Wie: Tom Bleker, Acquisitions & Development Director van Prosperity

Visie en durf, dat is wat je nodig hebt om verschil te maken als projectontwikkelaar. “Stenen stapelen is eenvoudig, maar daarbij de juiste beleving creëren is de uitdaging”, aldus Tom Bleker, Acquisitions & Development Director van Prosperity.

Bleker is al 22 jaar projectontwikkelaar en adviseur op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling en huisvesting. Prosperity is een ontwikkelaar die op eigen initiatief werkt: “Wij zijn ontwikkelaar en belegger. Een deel van de woningen verhuren we zelf, een deel verkopen we aan particulieren of pensioenfondsen als het voor ons te groot is. Maar de basis is: als we iets heel moois maken houden we het graag in eigen portefeuille.”
Bij Prosperity wordt de focus gelegd op bouwen in de binnenstad. “Omdat wij het heel aantrekkelijk vinden dat daar al veel voorzieningen zijn”, aldus Bleker. “We voelen ons verantwoordelijk voor de duurzaamheid en uiterlijke verschijning van gebouwen, maar het allerbelangrijkste vinden we het ‘prosper vitae’; het feit dat mensen goed en fijn kunnen leven, zijn en werken in de gebouwde omgeving.”

Keuzes maken
Dat moderne architectuur in een historisch centrum wel eens discussie kan oproepen, vindt hij alleen maar goed: “Als je geen keuzes maakt in het leven krijg je alleen maar nagemaakte Amsterdamse geveltjes en lopen mensen er langs zonder er iets van te vinden. Dan ziet heel Amsterdam er straks hetzelfde uit. Wij durven iets bijzonders neer te zetten en krijgen daar soms heel verschillende reacties op. Dat kan voor één project zowel een nominatie zijn voor een architectuurprijs als een kritisch stuk in de krant.”

Voorzieningen
Meegaan in de visie dat wonen en dus ook bouwen buiten de stad veel aantrekkelijker is, wil Bleker niet. “Wij geloven dat als je woningen in een weiland zet, dat vooral leuk is voor die nieuwbouwwoningen zelf. Die staan daar vervolgens op een verlaten plek waar nog wegen naartoe moeten, elektra, internet, openbaar vervoer, noem maar op. En aan al die voorzieningen hebben we een tekort, of er is al teveel van.” Hij maakt de vergelijking met China: “Daar leggen ze éérst de voorzieningen aan. Ze bouwen er metrolijnen en stations terwijl er nog geen huis staat. In Nederland wachten we eerst af of er vraag naar is.”

Strategie vanuit de overheid
Hoe het beter kan? Bleker pleit voor een sterke toekomstvisie en strategie vanuit de overheid: “We zouden in Nederland meer voor mensen en doelgroepen moeten gaan werken, en beter moeten nadenken over waar een stad of land naar toe moet in brede zin. Zoals ik het zie worden er nu eigenlijk de hele dag pleisters geplakt, brandjes geblust. Dat leidt ook tot onzekerheid bij investeerders.”
“Wij vinden het belangrijk om juist vooruit te kijken als we met een project bezig zijn. Wie gaan hier wonen, wat zijn de behoeften en hoe sluit je daar het best op aan? Als je bijvoorbeeld huizen bouwt voor jonge mensen, is een parkeerplek voor een eigen auto niet noodzakelijk. Laat je die achterwege, dan wordt het huis beter betaalbaar. Je moet je afvragen welk vervoer er past bij welke doelgroep. Waar mensen werken, waar ze hun vrije tijd willen doorbrengen. Dat soort vragen moet je in het groot beantwoorden.”
Over vooruit kijken gesproken: “Het vraagt om visie en durf om keuzes te maken en om flexibiliteit”, vindt Bleker. “De overheid zou ook milder kunnen omgaan met bijvoorbeeld middenstanders die hun bovenwoning willen kunnen splitsen. Dan mag het wel, dan mag het niet. De overheid zou consistenter en betrouwbaarder moeten worden ten aanzien van regelgeving. Een bredere en goede visie dus, op waar we met de ‘BV Nederland’ naartoe willen. Ik denk en voorzie dat je meer kunt verdichten in steden. Een belangrijke reden waarom dat in de binnenstad niet snel gaat is de regelgeving; die houdt veel tegen en zou je aan moeten passen om een bepaald type woningen te kunnen realiseren. Verder roept iedereen ‘verdichten’ maar niemand wil het naast zijn deur en daar moet je met elkaar wat mee. Natuurlijk wil je altijd netjes omgaan met de individuele burger, maar je moet als stad ook kunnen zeggen: dit project is dusdanig belangrijk voor het voldoen aan de woningvoorraad dat we een afweging maken voor het grotere belang, zodat er voortgang blijft in de projecten. Visie en durf dus, niet alleen bij projectontwikkelaars, óók bij gemeente en besturen; dat ontbreekt nu vaak.”

Tekst: Maaike Staffhorst
Foto: Chris Bonis Fotografie en Film

Cliënt: Vastned
Sinds wanneer cliënt van STIJL Advocaten: 2008

Niets is zo fijn als vertoeven in het sfeervolle centrum van mooie steden. Vastned biedt op deze plekken vastgoedclusters waar mensen kunnen winkelen, wonen, werken en ontspannen. De mogelijkheden voor verhuur zo breed mogelijk houden is een belangrijke taak van de onderneming. Peggy Deraedt, Director Legal bij Vastned, trekt op dit vlak geregeld op met STIJL-partner Michiel van Driel. Een samenwerking op hoog abstract denkniveau waarin snel schakelen centraal staat.

Peggy Deraedt en Michiel van Driel hebben afgesproken op het kantoor van Vastned in Hoofddorp, waar de Europese beursgenoteerde vastgoedonderneming sinds september 2021 gevestigd is. De ruimte is strak ingericht, met speelse elementen, zoals een lichte houten vloer met donkere ruitvormen op willekeurige plekken. Aan de wanden hangen enkele grote foto’s van parels in de portefeuille, zoals het grote, monumentale pand op de Oudegracht in Utrecht dat Vastned verhuurt aan McDonald’s en Rokin Plaza in Amsterdam dat Vastned verhuurt aan Uniqlo en Pull & Bear. Peggy Deraedt vertelt: “Vastned biedt high street vastgoed in Nederlandse, Belgische, Franse en Spaanse binnensteden. Vaak zijn dit historische plaatsen met een universiteit, denk aan Amsterdam, Utrecht, Maastricht, Antwerpen, Gent, Parijs, Bordeaux en Madrid. Fijne plekken waar mensen graag naar toe gaan.” Michiel van Driel: “Zeker nu de lockdowns door Corona voorbij zijn.”
Peggy Deraedt beaamt dit. “Mensen willen niet meer digitaal bestellen en trekken weer met met vrienden of het hele gezin het centrum in. Dit zorgt voor een toename van de zogenoemde phygitals in onze panden, de online merken die zich steeds vaker op A1-locaties vestigen om de zichtbaarheid te vergroten en hun merkbeleving over te brengen op het winkelend publiek.”

De rol van Vastned: goed rentmeesterschap
In de vergaderkamer vervolgt Peggy Deraedt het verhaal over Vastned, de groep waar zij sinds 2004 met veel plezier voor werkt: “Ons bedrijf richt zich niet alleen op verhuur van winkels, maar ook op mixed use. Waar mogelijk vormen we de etages boven een winkel om tot woning of klein kantoor. Op deze wijze kunnen we alle vierkante meters van een gebouw zo optimaal mogelijk benutten.”
Ruimte is voor Vastned niet alleen in de letterlijke maar ook in de figuurlijke zin van het woord belangrijk. Peggy Deraedt: “Wanneer je in dit soort vastgoed investeert, mag er van je verwacht worden dat je de mogelijkheden voor verhuur zo ruim mogelijk houdt. Onderdeel van goed rentmeesterschap is daarnaast oplettendheid, alert zijn op wijzigingen in bestemmingsplannen en binnen de gestelde termijn bezwaar maken.”

Daarom STIJL: uitstekend ingevoerd in het bestuursrecht
De Director Legal wendt zich tot Michiel van Driel en zegt: “In dit traject vind ik in STIJL Advocaten een zeer gewaardeerde juridische partner.” Ze licht toe waarom ze al meer dan tien jaar naar volle tevredenheid samenwerkt: “Het Nederlandse bestuursrecht is een specifiek rechtsgebied. Het luistert heel nauw. Als je als bedrijf een termijn over het hoofd ziet, ben je af. Dat moet je voorkomen. Daarnaast moet je de uitzonderingen op de regels kennen. Bijvoorbeeld door het goed bijhouden van de jurisprudentie. Welke uitspraken zijn er door de Raad van State gedaan? Het is voor mij als civiel jurist onmogelijk om me daar volledig in te verdiepen en alles bij te houden. Vaak als ik denk: ik heb alles in kaart, is er een afwijking op die regel. Het is heel fijn dat Michiel op dat punt met ons meekijkt. Hij is snel, gefocust en weet precies wat we in eerdere zaken hebben aangevoerd en hoe we de besluitvorming mogelijkerwijs kunnen beïnvloeden.”

Peggy Deraedt

Onderweg met Vastned en STIJL: aanvullen en aanvoelen
Michiel van Driel neemt het compliment in ontvangst en zegt: “Al twintig jaar richt ik me op retailvraagstukken en algemene bestemmingsplanproblematiek. Uitleg van plannen en regels, abusievelijk of bewust wegbestemmen van functies of bebouwingsmogelijkheden. Gemeenten gaan daar soms best ver in. Dat betekent dat je als vastgoedeigenaar van je af moet bijten. Hoe vlieg je dat op een succesvolle wijze aan? Door de jurisprudentieposter met duizenden uitspraken helemaal in je hoofd te hebben.”
De relatie met Peggy Deraedt noemt hij plezierig en bijzonder. “We werken samen inhoudelijk aan processtukken, iets dat ik bijna nooit met andere bedrijfsjuristen doe. Peggy is ongelooflijk scherp van geest, we zitten daardoor meteen op een hoog abstract denkniveau en kunnen snel schakelen, wat hard nodig is, want er is altijd tijdsdruk. Zeker aan het begin van de zaak. Ze voorziet me ook uitstekend en gedetailleerd van input en achtergrond, waardoor ik gauw de piketpalen kan slaan.”
Peggy Deraedt: “Michiel en ik voelen elkaar goed aan. En dagen elkaar ook wel eens uit. In de zin dat ik soms vanuit mijn invalshoek anders naar het bestuursrecht kijk dan hij. Als je op deze manier samenwerkt, kom je ook tot meer. Omdat je ieder je eigen specialisme hebt. En vanuit die optiek problemen aanpakt en naar oplossingen zoekt.”

Gezamenlijk resultaat: veelal gegrond verklaarde zienswijzen
Michiel van Driel: “In de samenwerking met Vastned leidt het maken van bezwaar in verreweg de meeste gevallen tot het beoogde resultaat. Vaker dan gemiddeld.”
Peggy Deraedt zegt lachend: “Dat is goed te horen.”
Michiel van Driel: “Een gewenste uitspraak helemaal afdwingen kun je natuurlijk niet. Maar als je met zinnige argumenten komt en het goed speelt worden je zienswijzen meestal wel geheel of gedeeltelijk gegrond verklaard door de Raad van State.”
Peggy Deraedt: “We kiezen onze woorden zorgvuldig, geven duidelijk aan wat onze belangen zijn en waarom we vinden dat daar oog voor moet zijn. Daarbij gaan we behoedzaam te werk. Er komt altijd een moment waarop je een gemeente weer nodig hebt, bijvoorbeeld voor het verkrijgen van een bouwvergunning. Op alle terreinen correct handelen staat bij Vastned hoog in het vaandel.”

Tekst: Iris Stam
Foto’s: Vastned