De wet bepaalt dat de rechter kan ingrijpen in een overeenkomst bij onvoorziene omstandigheden. Dat lijkt mooi bij tegenvallers als gevolg van de vastgoedcrisis. Een recente uitspraak van de rechtbank Den Haag (11 juli 2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:8483) laat – opnieuw – zien dat ontwikkelaars hierop vrijwel nooit een beroep kunnen doen. In dit nieuwsbericht wordt de zaak besproken. Vervolgens worden oplossingen aangedragen.

De feiten

Eind 2008 sluit de gemeente een samenwerkingsovereenkomst met een ontwikkelaar. Het gaat om een (her)ontwikkeling en omvat de realisatie van onder andere woningen. Partijen zijn overeengekomen dat tussentijdse aanpassing van de overeenkomst of zelfs beëindiging mogelijk is, “indien zich een extreme wijziging van omstandigheden (waaronder extreme wijziging van marktomstandigheden) voordoet welke naar objectieve maatstaven een verdere ongewijzigde uitvoering van deze overeenkomst voor partijen of een van hen in redelijkheid niet langer verantwoord maakt”. In dat geval dienen partijen met elkaar in overleg te treden. Dat gebeurt en partijen sluiten in 2011 een aanvullende overeenkomst. Kort daarna geeft de ontwikkelaar aan de overeenkomst toch niet na te kunnen komen. Er vindt opnieuw overleg plaats. Dat leidt niet tot een oplossing en de ontwikkelaar beëndigt in 2013 de samenwerking. De gemeente houdt echter vast aan de gemaakte afspraken. Partijen staan vervolgens voor de rechter.

De uitspraak

Die oordeelt dat niet het jaar 2008, maar het jaar 2011 als uitgangspunt moet worden genomen. Nu partijen in dat jaar aanvullende afspraken hebben gemaakt, mag er van worden uitgegaan dat zij het programma toen op zodanige manier hebben bijgesteld dat het realiseerbaar was. Dat de situatie op de woningmarkt sinds 2011, toen de financiële crisis al in volle omvang aanwezig was, extreem verslechterd is, heeft de ontwikkelaar onvoldoende aannemelijk gemaakt. Dat de verkoopprijzen inmiddels onrealistisch hoog zijn en dat de woningen hiervoor nooit kunnen worden verkocht, is bovendien een omstandigheid die voor rekening en risico van de ontwikkelaar komt. De ontwikkelaar moet de overeenkomst dan ook gewoon nakomen.

De uitkomst van deze zaak is niet erg verrassend. Al in een procedure die speelde tijdens de vorige vastgoed crisis (in de jaren ’80 van de vorige eeuw) is uitgemaakt dat gewijzigde marktomstandigheden tot het normale ondernemersrisico van een ontwikkelaar behoren, ook als niemand het instorten van de woningmarkt had voorzien. Ons hoogste rechtscollege heeft nadien bevestigd dat “trouw aan het gegeven woord” voorop staat en dat aanpassing van een overeenkomst als gevolg van onvoorziene omstandigheden daarom niet snel aan de orde kan zijn. Dat geldt ook als dergelijke omstandigheden verdisconteerd zijn – en dat kan ook stilzwijgend! – in de overeenkomst. Ten slotte moet het echt gaan om toekomstige omstandigheden, waarmee bij het aangaan van de overeenkomst geen rekening is gehouden. De besproken zaak maakt duidelijk dat een beroep op nog verder verslechterde marktomstandigheden dan gedacht, vrijwel kansloos is.

De les die hieruit getrokken kan worden

De les die hieruit getrokken kan worden is dat de ontwikkelaar, als deze al kan heronderhandelen in verband met gewijzigde marktomstandigheden, er verstandig aan doet de nieuwe afspraken goed vast te leggen. De gevolgen van een (verder) verslechterende markt dienen daarbij expliciet – aan de hand van concrete cijfers – geregeld te worden. Er zal overigens wel voor gewaakt moeten worden dat de gewijzigde afspraken niet kunnen worden beschouwd als een verboden vorm van staatssteun, zoals de beschikking van de Europese Commissie in de zaak Schouten De Jong Bouwfonds/Leidschendam duidelijk maakt (13 mei 2013 SA24123 (2012/C) (ex 2011/NN).

Laten partijen na duidelijke afspraken te maken, dan zal een beroep op onvoorziene omstandigheden de ontwikkelaar vrijwel nooit soulaas bieden. Dat is ook het geval als de overeenkomst in het geheel niet in de mogelijkheid tot heronderhandelen ingeval van onvoorziene omstandigheden voorziet. Dan zal doorgaans gewoon moeten worden nagekomen. Zoals meermaals in de rechtspraak is geoordeeld, is projectontwikkeling immers naar haar aard speculatief. De daaruit voortkomende risico’s liggen bij de ontwikkelaar. De winst – in betere tijden – meestal ook.

Voor nadere informatie kunt u zich wenden tot mr. V.J.N. van Oijen, mr. T.E. Hovius en mr. G.K. den Uyl-Slagter of telefonisch via 020 346 9980.

Hoewel deze publicatie met groete zorgvuldigheid is samengesteld aanvaardt Stijl B.V. geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit deze uitgave zonder hun medewerking. De aangeboden informatie is bedoeld ter algemene kennisname en kan niet worden beschouwd als advies