Cliënt: Foruminvest
Sinds wanneer cliënt van STIJL Advocaten: 2015
Uitgelichte zaak: Centrumplan Rosmalen

Een ongebruikt stuk land in het hart van een dorp… Het is de droom van elke projectontwikkelaar. Het verwerven van dit perceel in Rosmalen, nabij Den Bosch, had weinig voeten in aarde, de realisatie van de plannen daarentegen kwam maar niet van de grond. Na een lang traject maakten bezwaren eindelijk plaats voor bewondering. Foruminvest-directeur Aerjen Koeneman en STIJL-partner Michiel van Driel blikken terug op een veelbelovend project dat in 2020 de NRW-jaarprijs won.

In het kantoor van Foruminvest in Amsterdam-Zuid toont directeur Aerjen Koeneman de presentatie van Centrumplan Rosmalen, die het bedrijf in 2020 maakte voor deelname aan de wedstrijd van de Nederlandse Raad voor Winkelcentra (NRW). De vastgoedondernemer sleepte er de felbegeerde jaarprijs voor beste nieuwe ontwikkeling mee in de wacht. De afbeeldingen en de toelichting van Aerjen Koeneman maken al gauw duidelijk dat de ingelijste NRW-oorkonde welverdiend is. In de dorpskern van Rosmalen ontstond, rond een stratenplan in de vorm van een zogenaamde ideale ‘winkel-acht’, een overzichtelijk woon- en winkelgebied, gericht op convenience en met ruimte voor horeca en ontmoeting, dienstverlening, verzorging, gezondheid en sport. Karakteristieke en wat vervallen panden werden herbouwd, minder geschikt bevonden vastgoed werd afgebroken en er verscheen verrassende nieuwbouw, ontworpen door architect Sjoerd Soeters (PPHP), bekend van het in het oog springende hotel in Zaandam bestaande uit gestapelde Zaanse huisjes. Ook in Rosmalen paste de architect de ‘genius loci-methode’ toe. Aerjen Koeneman: “De vormtaal en de materialen die van oudsher in deze omgeving werden gebruikt, waren zijn vertrekpunt. Heel erg geslaagd hoe hij daar een moderne interpretatie aan heeft gegeven.”

Daarom STIJL: daadkrachtig, praktisch en professioneel
Aerjen Koeneman is trots op het project en de prijs. “In het juryrapport van de NRW stond onder meer dat het een voorbeeld voor de sector is, dat dit de wijze is waarop dorpskernen met hun ontwikkelvraagstukken zouden moeten omgaan. Heel leuk dat ons plan zo gewaardeerd wordt. Eindelijk…”
Hij licht toe: “De ontwikkeling en de realisatie van Centrumplan Rosmalen lieten lang op zich wachten. De officiële opening vond plaats in september 2019, vijfentwintig jaar na het eerste ontwerp. We hadden graag gewild dat het sneller was gegaan.”
STIJL-partners Truke den Uyl-Slagter en Michiel van Driel stonden Foruminvest vanaf 2015 bij in deze zaak. Aerjen Koeneman: “We hadden behoefte aan een praktisch ingesteld kantoor, met ervaren advocaten die kort en bondig communiceren. Ik had bij een ander bedrijf al eens met Truke den Uyl-Slagter samengewerkt en dat was goed bevallen. Ook in Michiel van Driel vond ik een daadkrachtige professional.”

Michiel van Driel luistert met interesse naar het verhaal van Aerjen Koeneman, die vertelt hoe het ooit allemaal begon met de verwerving van een akker, midden in het dorp. “De droom van elke projectontwikkelaar. Vervolgens vergaarden we steeds meer panden, ten behoeve van een aansluiting op de Dorpstraat en het plein en weer terug, zodat de eerdergenoemde acht zou ontstaan.”

De rol van STIJL: overeenkomsten sluiten en procederen
Het aanvankelijke project was veel groter en voornamelijk gericht op mode en vergelijkend winkelen. Omdat de vraag in de retailmarkt in de loop van de jaren veranderde, besloot Foruminvest terug naar de tekentafel te gaan en een centrum te ontwerpen dat veel meer gericht is op convenience en dagelijkse aankopen. Daarnaast werden ontmoeten, sport, zorg en horeca veel belangrijker. Zo ontstond in 2015 een veel compacter ontwikkelingsplan. Op dit kantelpunt bood STIJL de gewenste juridische ondersteuning. Aerjen Koeneman: “Truke den Uyl-Slagter adviseerde ons bij het sluiten van de overeenkomsten met de gemeente Den Bosch en verdiepte zich in vraagstukken op het gebied van aanbestedingsrecht. Michiel van Driel beet zich vervolgens vast in de kwesties en de procedures op het vlak van Ruimtelijke Ordening. Want ook dit plan leidde, zoals bij projectontwikkeling eigenlijk altijd het geval is, tot discussie. Al met al zorgden de procedures bij de Rechtbank en de Raad van State voor anderhalf jaar vertraging van het nieuwe project.”
Nu alle hobbels zijn genomen, kan Aerjen Koeneman er ontspannen op terugkijken. Lachend: “Michiel van Driel heeft er een hoop lol aan beleefd. Wij zijn uitermate tevreden met de deskundige advisering en de professionele samenwerking met STIJL.”

Onderweg met STIJL: verweer tegen vergezochte bezwaren
Michiel van Driel: “Ik vond het inderdaad erg leuk om te doen. Ik hou van mijn beroep, ik zie de advocatuur als een denksport. Wat wordt mijn volgende zet?”
Hij belicht de BRO-ladder, een belangrijk onderdeel van de zaak: “Veel vastgoedeigenaren waren bang dat winkelhuurders hun huurovereenkomst niet zouden verlengen omdat in de nabije toekomst de moderne en mooiere winkelruimtes van Centrumplan Rosmalen beschikbaar zouden komen. Omdat de beleggers niet puur onder de vlag van concurrentiebelang konden procederen, gooiden ze het over een andere boeg: het aanvoeren van ruimtelijk gemotiveerde motieven. Een daarvan was het zogenoemde leegstandseffect. De mogelijk niet meer te verhuren panden zouden de leefbaarheid van Rosmalen aantasten, de gesloten winkels zouden heel vervelend voor de dorpsbewoners zijn. Door middel van Ruimtelijk Economische Onderzoeksrapporten heeft Foruminvest de behoefte aan nieuwe en extra winkelruimte laten meten, onder meer op basis van bevolkingsprognose en het bestedingsniveau. Natuurlijk kwam er een tegenrapport. Ook is er tot in den treure geprocedeerd over vermeende staatssteun, wat behoorlijk vergezocht is. In beide gevallen werden de bezwaren door de rechters van tafel geveegd. Maar het geeft wel aan hoe intensief er geprocedeerd is.”
Aerjen Koeneman: “Het is goed dat de onderbouwing met onderzoeksrapporten vereist is, voordat je als ontwikkelaar het plan kunt realiseren. Maar de wijze waarop wetgeving daarna wordt misbruikt door mensen die eigenlijk alleen een economisch belang hebben, voelt niet helemaal goed.”

Resultaat met STIJL: realisatie van een ijzersterk project
De vrijstelling bestemmingsplan werd op 8 februari 2017 afgegeven. Een dag na de uitspraak werd gestart met het sloop- en bouwrijp maken van het terrein. En in juni 2017 begon de daadwerkelijke bouw. Aerjen Koeneman: “Ik denk dat veel partijen er uiteindelijk van overtuigd zijn geraakt dat het een heel goede ingreep was. In aanloop naar de jaarprijs liet de NRW door een derde partij een enquête onder passanten en de ondernemers van Centrumplan Rosmalen afnemen. Het winkelend publiek was erg blij dat er een enorme kwaliteitsslag is gemaakt in het centrum. Ook is het aanbod toegenomen en beschikbaar in een aantrekkelijk en compact winkelgebied. Ook de ondernemers waren zeer tevreden. Op de vraag of ze met de ervaring van nu weer voor het project zouden kiezen, antwoordde honderd procent van de respondenten ‘ja’.”
Michiel van Driel: “Het is mooi dat je bevestigd bent in de rotsvaste overtuiging dat Centrumplan Rosmalen een fraai en een ijzersterk project is.”
Aerjen Koeneman: “Uiteindelijk is de aantrekkingskracht van het dorp erdoor versterkt. Ook mensen uit de buitenwijken van Den Bosch komen winkelen.”
De projectontwikkelaar besluit: “Een aantal bezwaarmakers heb ik na de opening van Centrumplan Rosmalen trouwens gesproken. Ze gaven zelfs complimenten. Dat het eindresultaat toch wel indrukwekkend is en goed voor het hele dorp.”

Tekst: Iris Stam
Foto’s Centrumplan Rosmalen: Foruminvest
Portretfoto: het portret bureau

In elke nieuwsbrief vertelt een STIJL-medewerker over zijn of haar werkzaamheden en de ervaringen met het kantoor. In deze nieuwsbrief is het woord aan secretaresse Maria Jager.
“Ik vind het leuk om met zijn allen aan een goed product te bouwen.”

Wie: Maria Jager
Functie: secretaresse
Werkt bij STIJL Advocaten sinds: 1 januari 2016
STIJL in drie woorden: professioneel, betrokken en slagvaardig

Waarom STIJL?
“Met de slogan ‘Thea studeert techniek’ probeerde de overheid eind jaren ’80 om meiden enthousiast te maken voor de exacte vakken. Ik was daar op het vwo wel goed in, dus ik dacht: ach, daar is altijd een baan in te vinden. Na het afronden van de studie Analytische Chemie aan de VU heb ik enige tijd in die sector gewerkt. Toen die laatste functie te hoog gegrepen bleek, besloot ik om tijdelijk wat anders te doen. Iets praktisch. Een advertentie van een uitzendbureau voor juridische secretaresses, die elke dag in de krant stond, trok mijn aandacht. Het kennismakingsgesprek was leuk, tijdens de typ-test was ik ontzettend fanatiek. Al na een paar minuten oordeelde de intercedente dat ik geschikt was. Zo ben ik in het vak gerold. De reuring van de juridische wereld beviel me zo, dat ik er nooit meer ben weggegaan. Grote en kleine bedrijven, start-ups, ik heb in die 23 jaar overal gewerkt. Bij STIJL, het zesde advocatenkantoor, ben ik zonder twijfel het meest op mijn plek. De mensen hier hebben hart voor de zaak en hart voor elkaar. Die betrokkenheid heb ik ergens anders nooit zó ervaren.”

Onderweg met STIJL
“Mezelf zou ik omschrijven als ondersteunend, zelfstandig en meedenkend. Het werken voor anderen zo prettig mogelijk maken is mijn drijfveer. Ik loop langs een kopieerapparaat en controleer of er papier in zit. Kijk of de thee is bijgevuld. Dat wordt door het team opgemerkt en gewaardeerd. Het geeft mij ook veel voldoening om een processtuk netjes, goed en op tijd in te dienen. Voordat de documenten verstuurd worden, doen mijn collega Kelly en ik een laatste check op spelling, interpunctie, zinsbouw en opmaak. Soms zit iemand zo lang op een stuk, dat hij of zij iets over het hoofd ziet. Het is fijn dat we de afgelopen jaren die verantwoordelijkheid hebben gekregen, dat het team de toegevoegde waarde van het meelezen ziet. Ik vind het leuk om met zijn allen aan een goed product te bouwen, om daar als secretaresse een rol in te mogen hebben.”

Resultaat met STIJL
“Ik werk vier dagen per week bij STIJL. Dat zorgt voor een goede balans tussen baan en hobby’s. Ik hou van zingen en ben creatief. Zo naaide ik een tijdje terug mondkapjes voor iedereen die het wilde. Momenteel maak ik kaarsen voor het goede doel, verpakt in zelfgemaakte doosjes. Het daarvoor gebruikte karton gooien we anders weg op kantoor. Mijn creativiteit kan ik ook een beetje in mijn werk kwijt. Zoals in het vormgeven van deze lustrum nieuwsbrief en het linken aan de website, wat ik samen met collega’s Tristan en Kelly doe. Of het maken van en het schrijven voor De Lynx, waarmee we aan het begin van de Covid-pandemie begonnen, omdat we de gesprekken bij de koffieautomaat en aan de lunchtafel zo misten. Om de twee weken verscheen dit digitale krantje voor het team. We hebben er met zijn allen enorm veel plezier aan beleefd!”

Tekst: Iris Stam
Foto: Bettina Traas

Viviane Regout studeerde bouwkunde aan de TU Delft, was projectontwikkelaar en bekleedde management- en directiefuncties bij verschillende ontwikkel- en bouwbedrijven.

“Om een visie op de ruimtelijke inrichting van Nederland te kunnen geven, zouden we ons eerst moeten afvragen wat voor samenleving we willen zijn.” Aan het woord is Viviane Regout. Tot voor kort was zij directeur Portefeuillevernieuwing bij woningcorporatie Ymere. Op 1 maart start ze als CEO bij Lister Buildings, een bedrijf dat circulaire houten woongebouwen ontwikkelt.

Hoe willen mensen wonen, waar wil men werken en hoe recreëren we het liefst? Volgens Viviane Regout zouden zowel de politiek als de vastgoedwereld daar gezamenlijk een duidelijke visie op kunnen ontwikkelen. “Nu bepaalt de gebouwde omgeving voor een groot deel onze manier van leven. De discussie over wel of niet buiten de steden bouwen of wel of niet in het groen bouwen, hangt samen met hoe we denken en willen dat onze samenleving er over vijftien jaar uit gaat zien.”

Om die visie te kunnen bepalen, kijkt Regout naar drie zaken. “Ten eerste is er de demografische ontwikkeling: we zien keer op keer dat de bevolkingsgroei te laag wordt ingeschat in relatie tot de woningbehoefte. Dat is onder meer te wijten aan de combinatie van huishoudensverdunning – steeds minder mensen wonen in één huis – en migratie. De verwachting is dat er twee miljoen mensen bij gaan komen de komende jaren. Dat aantal zouden we sturend moeten laten zijn.”

“Daarnaast is er de klimaatverandering: rivieren die overstromen, de zeespiegel die stijgt, de bodem die verzilt. Dat zijn onderwerpen die de laatste paar jaar veel prominenter op de agenda zijn gekomen. Waar kan je nog op een ecologische manier landbouw bedrijven? Welke bossen moeten we behouden, en hoe gaan we om met de kustgebieden? Klimaatverandering is dus steeds sturender aan het worden in hoe we naar onze ruimtelijke ordening kijken.”

Als derde punt noemt Regout de ‘door onszelf opgelegde garantie voor kwalitatief goede en betaalbare woningen voor iedereen’. “Vanuit het buitenland wordt er vaak met verwondering en jaloezie gekeken naar de kwaliteit van onze stedenbouw en architectuur, en de hoeveelheid betaalbare woningen die we ten opzichte van andere landen hebben. Ooit zijn woningcorporaties gestart als particuliere initiatieven. Het waren werkgevers die voor hun arbeiders woningen gingen bouwen. Daar had de overheid niets mee te maken. Later ging de overheid dit sturen, tot het in de jaren negentig weer werd losgemaakt van de overheid. Het zit écht in ons DNA om in elke prijsklasse woningen te bouwen. Dat is bijzonder. Ook over vijftien jaar moeten we ervoor zorgen dat er nog betaalbare woningen beschikbaar zijn. Dat is eveneens onderdeel van de agenda.”

“De opgave is dus dat we een miljoen huizen moeten gaan bouwen in verschillende prijsklassen, zowel in de stad als in het groen. Daarbij is het goed te kijken naar welke landbouwgrond we daarvoor kunnen gebruiken. Ook in samenwerking met Staatsbosbeheer en de ondernemers- en werkgeversorganisatie voor boeren en tuinbouwers LTO Nederland, kan er grond worden bestemd voor woningbouw.”

Als advies geeft Regout de overheid mee om keuzes te maken als het gaat om welke gebieden te transformeren voor de woningbouwopgave én voor de natuuropgave. Dat moet hand in hand gaan. “We hebben hier in Nederland niet de luxe om alles maar dicht bij de stad te bouwen, of alle landbouwgrond te behouden. Dus waar zijn méér mogelijkheden? Wat zijn goede plekken om te bouwen en waar geven we meer ruimte voor meer natuur? We moeten echt anders gaan kijken naar ons land.”

Tekst: Maaike Staffhorst
Foto: Lister Buildings

In elke nieuwsbrief interviewen we een collega over werken bij STIJL. Dit keer vertelt advocaat Thom Groot over zijn baan. “Op het moment dat mensen ons kantoor bellen, hebben ze een probleem. Ik vind het belangrijk om cliënten op hun gemak te stellen. Ze alle gelegenheid te geven om hun verhaal te doen, zodat ze zich echt gehoord voelen.”

Wie: Thom Groot
Functie: advocaat
Werkt bij STIJL Advocaten sinds: 1 juli 2016
STIJL in drie woorden: cliëntgericht, efficiënt en innovatief

Waarom STIJL?
“Tijdens mijn studie politicologie aan de Universiteit van Amsterdam kreeg ik ook vakken op het gebied van recht. Dat vond ik zo interessant, dat ik me bij mijn bachelor richtte op staats- en bestuursrecht. Een van mijn stages liep ik bij STIJL, met Michiel van Driel als begeleider. Ik vond het erg fijn om voor hem te werken. Ook met de andere partners klikte het. Na het afronden van mijn studie ging ik aan de slag bij de Raad van State. Ik vervulde daar een functie bij de Ruimtelijke Ordeningskamer, die zaken op het gebied van bestemmingsplannen behandelt. Ik kon daar een gespecialiseerde opleiding in het omgevingsrecht volgen, die goed bekend staat. Na een kleine twee jaar besloot ik verder te kijken. Ik miste bij de Raad van State het persoonlijke contact, het hechte van een klein team, dat ik bij STIJL zo gewaardeerd had. Het was fijn om na de goed verlopen sollicitatie bij STIJL terug in Amsterdam te zijn.”

Onderweg met STIJL
“Toen ik als advocaat-stagiair begon, moesten de partners nog flink schaven en alles accorderen. Naarmate ik verder in ervaringsjaren kom, krijg ik meer vrijheid. Als zelfstandig advocaat doe ik nu ook aan acquisitie, om cliënten te werven. Zo ga ik geregeld naar bijeenkomsten van Supermarkt en Ruimte, een platform van partijen die betrokken zijn bij de ontwikkeling van supermarkten. Erg leuk! In de toekomst zou ik graag op kantoor student-stagiaires of juridisch medewerkers gaan begeleiden, zoals Michiel van Driel bij mij deed. Ook het partner-traject bij STIJL spreekt me aan, maar daar is in mijn persoonlijk leven nog even geen ruimte voor. Het zijn tropenjaren, met een dochter van anderhalf jaar en een tweede kindje op komst. Mijn vrouw heb ik trouwens bij de Raad van State leren kennen. Ook dat speelde een rol bij de afweging om weer te gaan solliciteren. Ik vond het niet gepast om als stel bij dezelfde instantie te blijven werken.”

Resultaat met STIJL
“Het geeft voldoening om cliënten op een correcte manier bij te kunnen staan. Ik denk dat ik een rustige advocaat ben, die kostenefficiënt probeert te zijn en heel dienstbaar is. Op het moment dat mensen ons kantoor bellen, hebben ze een probleem. Ik vind het belangrijk om cliënten op hun gemak te stellen. Ze alle gelegenheid te geven om hun verhaal te doen, zodat ze zich echt gehoord voelen. Onlangs hadden Truke den Uyl-Slagter en ik een zaak die nogal wat spoed had. Een geschil over een huis dat een paar dagen daarna opgeleverd zou worden. Op het laatste moment wisten we het in goede banen te leiden en konden we een mooie deal sluiten. Naderhand kregen we een telefoontje van een blije en tevreden cliënt. Die resultaten zijn de mooiste: als je iets kunt bereiken voor iemand die er zelf niet meer uitkomt.”

Tekst: Iris Stam
Foto: Bettina Traas

Wie: Rico Zweers, conceptontwikkelaar en eigenaar van
De Mannen van Schuim

Als Rico Zweers gevraagd wordt hoe hij de ruimtelijke inrichting van Nederland over 15 jaar voor zich ziet, noemt hij als eerste de toename van natuur en buitenruimte. “Parken en pleinen worden belangrijker dan we een tijdje geleden dachten. Dat ondervind ik bij projecten waar ik als strategisch ontwerper met ons bedrijf De Mannen van Schuim bij betrokken ben.”

“In Venlo werken we bijvoorbeeld mee aan de uitwerking van het Kazerne Kwartier. Een centraal plein in de nieuwe stadswijk was in eerste instantie niet specifiek als belangrijkste kwaliteit benoemd, maar in de uitwerking zien we dit wel ontstaan. Mensen willen aan het park en het groen wonen. Dat is echt een trend, versterkt door de Covid-pandemie. De buitenruimte krijgt een belangrijkere rol in de verbinding van mensen, vooral in de grotere steden waar straks (bijna) iedereen woont. Het Kazerne Kwartier krijgt een spannende mix van wonen, werken, vrije tijd, horeca en brede voorzieningen als onderwijs en zorg. Voor Venlo en omgeving wordt het een inspirerende omgeving en een aanvulling op de binnenstad inclusief een prachtig stadspark.”

Maar om te kunnen vergroenen moet je het verbruik van stenen verminderen. Hoe los je het woningtekort dan op? Zweers: “Hoogbouw is een optie én in trek. Mensen willen er wonen en zijn ook bereid om kleiner te wonen zolang er voorzieningen en buitenruimte aanwezig zijn. Een mooi voorbeeld vind ik Little C in Rotterdam. Hier wordt verdichting gecombineerd met prachtig uitzicht en een gevoel van vrijheid. En de buitenruimte biedt waanzinnig veel ruimtelijke kwaliteit. Ondanks de hoogbouw voel je je overal verbonden met buiten, doordat er op verschillende niveaus daktuinen, balkons en smalle straatjes worden aangelegd.”

Covid heeft volgens Zweers zeker aan de trend van vergroenen bijgedragen. “Ik heb een vriend die vorig jaar een natuurcamping heeft overgenomen, Hij ziet dat ‘het buiten’ in waarde toeneemt omdat mensen die graag in de stad wonen ook behoefte hebben aan natuur en ruimte.”

De strategisch ontwerper is zich bewust van de enorme bouwopgave en de klimaatdoelstellingen. “Duurzaamheid is een thema dat we nu goed geagendeerd hebben, maar nog met een te kleine groep voorlopers. Om de klimaatdoelstellingen te halen zou 99% van de bouw een flinke upgrade moeten krijgen. In de bouw is de verandering ingezet door houtbouw en modulair*, biobased* en natuurinclusief* bouwen. En natuurlijk geven we graag bestaand vastgoed een nieuwe invulling. We zijn met ons bedrijf ook een fabriekscomplex in Rotterdam aan het transformeren. Het is goed om te kijken waar een reeds bebouwde omgeving behoefte aan heeft; welke thema’s er spelen. Zo heeft elk gebied in Nederland een andere opgave.”

Wat betreft de rol van de overheid hierin is Rico Zweers duidelijk: “Als ontwikkelaar wil je eigenlijk dat de overheid zich nergens mee bemoeit en alleen faciliteert. Je wilt vrijheid. Maar natuurlijk is het niet zo zwart-wit en werken we samen. Als je locatie-overstijgende faciliteiten nodig hebt, moet de overheid wel regie nemen. Almere is bijvoorbeeld een gemeente waar relatief veel vrijheid is, maar voor de binnenstad van Rotterdam heb je de overheid echt nodig om de regie te voeren. Neem het Merwe-Vierhaven gebied in Rotterdam: daar maakt de gemeente het ruimtelijk raamwerk en bestemmingsplan, maar geeft de markt alle ruimte. Soms zie je de Provincie niet of nauwelijks als partij, totdat er procedures lopen die het bestemmingsplan raken. Een betere afstemming in een vroeger stadium is wenselijk maar tegelijk complex en tijdrovend. In de echt grote opgaven zou de Rijksoverheid een rol kunnen pakken en vervolgens aan lokale overheden de uitwerking overlaten. Het ‘delta-plan voor het klimaat’ is hierbij een veel gehoord thema voor de Rijksoverheid.”

*Bij modulair bouwen worden grote delen van de huisvesting in de fabriek vervaardigd en op de bouwplaats tot één gebouw gemonteerd en daar voorzien van leidingwerk, elektra etc.

*Bij biobased bouwen wordt gebruik gemaakt van natuurlijk gegroeide materialen, zoals hout, hennep, vlas, plaggen, leem, riet, zeewier, stro, klei, etc.

*Natuurinclusief bouwen is een vorm van duurzaam bouwen die bijdraagt aan de lokale biodiversiteit en natuurwaarden door toepassing van onder meer groene gevels en daken, ingemetselde nestkasten voor vleermuizen en vogels, insectenmuur, diervriendelijke bloemen, etc.

Tekst: Maaike Staffhorst
Foto: Candide Rietdijk

Cliënt: Local
Sinds wanneer cliënt van STIJL Advocaten: 2008
Uitgelichte zaak: project Villawal in Nieuwegein in 2014

Op de muur van de Haagse projectontwikkelaar Local staat met grote letters geschreven: ‘Waarom makkelijk doen als het goed kan?’ Phlip Boswinkel, partner van Local, realiseert alleen panden waarin hij zelf zou willen wonen of werken. Truke den Uyl-Slagter van STIJL trok bij veel van deze bijzondere projecten met hem op. Zoals Villawal in Nieuwegein, waar toekomstige bewoners volop meedachten over de creatie van hun droomhuis.

Local is gevestigd in een gebouw op nog geen vijf minuten lopen van Den Haag Centraal Station. Wie via de entree op de begane grond en het trappenhuis naar boven loopt, de deur opent en de drempel overgaat, is onder de indruk van de ruimte, het uitzicht en de creatieve inrichting van het kantoor. Het interieur weerspiegelt de innovatieve geest en het duurzame hart van de oprichters. Phlip Boswinkel vertelt geestdriftig: “Bijna alle materialen zijn afkomstig van de woon- en werkprojecten die we hebben ontwikkeld. Een aantal andere spullen hebben we van relaties gekregen.” Hij klopt op de voetbaltafel en zwaait naar Truke den Uyl-Slagter, die net binnen is gekomen. “Dit geweldige cadeau kregen we een paar jaar geleden van een aantal relaties die bij ons kerstdiner aanwezig waren, geïnitieerd door STIJL. Er is inmiddels zo uitbundig mee gespeeld, dat een van de stangen met poppetjes aan vervanging toe is.”
Phlip Boswinkel en Truke den Uyl-Slagter begroeten elkaar hartelijk, voor zover de Corona-regels dat toelaten. Ze kletsen meteen honderduit. Truke den Uyl-Slagter vertelt over de bijzondere band met Phlip Boswinkel: “We raken nooit uitgepraat.” Ze vervolgt: “Het ene jaar werken Local en STIJL intensiever samen dan het andere jaar. Als Local ons belt, gaan we verder waar we gebleven zijn. Net als met goede vrienden. Tussendoor zoeken we elkaar af en toe op, omdat we nieuwsgierig zijn naar waar de ander mee bezig is.”

Daarom STIJL: gelijkgestemd in een gedegen aanpak
Phlip Boswinkel en Truke den Uyl-Slagter kennen elkaar door een cliënt van STIJL, waar Phlip Boswinkel destijds werkte. In 2008 begon hij zijn eigen bedrijf Local, vanuit de wens om projecten te ontwikkelen waar hij helemaal achter staat. Gedreven: “Het moet gewoon voor de volle honderd procent kloppen. Hier, op kantoor, staat met grote letters op de muur: ‘Waarom makkelijk doen als het goed kan?’. Dat betekent niet dat ik een ontzettende perfectionist ben. Maar iets mag best wat ingewikkelder zijn, als het daardoor beter wordt.” Hij wendt zich tot Truke den Uyl-Slagter: “Die instelling heb jij ook, Truke. Het is prettig om met jou en met andere gelijkgestemden uit het STIJL-team samen te werken.”
Truke den Uyl-Slagter: “Phlip is een ontzettend snelle en scherpe denker. Hij kan iets kernachtig formuleren, zodat ik het gauw op papier heb staan. En vice versa. We houden er allebei van om in schema’s te denken, in processtappen. Bij een vastgoedproject heb je een spoorboekje nodig. Het is de kunst om zo goed mogelijk door te spreken wat je onderweg tegen kunt komen. En dat vervolgens duidelijk vast te leggen. Zodat je van tevoren zoveel mogelijk varianten in kaart hebt gebracht.”

De rol van STIJL: risico’s en verantwoordelijkheid vastleggen
Phlip Boswinkel vertelt over het “ultiem duurzame project Villawal”, uit 2014. Met niet verholen trots: “Dertien grijze kantoorblokjes uit 1982/1984 die we, in samenspraak met toekomstige bewoners, hebben omgetoverd tot onwijs gave woningen met een parkeergarage. Als ik nu naar Nieuwegein rijd en aanbel, weet ik zeker dat mensen me vol enthousiasme een rondleiding geven.”
Duurzaamheid betekent voor Phlip Boswinkel: wat er al staat op een goede manier gebruiken. Hij licht toe: “De makkelijke manier van duurzaamheid is een puntenlijstje pakken en daarop gaan scoren, voor het label. Local wil geen label. Ons criterium is dat we zelf, in elke fase van ons leven, in een project zouden willen wonen of werken. Pas dan zijn we tevreden. Die aanpak vergt als vanzelfsprekend meer energie.”
Truke den Uyl-Slagter: “Ten behoeve van nieuwe functies moet je bijvoorbeeld onderzoeken hoe het zit met constructies. In principe schakel je een aannemer in om al deze bouwkundige zaken te controleren en te waarschuwen als iets niet klopt. Contractonderhandelingen zijn best een uitdaging. Bij wie ligt het risico? Hoe verdeel je het eerlijk?”
Phlip Boswinkel: “Je weet nooit wat je vindt, komt altijd iets tegen wat je niet had voorzien. Het gaat me er niet zozeer om dat alle risico’s bij de andere partij terecht komen. Maar wel dat je in ieder geval hebt vastgelegd wie waar verantwoordelijk voor is. Je moet daar eerlijk en duidelijk over zijn. Anders gaan, bij een mogelijk probleem, veel kostbare uren verloren aan het bediscussiëren, aan het welles-nietes. Terwijl je die tijd hard nodig hebt om een oplossing te bedenken.”

Onderweg met STIJL: alles aan elkaar knopen
Phlip Boswinkel: “Ondanks de complexiteit van project Villawal konden we binnen twee jaar al opleveren. Mede dankzij de goede structuur, waarover Truke vertelde. Het ging in totaal om zeven verschillende trajecten: de aankoop van de beursgenoteerde belegger NSI, het ruimtelijke ordeningstraject met de gemeente Nieuwegein, de begeleiding van een klein percentage ondernemingen dat nog bedrijfsruimte huurde op het terrein, verkoop aan particulieren en aan de nabijgelegen woningcorporatie Jutphaas en de samenwerking met de aannemer en mede-eigenaar Trebbe, met wie Local later ook een bv zou oprichten. Als je iets van begin tot het eind goed aan elkaar knoopt, dan krijg het voor elkaar om een project op tijd te realiseren.”
Het venijn zat bij project Villawal in de staart: de oplevering op de geplande datum werd op het allerlaatste moment door de gemeente tegengehouden. Phlip Boswinkel: “Het ging om buisjes in een betonnen vloer die elektriciteitsdraad omhullen. In geval van brand moeten de buisjes gaan schuimen, zodat het de rook tegenhoudt. In het laboratorium waren ze getest en goedgekeurd voor betonnen vloeren in een nieuwbouwpand, die dezelfde waren als de vloeren in ons pand. Op dinsdagavond 19.00 uur kregen we van de wethouder het bericht dat er voor bestaande bouw ook zo’n attest vereist was. Nét voordat de bewoners de volgende ochtend, op woensdag, de sleutel in ontvangst zouden nemen…”

Resultaat met STIJL: opleveren na een stressvolle avond
Truke den Uyl-Slagter: “Dat was stress hè? Hoe is dat ook alweer opgelost?”
Phlip Boswinkel: “Binnen twee dagen kregen we van het laboratorium gelukkig het bewijs van goedkeuring van de buisjes. In de tussentijd hebben we twee brandwachten ingehuurd die de brandveiligheid in de gaten hielden, terwijl bewoners in hun huis aan de slag konden.”
Truke den Uyl-Slagter: “Nu weet ik het weer. Anders hadden we claims gehad van bewoners die hun verhuizers en klussers hadden moeten afzeggen.”
Phlip Boswinkel: “Op die dinsdagavond hebben we alle scenario’s doorgenomen. Hoe kunnen we toch opleveren, zonder dat we een torenhoge boete van de gemeente krijgen? Het was fijn dat we STIJL konden bellen voor spoedoverleg.”
Truke den Uyl-Slagter: “Mijn hele familie kent Phlip…”
Phlip Boswinkel: “Ik weet het altijd zo te plannen dat deadlines en calamiteiten precies samenvallen met Trukes vakantie.”
Truke den Uyl-Slagter zegt lachend: “Hoe vaak ik hem op de piste of aan de rand van het zwembad al aan de lijn heb gehad.” Ze besluit: “Maar dat is niet erg Phlip. Als je samen aan een mooi project werkt, dan wil je het ook tot een goed einde brengen.”

Tekst: Iris Stam
Portretfoto: Local
Foto Villawal: Wouter Jansen