer heeft, maar dat ook alle in het verleden toegepaste huurverhogingen (inclusief de inflatiecorrecties) geen grondslag meer hebben. Bovendien mag niet worden teruggevallen op een wettelijke regeling van aanvullend recht.

De meest besproken uitspraak in dit verband is die van de rechtbank Amsterdam van 3 augustus 2023 (Bouwinvest). Als gevolg van deze uitspraak kon de huurder, in plaats van het moeten betalen van een achterstand van 3 maanden huur, plotseling aanspraak maken op verrekening van circa EUR 65.000 met (toekomstige) huurtermijnen.

De rechtbank Amsterdam heeft in aanvulling op de eerdere uitspraken met vergaande (rechts)gevolgen voor verhuurders op 26 september 2023 (ten overvloede) overwogen dat goed huurderschap ex artikel 7:213 BW wel met zich kan brengen dat de huurder een vervangend eerlijk huurprijswijzigingsbeding moet accepteren. Deze nuancering zou voor verhuurders welkom zijn.

Gelet op deze vergaande consequenties voor alle bestaande huurovereenkomsten met een vergelijkbare (ROZ) clausule, heeft de kantonrechter in Amsterdam op 5 oktober jl. besloten om hierover (in een andere zaak) prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen.

Het kan nog wel maanden duren voordat er een uitspraak van de Hoge Raad. De Hoge Raad kan namelijk ook zelf weer prejudiciële vragen stellen aan het Hof van Justitie. Omdat ook het model van de ROZ mogelijk aanpassing behoeft, heeft de ROZ hierover op 6 oktober jl. een nieuwsbericht op hun website geplaatst.

Het is voorlopig afwachten hoe dit afloopt. We houden dit uiteraard in de gaten. Mocht u hierover vragen hebben, dan kunt u contact opnemen met Wouter den Harder of Laura Kruitwagen. Ook kunnen wij uiteraard met u meedenken over de (on)redelijkheid van huurverhogingsbedingen in een bestaande huurovereenkomst of over de formulering van dergelijke bedingen in nieuwe huurovereenkomsten.

Het zal u niet ontgaan zijn: de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) treedt per 1 januari 2024 in werking. De Wkb treedt gelijktijdig in werking met de veelbesproken Omgevingswet. Omdat de Omgevingswet een gigantische wetgevingsoperatie is die veel aandacht in de media krijgt, lijkt de Wkb een ondergeschikte wetswijziging. Niets is minder waar. Net als de Omgevingswet heeft ook de Wkb een enorme impact op de bouwwereld!

Het doel van de Wkb is de kwaliteit van bouwwerken te verbeteren. De overheid meent dat er te veel gebreken zijn en dat het toezicht door gemeenten, in de steeds complexere bouwwereld, tekortschiet. Om die reden introduceert de Wkb een compleet nieuw stelsel voor het bouwtoezicht én worden de verplichtingen en de aansprakelijkheid van de aannemer aanmerkelijk verzwaard.

De belangrijkste veranderingen – kort samengevat – op een rij:

1. Partijen in de bouw moeten gaan werken met een zogenoemde kwaliteitsborger. Dit zijn onafhankelijke controleurs die vooraf en tijdens de bouw controleren of het ontwerp en de realisatie van het bouwwerk voldoet aan de eisen uit het Bouwbesluit 2012 (straks: het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)). De kwaliteitsborgers zijn private partijen die moeten beschikken over een certificering van de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw (TloKB). De kosten van deze kwaliteitsborgers moeten door de betrokken partijen zelf worden betaald.
2. Onder de Wkb wordt het aanvragen van een vergunning gemakkelijker, omdat bij de aanvraag geen technische gegevens en constructieve berekeningen meer hoeven te worden aangeleverd. Volstaan kan worden met het contracteren van een gecertificeerde kwaliteitsborger die het ontwerp en de bouw controleert. Eventuele technische wijzigingen tijdens de bouw hoeven ook niet meer langs de gemeente. De kwaliteitsborger controleert en administreert deze. Indien de kwaliteitsborger tijdens de bouw afwijkingen signaleert, zal de gemeente worden geïnformeerd en kan een bouwstop worden opgelegd. Gemeenten doen dus een aanmerkelijke stap terug in het bouwtoezicht. Sommigen spreken de verwachting uit dat de legestarieven hierdoor zullen dalen. Dat is afwachten.
3. De kwaliteitsborger moet een compleet en verifieerbaar bouwdossier maken en na afloop van het werk schriftelijk aan de gemeente verklaren dat het bouwwerk is gebouwd conform de daaraan te stellen technische eisen. Als de kwaliteitsborger deze verklaring niet afgeeft, mag het bouwwerk niet in gebruik worden genomen. Het werk van de kwaliteitsborger vrijwaart de aannemer overigens niet voor gebreken in het bouwwerk. De aannemer blijft onverminderd aansprakelijk voor gebreken, ook als de kwaliteitsborger fouten zou hebben gemaakt bij zijn controlerende taak.
4. De aannemer is straks altijd aansprakelijk voor gebreken die na de oplevering worden ontdekt, tenzij hij kan aantonen dat het gebrek hem niet is toe te rekenen (artikel 7:758 lid 4 BW). De bewijslast voor verborgen gebreken komt dus volledig bij de aannemer te liggen. Dit is dwingend recht. Alleen bij een professionele opdrachtgever kan hiervan worden afgeweken in de overeenkomst (een afwijking in de UAV 2012 is dus niet voldoende).
5. De waarschuwingsplicht van de aannemer voor onjuistheden in de opdracht of stukken afkomstig van de opdrachtgever wordt verzwaard. De aannemer moet schriftelijk en ondubbelzinnig waarschuwen voor fouten in de opdracht en daarbij ook wijzen op de eventuele gevolgen daarvan (artikel 7:754 lid 2 BW). Dit is dwingend recht bij consument- opdrachtgevers.
6. Voorts komt er een wettelijke verplichting tot het samenstellen en overleggen van een opleverdossier, waarin onder meer de tekeningen, toegepaste materialen, onderhoudsvoorschriften en garanties moeten worden opgenomen (artikel 7:754a BW). Dit is regelend recht. Partijen kunnen dus zelf regelen of er een opleverdossier moet worden gemaakt en zo ja wat daarin moet zitten. Als zij dit niet contractueel regelen, dan geldt dit wetsartikel.
7. In geval van de bouw van een woning in opdracht van een consument-opdrachtgever schrijft de Wkb dwingend voor dat de aannemer tijdig moet adviseren over het al dan niet aanhouden van de 5% regeling in depot bij de notaris (artikel 7:768 lid 2 BW) en over de vraag of er een verzekering voor het werk is afgesloten (7:765a BW). Het is zaak dat aannemers hun offerte en werkwijze hierop aanpassen.

De Wkb geldt voorlopig alleen voor bouwwerken die vallen in de zogenoemde gevolgklasse 1. Dit zijn onder meer grondgebonden woningen, woonboten en vakantiehuisjes, maar ook bedrijfshallen en fabrieken met maximaal 2 verdiepingen. Ook aanbouwen en verbouwingen vallen onder de Wkb, mits zij niet vergunningvrij zijn. Voor de precieze indeling van deze gevolgklasse 1 wordt verwezen naar artikel 1.43 Bouwbesluit (straks Bbl).

De Wkb geldt nog niet voor appartementencomplexen, kantoren of winkels. Ook geldt een uitzondering voor monumenten, en bouwwerken waarvoor een milieu- of gebruiksvergunning nodig is. Voor deze bouwwerken blijft dus de normale vergunningsprocedure gelden. Bij combinatieprojecten geldt steeds de zwaarste klasse. De bedoeling is dat de Wkb over circa 5 jaar ook gaat gelden voor alle andere bouwwerken.

Kortom, de Wkb gaat leiden tot grote veranderingen in bouw. Aannemers en opdrachtgevers zullen bij het opstellen van nieuwe aannemingsovereenkomsten en offertes nu al oog moeten hebben voor deze nieuwe wetgeving. Wilt u hierover meer informatie of even sparren over wat dit precies voor uw bedrijf betekent? Neem dan contact op met Wouter den Harder.

Hoewel deze publicatie met grote zorgvuldigheid is samengesteld aanvaardt Stijl B.V. geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit deze uitgave zonder hun medewerking. De aangeboden informatie is bedoeld ter algemene kennisname en kan niet worden beschouwd als advies.

Het rekeninstrument AERIUS Calculator zou op 22 november j.l. geactualiseerd worden van versie 2021 naar versie 2022, maar dit wordt nu 26 januari 2023. Met AERIUS worden de effecten van (bouw)projecten voor de neerslag van stikstof in Natura 2000-gebieden bepaald bij toestemmingsverlening in het kader van de Wet natuurbescherming. AERIUS is (wettelijk) voorgeschreven in de Regeling natuurbescherming, zodat het de rekenkundige basis vormt voor natuurvergunningen, bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen met een ‘aanhaakplicht vanwege Natura 2000-activiteiten’. Jaarlijks wordt AERIUS geactualiseerd, zodat bij de berekeningen wordt uitgegaan van de meest actuele wetenschappelijke kennis over emissies en depositie. Hierdoor kan een berekening met een nieuwe versie van AERIUS tot een andere stikstofdepositie leiden ten opzichte van een vorige versie van AERIUS.

Voor vragen, opmerkingen of meer informatie kunt u contact opnemen met Michiel van Driel en Thom Groot. Klik hier voor het gepubliceerde artikel op www.vastgoedjournaal.nl.

Hoewel deze publicatie met grote zorgvuldigheid is samengesteld aanvaardt Stijl B.V. geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit deze uitgave zonder hun medewerking. De aangeboden informatie is bedoeld ter algemene kennisname en kan niet worden beschouwd als advies.

Het Didam-arrest leidt tot extra huiswerk voor de overheid. In de rechtspraktijk blijkt de overheid echter al snel een voldoende te krijgen voor haar huiswerk. Daarmee lijken de gevolgen van het Didam-arrest minder ingrijpend dan aanvankelijk werd verwacht dan wel gevreesd. (meer…)