Bij de verkoop van vastgoed is de verkoper verplicht om de eigendom van de verkochte zaak onbelast over te dragen. Dit betekent – onder meer – dat op de verkochte zaak geen bijzondere lasten of beperkingen mogen drukken, tenzij de koper deze uitdrukkelijk (in de koopovereenkomst of de leveringsakte) heeft aanvaard (artikel 7:15 lid 1 BW).

Wat zijn nu precies bijzondere lasten of beperkingen? De tekst van artikel 7:15 BW werkt dit niet nader uit. Blijkens de parlementaire geschiedenis moet het gaan om “lasten en beperkingen die de verkochte zaak in het bijzonder betreffen, en niet die welke drukken op alle zaken van dezelfde soort, zoals belastingen en retributies”.  Het gaat hierbij om de zogenaamde “rechtsgebreken” aan de verkochte zaak. Feitelijke gebreken worden bestreken door artikel 7:17 BW. 

Omdat de wetgever de verplichting van de verkoper tot verschaffing van onbelaste eigendom dermate fundamenteel heeft geacht, geldt geen eigen onderzoeksplicht voor de koper in de openbare registers. De verkoper moet te allen tijde voor de afwezigheid van bijzondere lasten en beperkingen instaan, tenzij de koper die uitdrukkelijk heeft aanvaard. Professionele partijen mogen overigens van artikel 7:15 BW afwijken, maar bij een consumentenkoop is iedere afwijking ten nadele van de koper vernietigbaar.

De voorbeelden die de wetgever geeft zijn privaatrechtelijk van aard, zoals beperkte rechten van der-den (zoals een hypotheek of erfdienstbaarheid), beslag, rechten uit overeenkomst (zoals huur of ge-bruik) en ook beperkingen die voortvloeien uit bijvoorbeeld auteursrechten of octrooien. In de jurisprudentie is voorts uitgemaakt dat ook publiekrechtelijke beperkingen, zoals bijvoorbeeld een aanwijzing als beschermd monument, een gedoogplicht, een voorkeursrecht of aan aanschrijving op grond van de Woningwet als bijzondere last of beperking ex artikel 7:15 BW kunnen worden aangemerkt.

In 2004 heeft de Hoge Raad bepaald dat ook de zogenaamde ruilverkavelingslasten op agrarische percelen als (publiekrechtelijke) beperking moeten worden aangemerkt omdat “de ruilverkavelingslasten niet op alle agrarische percelen in Nederland rusten” en dus bijzonder zijn, aldus de Hoge Raad.  In de literatuur is op deze overweging van de Hoge Raad veel kritiek gekomen, omdat de eis van “het bijzonder zijn” hiermee wordt uitgehold. Immers, ook regels uit gemeentelijke bestemmingsplannen, verordeningen en waterschapskeuren rusten niet op alle woningen, bedrijfsruimten of kantoren in Ne-derland en zouden zodoende bijzondere lasten en beperkingen met zich kunnen brengen.

Niettemin zijn de afgelopen jaren in de feitenrechtspraak de nodige uitspraken gewezen, waarin onder verwijzing naar het genoemde arrest van de Hoge Raad uit 2004 werd geoordeeld dat beperkingen rechtstreeks voortvloeiende uit een bestemmingsplan als bijzonder kunnen worden aangemerkt.  Vrij algemeen werd dan ook inmiddels aangenomen dat bestemming “dienstwoning” of “bedrijfswoning” een bijzondere beperking ex artikel 7:15 BW opleverde.

Recent is de Hoge Raad echter terug gekomen op het arrest uit 2004, waarmee de reikwijdte van 7:15 BW behoorlijk is ingeperkt.  Het ging in deze zaak om een perceel waarop de Beleidsregels grote rivieren van toepassing waren. Conform deze Beleidsregels moest – kort samengevat – voordat het perceel kon worden bebouwd overeenstemming worden bereikt met Rijkswaterstaat over de omvang van de bebouwing en compenserende waterberging.

Gezien de bestaande lijn in de jurisprudentie zou goed verdedigbaar zijn dat door de toepasselijkheid van deze Beleidsregels sprake is van een bijzondere last op het perceel. Het betreft immers een bij-zondere (bouw)beperking, die niet rust op alle percelen in Nederland en ook niet op alle percelen die liggen in het stroomgebied van alle rivieren, maar uitsluitend op de percelen die liggen in het stroomgebied van de grote rivieren en die vallen binnen het toepassingsbereik van de Beleidsregels.

De Hoge Raad gaat echter om en komt – tegen het advies van de AG in – terug op zijn arrest uit 2004. De Hoge Raad stelt voorop dat op grond van artikel 7:15 BW sprake moet zijn van een specifiek op de desbetreffende zaak rustende beperking. Dit betekent volgens de Hoge Raad dat “slechts spra-ke kan zijn van een ‘bijzondere’ publiekrechtelijke last of beperking, indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit.”

De Hoge Raad voegt daaraan bovendien toe dat aldus “geen goede grond bestaat om artikel 7:15 BW ook van toepassing te achten indien de lasten of beperkingen voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking, zoals beleidsregels, verordeningen of bestemmingsplannen”.

Het valt op dat de Hoge Raad zonder meer al deze besluiten van algemene strekking, zoals bestemmingsplannen ‘meeveegt’ in zijn arrest. De Hoge Raad lijkt er niet bij stil te staan dat in bestemmingsplannen bijzondere regels kunnen voorkomen, die per perceel sterk verschillend zijn. In een bestem-mingsplan kan bijvoorbeeld de specifieke bestemming “bedrijfswoning” slechts voor één perceel gel-den. Ook kan een bestemmingsplan specifiek één perceel betreffen. De inhoud van de Beleidsregels grote rivieren was veel algemener. Daarin werden op een heel groot gebied exact dezelfde regels van toepassing verklaard, die afhankelijk van het bouwplan nog moesten worden uitgewerkt.

De Hoge Raad is echter vrij duidelijk. Vooralsnog zal er vanuit moeten worden gegaan dat bijzondere lasten of beperkingen ex artikel 7:15 BW niet rechtstreeks kunnen voortvloeien uit een bestemmingsplan, een beleidsregel of een verordening. De bestemming “bedrijfswoning” uit het bestemmingsplan zal dus niet meer als bijzondere beperking kunnen gelden, omdat geen sprake is van een specifiek tot de verkoper van de het perceel gericht besluit.

De verklaring voor deze ommekeer van de Hoge Raad kan wellicht worden gevonden in het feit dat de informatie uit de besluiten van algemene strekking, waaronder bestemmingsplannen, voor zowel de verkoper als de koper op gelijke – en relatief eenvoudige wijze – beschikbaar en kenbaar is. Waarom zou de verkoper daarvoor dan bij uitsluiting het risico moeten dragen?

Voor specifiek tot de verkoper gerichte besluiten, ligt dat anders. De verkoper zal in de regel, beter dan de koper, op de hoogte zijn van specifiek op de door hem verkochte zaak betrekking hebbende besluiten die een last of beperking inhouden. De verkoper zal daarom ex artikel 7:15 BW voor de afwezigheid van dergelijke besluiten dus wel jegens de koper moeten (blijven) instaan.

Stijl advocaten
Mr. W den Harder

Voor nadere informatie over dit artikel kunt u zich wenden tot mr. W. den Harder of telefonisch via 020 346 9980.