Cliënt: Foruminvest
Sinds wanneer cliënt van STIJL Advocaten: 2015
Uitgelichte zaak: Centrumplan Rosmalen

Een ongebruikt stuk land in het hart van een dorp… Het is de droom van elke projectontwikkelaar. Het verwerven van dit perceel in Rosmalen, nabij Den Bosch, had weinig voeten in aarde, de realisatie van de plannen daarentegen kwam maar niet van de grond. Na een lang traject maakten bezwaren eindelijk plaats voor bewondering. Foruminvest-directeur Aerjen Koeneman en STIJL-partner Michiel van Driel blikken terug op een veelbelovend project dat in 2020 de NRW-jaarprijs won.

In het kantoor van Foruminvest in Amsterdam-Zuid toont directeur Aerjen Koeneman de presentatie van Centrumplan Rosmalen, die het bedrijf in 2020 maakte voor deelname aan de wedstrijd van de Nederlandse Raad voor Winkelcentra (NRW). De vastgoedondernemer sleepte er de felbegeerde jaarprijs voor beste nieuwe ontwikkeling mee in de wacht. De afbeeldingen en de toelichting van Aerjen Koeneman maken al gauw duidelijk dat de ingelijste NRW-oorkonde welverdiend is. In de dorpskern van Rosmalen ontstond, rond een stratenplan in de vorm van een zogenaamde ideale ‘winkel-acht’, een overzichtelijk woon- en winkelgebied, gericht op convenience en met ruimte voor horeca en ontmoeting, dienstverlening, verzorging, gezondheid en sport. Karakteristieke en wat vervallen panden werden herbouwd, minder geschikt bevonden vastgoed werd afgebroken en er verscheen verrassende nieuwbouw, ontworpen door architect Sjoerd Soeters (PPHP), bekend van het in het oog springende hotel in Zaandam bestaande uit gestapelde Zaanse huisjes. Ook in Rosmalen paste de architect de ‘genius loci-methode’ toe. Aerjen Koeneman: “De vormtaal en de materialen die van oudsher in deze omgeving werden gebruikt, waren zijn vertrekpunt. Heel erg geslaagd hoe hij daar een moderne interpretatie aan heeft gegeven.”

Daarom STIJL: daadkrachtig, praktisch en professioneel
Aerjen Koeneman is trots op het project en de prijs. “In het juryrapport van de NRW stond onder meer dat het een voorbeeld voor de sector is, dat dit de wijze is waarop dorpskernen met hun ontwikkelvraagstukken zouden moeten omgaan. Heel leuk dat ons plan zo gewaardeerd wordt. Eindelijk…”
Hij licht toe: “De ontwikkeling en de realisatie van Centrumplan Rosmalen lieten lang op zich wachten. De officiële opening vond plaats in september 2019, vijfentwintig jaar na het eerste ontwerp. We hadden graag gewild dat het sneller was gegaan.”
STIJL-partners Truke den Uyl-Slagter en Michiel van Driel stonden Foruminvest vanaf 2015 bij in deze zaak. Aerjen Koeneman: “We hadden behoefte aan een praktisch ingesteld kantoor, met ervaren advocaten die kort en bondig communiceren. Ik had bij een ander bedrijf al eens met Truke den Uyl-Slagter samengewerkt en dat was goed bevallen. Ook in Michiel van Driel vond ik een daadkrachtige professional.”

Michiel van Driel luistert met interesse naar het verhaal van Aerjen Koeneman, die vertelt hoe het ooit allemaal begon met de verwerving van een akker, midden in het dorp. “De droom van elke projectontwikkelaar. Vervolgens vergaarden we steeds meer panden, ten behoeve van een aansluiting op de Dorpstraat en het plein en weer terug, zodat de eerdergenoemde acht zou ontstaan.”

De rol van STIJL: overeenkomsten sluiten en procederen
Het aanvankelijke project was veel groter en voornamelijk gericht op mode en vergelijkend winkelen. Omdat de vraag in de retailmarkt in de loop van de jaren veranderde, besloot Foruminvest terug naar de tekentafel te gaan en een centrum te ontwerpen dat veel meer gericht is op convenience en dagelijkse aankopen. Daarnaast werden ontmoeten, sport, zorg en horeca veel belangrijker. Zo ontstond in 2015 een veel compacter ontwikkelingsplan. Op dit kantelpunt bood STIJL de gewenste juridische ondersteuning. Aerjen Koeneman: “Truke den Uyl-Slagter adviseerde ons bij het sluiten van de overeenkomsten met de gemeente Den Bosch en verdiepte zich in vraagstukken op het gebied van aanbestedingsrecht. Michiel van Driel beet zich vervolgens vast in de kwesties en de procedures op het vlak van Ruimtelijke Ordening. Want ook dit plan leidde, zoals bij projectontwikkeling eigenlijk altijd het geval is, tot discussie. Al met al zorgden de procedures bij de Rechtbank en de Raad van State voor anderhalf jaar vertraging van het nieuwe project.”
Nu alle hobbels zijn genomen, kan Aerjen Koeneman er ontspannen op terugkijken. Lachend: “Michiel van Driel heeft er een hoop lol aan beleefd. Wij zijn uitermate tevreden met de deskundige advisering en de professionele samenwerking met STIJL.”

Onderweg met STIJL: verweer tegen vergezochte bezwaren
Michiel van Driel: “Ik vond het inderdaad erg leuk om te doen. Ik hou van mijn beroep, ik zie de advocatuur als een denksport. Wat wordt mijn volgende zet?”
Hij belicht de BRO-ladder, een belangrijk onderdeel van de zaak: “Veel vastgoedeigenaren waren bang dat winkelhuurders hun huurovereenkomst niet zouden verlengen omdat in de nabije toekomst de moderne en mooiere winkelruimtes van Centrumplan Rosmalen beschikbaar zouden komen. Omdat de beleggers niet puur onder de vlag van concurrentiebelang konden procederen, gooiden ze het over een andere boeg: het aanvoeren van ruimtelijk gemotiveerde motieven. Een daarvan was het zogenoemde leegstandseffect. De mogelijk niet meer te verhuren panden zouden de leefbaarheid van Rosmalen aantasten, de gesloten winkels zouden heel vervelend voor de dorpsbewoners zijn. Door middel van Ruimtelijk Economische Onderzoeksrapporten heeft Foruminvest de behoefte aan nieuwe en extra winkelruimte laten meten, onder meer op basis van bevolkingsprognose en het bestedingsniveau. Natuurlijk kwam er een tegenrapport. Ook is er tot in den treure geprocedeerd over vermeende staatssteun, wat behoorlijk vergezocht is. In beide gevallen werden de bezwaren door de rechters van tafel geveegd. Maar het geeft wel aan hoe intensief er geprocedeerd is.”
Aerjen Koeneman: “Het is goed dat de onderbouwing met onderzoeksrapporten vereist is, voordat je als ontwikkelaar het plan kunt realiseren. Maar de wijze waarop wetgeving daarna wordt misbruikt door mensen die eigenlijk alleen een economisch belang hebben, voelt niet helemaal goed.”

Resultaat met STIJL: realisatie van een ijzersterk project
De vrijstelling bestemmingsplan werd op 8 februari 2017 afgegeven. Een dag na de uitspraak werd gestart met het sloop- en bouwrijp maken van het terrein. En in juni 2017 begon de daadwerkelijke bouw. Aerjen Koeneman: “Ik denk dat veel partijen er uiteindelijk van overtuigd zijn geraakt dat het een heel goede ingreep was. In aanloop naar de jaarprijs liet de NRW door een derde partij een enquête onder passanten en de ondernemers van Centrumplan Rosmalen afnemen. Het winkelend publiek was erg blij dat er een enorme kwaliteitsslag is gemaakt in het centrum. Ook is het aanbod toegenomen en beschikbaar in een aantrekkelijk en compact winkelgebied. Ook de ondernemers waren zeer tevreden. Op de vraag of ze met de ervaring van nu weer voor het project zouden kiezen, antwoordde honderd procent van de respondenten ‘ja’.”
Michiel van Driel: “Het is mooi dat je bevestigd bent in de rotsvaste overtuiging dat Centrumplan Rosmalen een fraai en een ijzersterk project is.”
Aerjen Koeneman: “Uiteindelijk is de aantrekkingskracht van het dorp erdoor versterkt. Ook mensen uit de buitenwijken van Den Bosch komen winkelen.”
De projectontwikkelaar besluit: “Een aantal bezwaarmakers heb ik na de opening van Centrumplan Rosmalen trouwens gesproken. Ze gaven zelfs complimenten. Dat het eindresultaat toch wel indrukwekkend is en goed voor het hele dorp.”

Tekst: Iris Stam
Foto’s Centrumplan Rosmalen: Foruminvest
Portretfoto: het portret bureau

In elke nieuwsbrief vertelt een STIJL-medewerker over zijn of haar werkzaamheden en de ervaringen met het kantoor. In deze nieuwsbrief is het woord aan secretaresse Maria Jager.
“Ik vind het leuk om met zijn allen aan een goed product te bouwen.”

Wie: Maria Jager
Functie: secretaresse
Werkt bij STIJL Advocaten sinds: 1 januari 2016
STIJL in drie woorden: professioneel, betrokken en slagvaardig

Waarom STIJL?
“Met de slogan ‘Thea studeert techniek’ probeerde de overheid eind jaren ’80 om meiden enthousiast te maken voor de exacte vakken. Ik was daar op het vwo wel goed in, dus ik dacht: ach, daar is altijd een baan in te vinden. Na het afronden van de studie Analytische Chemie aan de VU heb ik enige tijd in die sector gewerkt. Toen die laatste functie te hoog gegrepen bleek, besloot ik om tijdelijk wat anders te doen. Iets praktisch. Een advertentie van een uitzendbureau voor juridische secretaresses, die elke dag in de krant stond, trok mijn aandacht. Het kennismakingsgesprek was leuk, tijdens de typ-test was ik ontzettend fanatiek. Al na een paar minuten oordeelde de intercedente dat ik geschikt was. Zo ben ik in het vak gerold. De reuring van de juridische wereld beviel me zo, dat ik er nooit meer ben weggegaan. Grote en kleine bedrijven, start-ups, ik heb in die 23 jaar overal gewerkt. Bij STIJL, het zesde advocatenkantoor, ben ik zonder twijfel het meest op mijn plek. De mensen hier hebben hart voor de zaak en hart voor elkaar. Die betrokkenheid heb ik ergens anders nooit zó ervaren.”

Onderweg met STIJL
“Mezelf zou ik omschrijven als ondersteunend, zelfstandig en meedenkend. Het werken voor anderen zo prettig mogelijk maken is mijn drijfveer. Ik loop langs een kopieerapparaat en controleer of er papier in zit. Kijk of de thee is bijgevuld. Dat wordt door het team opgemerkt en gewaardeerd. Het geeft mij ook veel voldoening om een processtuk netjes, goed en op tijd in te dienen. Voordat de documenten verstuurd worden, doen mijn collega Kelly en ik een laatste check op spelling, interpunctie, zinsbouw en opmaak. Soms zit iemand zo lang op een stuk, dat hij of zij iets over het hoofd ziet. Het is fijn dat we de afgelopen jaren die verantwoordelijkheid hebben gekregen, dat het team de toegevoegde waarde van het meelezen ziet. Ik vind het leuk om met zijn allen aan een goed product te bouwen, om daar als secretaresse een rol in te mogen hebben.”

Resultaat met STIJL
“Ik werk vier dagen per week bij STIJL. Dat zorgt voor een goede balans tussen baan en hobby’s. Ik hou van zingen en ben creatief. Zo naaide ik een tijdje terug mondkapjes voor iedereen die het wilde. Momenteel maak ik kaarsen voor het goede doel, verpakt in zelfgemaakte doosjes. Het daarvoor gebruikte karton gooien we anders weg op kantoor. Mijn creativiteit kan ik ook een beetje in mijn werk kwijt. Zoals in het vormgeven van deze lustrum nieuwsbrief en het linken aan de website, wat ik samen met collega’s Tristan en Kelly doe. Of het maken van en het schrijven voor De Lynx, waarmee we aan het begin van de Covid-pandemie begonnen, omdat we de gesprekken bij de koffieautomaat en aan de lunchtafel zo misten. Om de twee weken verscheen dit digitale krantje voor het team. We hebben er met zijn allen enorm veel plezier aan beleefd!”

Tekst: Iris Stam
Foto: Bettina Traas

Viviane Regout studeerde bouwkunde aan de TU Delft, was projectontwikkelaar en bekleedde management- en directiefuncties bij verschillende ontwikkel- en bouwbedrijven.

“Om een visie op de ruimtelijke inrichting van Nederland te kunnen geven, zouden we ons eerst moeten afvragen wat voor samenleving we willen zijn.” Aan het woord is Viviane Regout. Tot voor kort was zij directeur Portefeuillevernieuwing bij woningcorporatie Ymere. Op 1 maart start ze als CEO bij Lister Buildings, een bedrijf dat circulaire houten woongebouwen ontwikkelt.

Hoe willen mensen wonen, waar wil men werken en hoe recreëren we het liefst? Volgens Viviane Regout zouden zowel de politiek als de vastgoedwereld daar gezamenlijk een duidelijke visie op kunnen ontwikkelen. “Nu bepaalt de gebouwde omgeving voor een groot deel onze manier van leven. De discussie over wel of niet buiten de steden bouwen of wel of niet in het groen bouwen, hangt samen met hoe we denken en willen dat onze samenleving er over vijftien jaar uit gaat zien.”

Om die visie te kunnen bepalen, kijkt Regout naar drie zaken. “Ten eerste is er de demografische ontwikkeling: we zien keer op keer dat de bevolkingsgroei te laag wordt ingeschat in relatie tot de woningbehoefte. Dat is onder meer te wijten aan de combinatie van huishoudensverdunning – steeds minder mensen wonen in één huis – en migratie. De verwachting is dat er twee miljoen mensen bij gaan komen de komende jaren. Dat aantal zouden we sturend moeten laten zijn.”

“Daarnaast is er de klimaatverandering: rivieren die overstromen, de zeespiegel die stijgt, de bodem die verzilt. Dat zijn onderwerpen die de laatste paar jaar veel prominenter op de agenda zijn gekomen. Waar kan je nog op een ecologische manier landbouw bedrijven? Welke bossen moeten we behouden, en hoe gaan we om met de kustgebieden? Klimaatverandering is dus steeds sturender aan het worden in hoe we naar onze ruimtelijke ordening kijken.”

Als derde punt noemt Regout de ‘door onszelf opgelegde garantie voor kwalitatief goede en betaalbare woningen voor iedereen’. “Vanuit het buitenland wordt er vaak met verwondering en jaloezie gekeken naar de kwaliteit van onze stedenbouw en architectuur, en de hoeveelheid betaalbare woningen die we ten opzichte van andere landen hebben. Ooit zijn woningcorporaties gestart als particuliere initiatieven. Het waren werkgevers die voor hun arbeiders woningen gingen bouwen. Daar had de overheid niets mee te maken. Later ging de overheid dit sturen, tot het in de jaren negentig weer werd losgemaakt van de overheid. Het zit écht in ons DNA om in elke prijsklasse woningen te bouwen. Dat is bijzonder. Ook over vijftien jaar moeten we ervoor zorgen dat er nog betaalbare woningen beschikbaar zijn. Dat is eveneens onderdeel van de agenda.”

“De opgave is dus dat we een miljoen huizen moeten gaan bouwen in verschillende prijsklassen, zowel in de stad als in het groen. Daarbij is het goed te kijken naar welke landbouwgrond we daarvoor kunnen gebruiken. Ook in samenwerking met Staatsbosbeheer en de ondernemers- en werkgeversorganisatie voor boeren en tuinbouwers LTO Nederland, kan er grond worden bestemd voor woningbouw.”

Als advies geeft Regout de overheid mee om keuzes te maken als het gaat om welke gebieden te transformeren voor de woningbouwopgave én voor de natuuropgave. Dat moet hand in hand gaan. “We hebben hier in Nederland niet de luxe om alles maar dicht bij de stad te bouwen, of alle landbouwgrond te behouden. Dus waar zijn méér mogelijkheden? Wat zijn goede plekken om te bouwen en waar geven we meer ruimte voor meer natuur? We moeten echt anders gaan kijken naar ons land.”

Tekst: Maaike Staffhorst
Foto: Lister Buildings