Vers van de pers: Didam II; Overeenkomsten die in strijd met de Didam-regels tot stand zijn gekomen zijn gewoon geldig

Drie jaar geleden zette de Hoge Raad de vastgoedwereld op zijn kop met het Didam I-arrest (ECLI:NL:HR:2021:1778). Op grond van dat arrest zijn overheden verplicht om bij de verkoop van overheidsvastgoed mededingingsruimte te bieden, zodat alle potentiële gegadigden een gelijke kans krijgen om dat vastgoed te verwerven. Deze uitspraak sloeg in als een bom en houdt de vastgoedwereld al drie jaar stevig in zijn greep. Dit wordt mede veroorzaakt doordat de Hoge Raad in het arrest een op zichzelf heldere verplichting om mededingingsruimte te bieden formuleerde, maar tegelijkertijd veel vragen nog onbeantwoord liet. Het gaat dan bijvoorbeeld om de vraag naar de reikwijdte van het arrest en de vraag wat de consequenties zijn voor overeenkomsten die in strijd met het Didam-arrest tot stand zijn gekomen. De praktijk en ook lagere rechters worstelden hier de afgelopen drie jaar enorm mee (zie daarover ons eerste en tweede artikel in BR). Er werd dan ook reikhalzend uitgekeken naar de uitspraak van de Hoge Raad in de bodemprocedure. Vandaag is het zover!

In de eerste plaats oordeelt de Hoge Raad dat de regels uit het Didam-arrest niet pas gelden vanaf die uitspraak van 2021. De Didam-regels zijn gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zodat er geen aanleiding is hun toepasselijkheid in de tijd te beperken tot na het Didam-arrest. De Didam-regels hebben dus terugwerkende kracht en zijn ook van toepassing op handelen van een overheidslichaam dat heeft plaatsgevonden voorafgaande aan het Didam-arrest.

In de tweede plaats oordeelt de Hoge Raad dat een koopovereenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, niet om die reden nietig of vernietigbaar is. Zo’n overeenkomst is dus geldig, ook al blijkt dat de overheid bij het sluiten daarvan de Didam-regels niet of niet goed heeft gevolgd. De Hoge Raad voegt daaraan toe dat als de overheid in strijd met de Didam-regels overgaat tot verkoop van een onroerende zaak, zij in beginsel onrechtmatig handelt jegens een (potentiële) gegadigde die bij die verkoop ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen. Die (potentiële) gegadigde kan mogelijk aanspraak maken op schadevergoeding.

Met dit arrest bevestigt de Hoge Raad dat de reikwijdte van het Didam I-arrest ruim is. Daar staat tegenover dat de koopovereenkomsten die in strijd met de Didam-regels zijn gesloten gewoon geldig zijn, zij het dat (potentiële) gegadigden die ten onrechte zijn gepasseerd aanspraak kunnen maken op een schadevergoeding. Met de gevreesde ontwrichtende gevolgen van het Didam I-arrest lijkt het nu dus mee te vallen. Jammer is wel dat de Hoge Raad geen aanleiding ziet om te oordelen dat de Didam-regels niet gelden in situaties waarin op voorhand evident is dat er slechts één gegadigde is, zoals de AG in zijn conclusie in deze zaak suggereerde. Strikt genomen is dan immers geen sprake van gelijke gevallen. Waarom zou je dan wel gelijke kansen moeten bieden?

Wilt u meer weten over de Didam-regels of heeft u een concrete Didam-casus? Truke den Uyl-Slagter en Jaap Wieland denken graag met u mee.

2024-11-15T16:14:10+01:00

Nuancering relativiteitsvereiste bij belangenorganisaties

Eén varken in de modderpoel van het bestuursprocesrecht maakt nog geen zomer. Dat was de gedachte die opkomt bij het lezen van een uitspraak van de Afdeling van eerder dit jaar (ECLI:NL:RVS:2024:1139). In die uitspraak nuanceert de Afdeling de toepassing van het relativiteitsvereiste bij belangenorganisaties. De Afdeling maakt eens te meer duidelijk dat belangenorganisaties die met dank aan de Varken in Nood-rechtspraak de ontvankelijkheidsdrempel passeren, vervolgens een grote kans lopen tegen de dichte deur van het relativiteitsvereiste op te lopen. Zij worden dus blij gemaakt met een dode mus (of beter, een dood varken).

Meer lezen over deze nuancering van de rechtspraak, lees dan de noot die Jaap Wieland bij deze uitspraak schreef: TBR-2024_143

2024-11-11T15:48:18+01:00

Meld u nu aan! Vastgoed & Mode seminar: 21 november 2024

DIOR – A New Look

Kunstmuseum Den Haag, donderdag 21 november 2024
van 13.30-17.30 uur met aansluitend een netwerkborrel

Stijl Advocaten organiseert voor de negende keer haar Vastgoed & Mode seminar. Het thema van dit seminar is: ‘A New Look on Real Estate’. Onderdeel van het seminar is een bezoek aan de modetentoonstelling ‘DIOR – A New Look’.

Tijdens dit seminar voor vrouwelijke vastgoedprofessionals wordt u bijgepraat over de nieuwste ontwikkelingen op het gebied van vastgoed. Uiteraard is er ruimte voor discussie en bijpraten met vakgenoten. U bent van harte welkom!

Programma:
13:00  Ontvangst
13:30 Welkom door Truke den Uyl-Slagter, Stijl Advocaten
13:35 ‘A New Look op het Rijksvastgoedbedrijf en op een nieuw stadsdeel van Almere’ – Tessa Flantua, directeur Gebieds- en Vastgoedontwikkeling Rijksvastgoedbedrijf en Anneloes van Boxtel,  programmadirecteur van Almere Pampus en Almere Oosterwold Rijksvastgoedbedrijf met aansluitend juridische tips van Suzanne Zuidam, Stijl Advocaten
14:35 Pauze
14:55 A New Look op beleggen in Convenience Retail’ – Ellen Tak, Head of Research & Strategy Altera Vastgoed met aansluitend juridische tips van Laura Kruitwagen, Stijl Advocaten
15:55 Wrap-up door Betina Van Meter, visual thinker
16:05 ‘DIOR – A New Look’ – Madelief Hohé, Modecurator Kunstmuseum Den Haag
16:30 Bezichtiging van de tentoonstelling ‘DIOR – A New Look’
17:30 Borrel in de Erezaal

Kunstmuseum Den Haag bevindt zich in het Statenkwartier en is te bereiken met het openbaar vervoer, de auto en de fiets. Rondom het Kunstmuseum is betaald parkeren vanaf 13.00 uur (€ 2,50 per uur). U kunt ook betaald parkeren in de parkeergarage van het World Forum op het Churchillplein 10 te Den Haag.

 

2024-10-10T14:57:22+02:00

Omgevingsvergunning voor vervangen loods, concurrent, geen feitelijke gevolgen, geen belanghebbende.

Een onsje minder rechtsingang is in sommige gevallen gerechtvaardigd. Dat volgt uit een uitspraak van de Afdeling over de vraag of een concurrent als belanghebbende bij de verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een schuur kon worden aangemerkt. Het antwoord op die vraag was nee. De nieuwe schuur was namelijk maar fractioneel groter dan de oude schuur waarvoor die in de plaats kwam en leidde dan ook tot een uitbreiding van de bedrijfsbebouwing van slechts 14 m2 op een totaal van 15.000 m2. De Afdeling oordeelt terecht dat in dat geval is uitgesloten dat een concurrent feitelijke gevolgen in de vorm van omzetverlies ondervindt als gevolg van de verlening van de vergunning.

Lees hier de noot die Jaap Wieland bij deze uitspraakschreef: AB 2024/224.

2024-08-23T14:17:27+02:00

Provinciaal inpassingsplan Warmtetransportleiding Vlaardingen – Den Haag

Volgens het Klimaatakkoord moet de uitstoot van CO2 in Nederland in 2030 met 49% zijn teruggebracht ten opzichte van 1990. In 2050 moet dat zelf 95% minder zijn. Een enorme opgave. Er is dus veel werk aan de winkel. Tegen die achtergrond is het idee ontstaan om restwarmte uit de Rotterdamse haven te gebruiken voor het verwarmen van woningen in de regio. Een goed idee? Wel als je bedenkt dat de warmte anders gewoon in de lucht verdwijnt. Toch vind niet iedereen dit een goed idee. Het gaat immers nog wel steeds om het gebruik van fossiele (en dus ‘vieze’) warmte. In een beroepsprocedure bij de Afdeling bestuursrechtspraak tegen een provinciaal inpassingsplan voor de aanleg van de voor het project benodigde warmtetransportleiding werd dan ook nut en noodzaak van het gebruik van fossiele warmte uit de Rotterdamse haven ter discussie gesteld. Benieuwd naar het oordeel van de rechter? Dat antwoord is kort. Hij gaat er niet over. Aan de keuze voor het gebruik van restwarmte uit de Rotterdamse haven voor het verwarmen van woningen liggen politiek-bestuurlijke afwegingen en beslissingen ten grondslag waarover de rechter niet kan oordelen. Een interessante uitspraak dus, omdat daarin duidelijk de rolverdeling tussen rechter en politiek naar voren komt als het gaat om een belangrijk maatschappelijk thema als de warmtetransitie.

Lees hier de noot die Jaap Wieland bij deze uitspraak schreef: AB 2024 149

2024-08-23T16:49:35+02:00

Molenaars geen belanghebbenden?

Een molen kan niet zonder wind. Wat nu, als je molenaar bent en geconfronteerd wordt met een bouwplan voor een metershoog appartementencomplex recht voor je molen dat alle wind wegneemt? Juist, je maakt bezwaar tegen de vergunning die de bouw van de molen mogelijk maakt. Helaas vingen de molenaars in kwestie bot bij de Raad van State. Die oordeelde namelijk dat alleen de eigenaar van de molen bezwaar kon maken. De molenaars hadden geen eigen belang, maar slechts een afgeleid belang en konden daarom geen bezwaar maken.

Een terecht oordeel? Jaap Wieland heeft zijn bedenkingen en schreef er voor het Tijdschrift voor Bouwrecht onderstaande noot over.

Download de noot: TBR 2024_35

2024-03-12T14:47:35+01:00

Wettelijke rente bij planschade en de bevoegdheid om een onjuist besluit daarover in te trekken

Als iets te mooi lijkt om waar te zijn, dan is het dat vaak ook. Dat blijkt maar weer eens uit een uitspraak van de Afdeling van 20 december 2023 (ECLI:NL:RVS:2023:4769). In deze zaak kreeg appellante een planschadevergoeding uitgekeerd, vermeerderd met bijna € 1 mln. aan rente. Dat laatste bleek helaas een foutje, omdat de gemeente met de verkeerde rente had gerekend. De gemeente stelde de rente vervolgens vast op ongeveer € 300.000. Gevolg: appellante moet nu € 700.000 terug betalen. Terecht?

 

Lees er alles over in de noot die Jaap Wieland bij deze uitspraak schreef voor de AB:

AB 2024_62

2024-03-05T16:59:34+01:00

Besluitbegrip. De reactie op een melding over de overgang (tenaamstelling) van een omgevingsvergunning is geen besluit waartegen bezwaar en beroep kan worden ingesteld

De reactie op een melding over de overgang (tenaamstelling) van een omgevingsvergunning is geen besluit waartegen bezwaar en beroep kan worden ingesteld. Dat blijkt uit een recente uitspraak van de Raad van State.

Een omgevingsvergunning is zaaksgebonden en voor eenieder die het project uitvoert waarop de omgevingsvergunning betrekking heeft. Als een omgevingsvergunning wordt overgedragen, moet hiervan melding worden gedaan aan het bevoegd gezag. Al eerder oordeelde de Raad van State dat een melding niet constitutief is voor overgang van de omgevingsvergunning. Er is ook anderszins geen sprake van een bevoegdheid die verbonden is aan een melding. En als geen bestuurlijke bevoegdheid bestaat, kunnen er eveneens geen rechtsgevolgen in het leven worden geroepen. De conclusie is dat een reactie op een melding over de overgang (tenaamstelling) van een omgevingsvergunning geen besluit is waartegen bezwaar en beroep kan worden ingesteld, aldus de Raad van State.

Thom Groot bespreekt de uitspraak in het tijdschrift AB. Zijn noot is via onderstaande link te lezen.

Download de noot: AB 2023 122 

2024-01-19T10:56:06+01:00

Vertrouwensbeginsel en toezegging. Aan bekendmaking van een omgevingsvergunning van rechtswege kan niet het vertrouwen worden ontleend dat een verbeurde dwangsom niet zal worden ingevorderd

In haar uitspraak van 30 november 2022 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State geoordeeld dat gerechtvaardigd vertrouwen dat een dwangsom niet zal worden ingevorderd, niet kan worden ontleend aan (de bekendmaking van) een van rechtswege verleende omgevingsvergunning. Dat is in de kern de boodschap van een recente uitspraak van de Raad van State. Dat oordeel is logisch, omdat deze vergunning van rechtswege niets zegt over de aanwending van de bestuursbevoegdheid om een dwangsom in te vorderen. Maar hoe zit het dan met het feit dat de invordering van de last is gebaseerd op overtredingen die dateren van ná de datum van bekendmaking van de omgevingsvergunning van rechtswege? Daarover oordeelt de Raad van State dat aan het belang van die invordering veel gewicht moet worden toegekend. Het feit dat een vergunning van rechtswege is verleend en sprake is van legalisatie, is niet zodanig bijzonder dat de dwangsom niet toch mag worden ingevorderd, aldus de Raad van State.

Thom Groot bespreekt de uitspraak in het tijdschrift AB. Zijn noot is via onderstaande link te lezen.

Download de noot: AB-2023-110

2024-01-09T16:20:35+01:00

Nieuwe CPI-berekeningsmethode, hoe zit dit nu precies?

Er is de laatste tijd veel te doen (geweest) over de hoge huurprijsindexaties en de nieuwe berekeningsmethode van de CPI (consumentenprijsindex) van het CBS. Huurprijsindexatie is (doorgaans) gebaseerd op de CPI. In dit nieuwsbericht wordt kort stil gestaan bij de aanleiding voor de nieuwe CPI-berekeningsmethode en de gevolgen daarvan voor de praktijk.

Aanleiding voor nieuwe CPI-berekeningsmethode

De CPI van het CBS meet de prijsontwikkeling van (bijna) alle goederen en diensten die de consument aanschaft, waaronder ook energie. Het is algemeen bekend dat de energieprijzen in 2022 aanzienlijk zijn gestegen, mede als gevolg van de oorlog in Oekraïne. De CPI is als gevolg daarvan in 2022 ook aanzienlijk gestegen. De reden van deze aanzienlijke stijging is dat de CPI tot voor kort was gebaseerd op uitsluitend nieuwe (energie)contracten. De nieuwe berekeningsmethode voor de CPI die het CBS heeft geïntroduceerd, gebruikt niet meer alleen nieuwe (energie)contracten voor de berekening van de CPI, maar kijkt ook verder terug naar oude contracten. Hiermee wordt een realistischer beeld van de inflatie gepresenteerd. Dit sluit, aldus het CBS, beter aan bij de actuele marktontwikkelingen. De nieuwe berekeningsmethode is van toepassing vanaf juni 2023. Deze methode leidt tot een minder hoog CPI-cijfer en dus tot minder hoge huurindexatie.

Gevolgen nieuwe berekeningsmethode

Huurders zijn niet blij met de forse huurverhogingen ten gevolge van de flink gestegen CPI. Hierover zijn inmiddels diverse rechtszaken gevoerd tussen huurders en verhuurders. Uit de rechtspraak volgt dat (nagenoeg) alle rechters van oordeel zijn dat de gestegen (oude) CPI en forse huurindexaties niet kunnen worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheid. Dan rest de vraag of de forse huurindexaties naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. De rechtspraak laat op dit punt een iets wisselender beeld zien, maar de rode draad lijkt te zijn dat een (forse) huurindexatie op grond van de (oude) berekeningsmethode van de CPI niet onaanvaardbaar is.

Uit een uitspraak van de kantonrechter Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2023:10295) lijkt te volgen dat de forse huurindexatie uiteindelijk bij toekomstige huurindexaties wordt gecorrigeerd door de nieuwe berekeningsmethode van de CPI. Zo bezien lijken huurders er onderaan de streep niet (veel) slechter vanaf te komen als tot juni 2023 de oude berekeningsmethode wordt gebruikt. De kantonrechter acht het in deze specifieke zaak echter wel onaanvaardbaar dat huurder het jaar tussen de huurindexatie via de nieuwe en de oude berekeningsmethode meer huur betaalt dan in de situatie dat ook in 2023 al middels de nieuwe berekeningsmethode zou zijn geïndexeerd. Er lijkt op basis van deze uitspraak dus wel een mogelijkheid voor huurders te bestaan om de hoge huurverhoging (deels) terug te krijgen. Of een huurder hierop aanspraak kan maken, hangt af van de maand dat wordt geïndexeerd en de specifieke afspraken in de huurovereenkomst. Het ging in de zaak die de kantonrechter Rotterdam voorlag om een indexatie per januari 2023.

Als gezegd, wordt de CPI vanaf juni 2023 berekend via de nieuwe methode. De tot en met mei 2023 gepubliceerde CPI-cijfers worden niet herzien. De indexatieclausule in de ROZ huurcontracten gaan uit van een berekeningsformule met het indexcijfer van de maand die vier maanden voor de kalendermaand ligt waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de maand die ligt zestien maanden voor de maand waarin de huurprijs wordt aangepast. Dit betekent dat er bij huurindexaties tot en met september 2024 wordt gerekend met de oude methode (mei 2023) en de nieuwe methode (juni 2024). Dit noemt het CBS een ‘methodebreuk’. De methodebreuk betekent een breuk in het gebruik van methodes en houdt in dat de inflatie niet alleen wordt beïnvloed door werkelijke prijsontwikkelingen, maar ook door de vergelijking van de CPI volgens de nieuwe met die volgens de oude methode. Het is nog onduidelijk wat hiervan precies de gevolgen zullen zijn en of hierin nog een opening voor huurders is gelegen om een (hoge) huurindexatie aan te kaarten bij de rechter.

Heeft u vragen over het voorgaande en/of uw huurindexering(en), neem dan contact op met onze huurrechtspecialisten Laura Kruitwagen of Laurens van Til via 0203469980, of per e-mail (kruitwagen@stijladvocaten.nl of vantil@stijladvocaten.nl).

2023-12-06T11:37:46+01:00
Ga naar de bovenkant