Rechtspraak Notariaat, RN 2024/70, november 2024, mr. V.J.N. van Oijen
Download de publicatie: Notariële werkzaamheid. Is sprake van een onterecht beroep op de geheimhoudingsplicht?
Drie jaar geleden zette de Hoge Raad de vastgoedwereld op zijn kop met het Didam I-arrest (ECLI:NL:HR:2021:1778). Op grond van dat arrest zijn overheden verplicht om bij de verkoop van overheidsvastgoed mededingingsruimte te bieden, zodat alle potentiële gegadigden een gelijke kans krijgen om dat vastgoed te verwerven. Deze uitspraak sloeg in als een bom en houdt de vastgoedwereld al drie jaar stevig in zijn greep. Dit wordt mede veroorzaakt doordat de Hoge Raad in het arrest een op zichzelf heldere verplichting om mededingingsruimte te bieden formuleerde, maar tegelijkertijd veel vragen nog onbeantwoord liet. Het gaat dan bijvoorbeeld om de vraag naar de reikwijdte van het arrest en de vraag wat de consequenties zijn voor overeenkomsten die in strijd met het Didam-arrest tot stand zijn gekomen. De praktijk en ook lagere rechters worstelden hier de afgelopen drie jaar enorm mee (zie daarover ons eerste en tweede artikel in BR). Er werd dan ook reikhalzend uitgekeken naar de uitspraak van de Hoge Raad in de bodemprocedure. Vandaag is het zover!
In de eerste plaats oordeelt de Hoge Raad dat de regels uit het Didam-arrest niet pas gelden vanaf die uitspraak van 2021. De Didam-regels zijn gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zodat er geen aanleiding is hun toepasselijkheid in de tijd te beperken tot na het Didam-arrest. De Didam-regels hebben dus terugwerkende kracht en zijn ook van toepassing op handelen van een overheidslichaam dat heeft plaatsgevonden voorafgaande aan het Didam-arrest.
In de tweede plaats oordeelt de Hoge Raad dat een koopovereenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, niet om die reden nietig of vernietigbaar is. Zo’n overeenkomst is dus geldig, ook al blijkt dat de overheid bij het sluiten daarvan de Didam-regels niet of niet goed heeft gevolgd. De Hoge Raad voegt daaraan toe dat als de overheid in strijd met de Didam-regels overgaat tot verkoop van een onroerende zaak, zij in beginsel onrechtmatig handelt jegens een (potentiële) gegadigde die bij die verkoop ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen. Die (potentiële) gegadigde kan mogelijk aanspraak maken op schadevergoeding.
Met dit arrest bevestigt de Hoge Raad dat de reikwijdte van het Didam I-arrest ruim is. Daar staat tegenover dat de koopovereenkomsten die in strijd met de Didam-regels zijn gesloten gewoon geldig zijn, zij het dat (potentiële) gegadigden die ten onrechte zijn gepasseerd aanspraak kunnen maken op een schadevergoeding. Met de gevreesde ontwrichtende gevolgen van het Didam I-arrest lijkt het nu dus mee te vallen. Jammer is wel dat de Hoge Raad geen aanleiding ziet om te oordelen dat de Didam-regels niet gelden in situaties waarin op voorhand evident is dat er slechts één gegadigde is, zoals de AG in zijn conclusie in deze zaak suggereerde. Strikt genomen is dan immers geen sprake van gelijke gevallen. Waarom zou je dan wel gelijke kansen moeten bieden?
Wilt u meer weten over de Didam-regels of heeft u een concrete Didam-casus? Truke den Uyl-Slagter en Jaap Wieland denken graag met u mee.
Eén varken in de modderpoel van het bestuursprocesrecht maakt nog geen zomer. Dat was de gedachte die opkomt bij het lezen van een uitspraak van de Afdeling van eerder dit jaar (ECLI:NL:RVS:2024:1139). In die uitspraak nuanceert de Afdeling de toepassing van het relativiteitsvereiste bij belangenorganisaties. De Afdeling maakt eens te meer duidelijk dat belangenorganisaties die met dank aan de Varken in Nood-rechtspraak de ontvankelijkheidsdrempel passeren, vervolgens een grote kans lopen tegen de dichte deur van het relativiteitsvereiste op te lopen. Zij worden dus blij gemaakt met een dode mus (of beter, een dood varken).
Meer lezen over deze nuancering van de rechtspraak, lees dan de noot die Jaap Wieland bij deze uitspraak schreef: TBR-2024_143
Rechtspraak Notariaat, RN 2024/68, oktober 2024, mr. V.J.N. van Oijen
Download de publicatie: Informeren primaire verwachter. Is een notaris gehouden de primaire verwachter bij een tweetrapsmaking te informeren over zijn of haar positie in de nalatenschap?
Stijl Advocaten organiseert voor de negende keer haar Vastgoed & Mode seminar. Het thema van dit seminar is: ‘A New Look on Real Estate’. Onderdeel van het seminar is een bezoek aan de modetentoonstelling ‘DIOR – A New Look’.
Tijdens dit seminar voor vrouwelijke vastgoedprofessionals wordt u bijgepraat over de nieuwste ontwikkelingen op het gebied van vastgoed. Uiteraard is er ruimte voor discussie en bijpraten met vakgenoten. U bent van harte welkom!
| Programma: | ||||||||||||||||||
|
Kunstmuseum Den Haag bevindt zich in het Statenkwartier en is te bereiken met het openbaar vervoer, de auto en de fiets. Rondom het Kunstmuseum is betaald parkeren vanaf 13.00 uur (€ 2,50 per uur). U kunt ook betaald parkeren in de parkeergarage van het World Forum op het Churchillplein 10 te Den Haag.
Rechtspraak Notariaat, RN 2024/60, september 2024, mr. V.J.N. van Oijen
Download de publicatie: Negatieve bewaringspositie. Zorgplicht notaris. Welk verwijt valt de notarissen te maken van jarenlange en grootschalige fraude door de boekhouder?
In een uitspraak van eerder dit jaar oordeelde de Afdeling dat een net opgerichte bewonersvereniging geen belanghebbende was bij een besluit tot vaststellen van een bestemmingsplan, omdat zij in de periode van tien weken van haar oprichting tot aan het verstrijken van de beroepstermijn geen feitelijke werkzaamheden heeft uitgevoerd. Dat oordeel kun je flauw vinden. Immers, ben je het niet eens met een besluit en richt je een bewonersvereniging op om daartegen op te komen, dan is dat nog niet voldoende om toegelaten te worden tot de rechter. Je zult daarnaast ook feitelijke werkzaamheden moeten verrichten om als belanghebbende te kunnen worden aangemerkt. En dan is een termijn van tien weken best krap. Toch is dit de realiteit.
Meer over deze uitspraak en de lessen die daaruit kunnen worden getrokken lees je in deze noot die Jaap Wieland bij deze uitspraak schreef.
Hoewel het Didam-arrest ziet op privaatrechtelijk overheidshandelen, doet soms ook de bestuursrechter interessante uitspraken over dat arrest. Een voorbeeld daarvan is een uitspraak van de rechtbank Overijssel. In die uitspraak oordeelde de rechtbank dat het bestuursrechtelijke relativiteitsvereiste aan de weg stond aan een beroep op het Didam-arrest. Op zichzelf geen onlogische gedachte, aangezien de partijen die een beroep deden op dit arrest zelf geen belangstelling hadden in verwerving en ontwikkeling van het vastgoed waar de zaak betrekking op had. Bij nader inzien rijst echter de vraag of het oordeel van de rechtbank dogmatisch wel juist is. Kan de bestuursrechter überhaupt oordelen over de vraag of een vastgoedtransactie in overeenstemming is met het Didam-arrest?
Lees hier de noot die Jaap Wieland bij deze uitspraak schreef: AB 2024/231.
Een onsje minder rechtsingang is in sommige gevallen gerechtvaardigd. Dat volgt uit een uitspraak van de Afdeling over de vraag of een concurrent als belanghebbende bij de verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een schuur kon worden aangemerkt. Het antwoord op die vraag was nee. De nieuwe schuur was namelijk maar fractioneel groter dan de oude schuur waarvoor die in de plaats kwam en leidde dan ook tot een uitbreiding van de bedrijfsbebouwing van slechts 14 m2 op een totaal van 15.000 m2. De Afdeling oordeelt terecht dat in dat geval is uitgesloten dat een concurrent feitelijke gevolgen in de vorm van omzetverlies ondervindt als gevolg van de verlening van de vergunning.
Lees hier de noot die Jaap Wieland bij deze uitspraakschreef: AB 2024/224.
Rechtspraak Notariaat, RN 2024/53, juli/augustus 2024, mr. V.J.N. van Oijen
Download de publicatie: Levenstestament. Wilsbekwaamheid. Is de wilsbekwaamheid voldoende onderzocht bij de totstandkoming van een levenstestament?