Cliënt: Foruminvest
Sinds wanneer cliënt van STIJL Advocaten: 2015
Uitgelichte zaak: Centrumplan Rosmalen

Een ongebruikt stuk land in het hart van een dorp… Het is de droom van elke projectontwikkelaar. Het verwerven van dit perceel in Rosmalen, nabij Den Bosch, had weinig voeten in aarde, de realisatie van de plannen daarentegen kwam maar niet van de grond. Na een lang traject maakten bezwaren eindelijk plaats voor bewondering. Foruminvest-directeur Aerjen Koeneman en STIJL-partner Michiel van Driel blikken terug op een veelbelovend project dat in 2020 de NRW-jaarprijs won.

In het kantoor van Foruminvest in Amsterdam-Zuid toont directeur Aerjen Koeneman de presentatie van Centrumplan Rosmalen, die het bedrijf in 2020 maakte voor deelname aan de wedstrijd van de Nederlandse Raad voor Winkelcentra (NRW). De vastgoedondernemer sleepte er de felbegeerde jaarprijs voor beste nieuwe ontwikkeling mee in de wacht. De afbeeldingen en de toelichting van Aerjen Koeneman maken al gauw duidelijk dat de ingelijste NRW-oorkonde welverdiend is. In de dorpskern van Rosmalen ontstond, rond een stratenplan in de vorm van een zogenaamde ideale ‘winkel-acht’, een overzichtelijk woon- en winkelgebied, gericht op convenience en met ruimte voor horeca en ontmoeting, dienstverlening, verzorging, gezondheid en sport. Karakteristieke en wat vervallen panden werden herbouwd, minder geschikt bevonden vastgoed werd afgebroken en er verscheen verrassende nieuwbouw, ontworpen door architect Sjoerd Soeters (PPHP), bekend van het in het oog springende hotel in Zaandam bestaande uit gestapelde Zaanse huisjes. Ook in Rosmalen paste de architect de ‘genius loci-methode’ toe. Aerjen Koeneman: “De vormtaal en de materialen die van oudsher in deze omgeving werden gebruikt, waren zijn vertrekpunt. Heel erg geslaagd hoe hij daar een moderne interpretatie aan heeft gegeven.”

Daarom STIJL: daadkrachtig, praktisch en professioneel
Aerjen Koeneman is trots op het project en de prijs. “In het juryrapport van de NRW stond onder meer dat het een voorbeeld voor de sector is, dat dit de wijze is waarop dorpskernen met hun ontwikkelvraagstukken zouden moeten omgaan. Heel leuk dat ons plan zo gewaardeerd wordt. Eindelijk…”
Hij licht toe: “De ontwikkeling en de realisatie van Centrumplan Rosmalen lieten lang op zich wachten. De officiële opening vond plaats in september 2019, vijfentwintig jaar na het eerste ontwerp. We hadden graag gewild dat het sneller was gegaan.”
STIJL-partners Truke den Uyl-Slagter en Michiel van Driel stonden Foruminvest vanaf 2015 bij in deze zaak. Aerjen Koeneman: “We hadden behoefte aan een praktisch ingesteld kantoor, met ervaren advocaten die kort en bondig communiceren. Ik had bij een ander bedrijf al eens met Truke den Uyl-Slagter samengewerkt en dat was goed bevallen. Ook in Michiel van Driel vond ik een daadkrachtige professional.”

Michiel van Driel luistert met interesse naar het verhaal van Aerjen Koeneman, die vertelt hoe het ooit allemaal begon met de verwerving van een akker, midden in het dorp. “De droom van elke projectontwikkelaar. Vervolgens vergaarden we steeds meer panden, ten behoeve van een aansluiting op de Dorpstraat en het plein en weer terug, zodat de eerdergenoemde acht zou ontstaan.”

De rol van STIJL: overeenkomsten sluiten en procederen
Het aanvankelijke project was veel groter en voornamelijk gericht op mode en vergelijkend winkelen. Omdat de vraag in de retailmarkt in de loop van de jaren veranderde, besloot Foruminvest terug naar de tekentafel te gaan en een centrum te ontwerpen dat veel meer gericht is op convenience en dagelijkse aankopen. Daarnaast werden ontmoeten, sport, zorg en horeca veel belangrijker. Zo ontstond in 2015 een veel compacter ontwikkelingsplan. Op dit kantelpunt bood STIJL de gewenste juridische ondersteuning. Aerjen Koeneman: “Truke den Uyl-Slagter adviseerde ons bij het sluiten van de overeenkomsten met de gemeente Den Bosch en verdiepte zich in vraagstukken op het gebied van aanbestedingsrecht. Michiel van Driel beet zich vervolgens vast in de kwesties en de procedures op het vlak van Ruimtelijke Ordening. Want ook dit plan leidde, zoals bij projectontwikkeling eigenlijk altijd het geval is, tot discussie. Al met al zorgden de procedures bij de Rechtbank en de Raad van State voor anderhalf jaar vertraging van het nieuwe project.”
Nu alle hobbels zijn genomen, kan Aerjen Koeneman er ontspannen op terugkijken. Lachend: “Michiel van Driel heeft er een hoop lol aan beleefd. Wij zijn uitermate tevreden met de deskundige advisering en de professionele samenwerking met STIJL.”

Onderweg met STIJL: verweer tegen vergezochte bezwaren
Michiel van Driel: “Ik vond het inderdaad erg leuk om te doen. Ik hou van mijn beroep, ik zie de advocatuur als een denksport. Wat wordt mijn volgende zet?”
Hij belicht de BRO-ladder, een belangrijk onderdeel van de zaak: “Veel vastgoedeigenaren waren bang dat winkelhuurders hun huurovereenkomst niet zouden verlengen omdat in de nabije toekomst de moderne en mooiere winkelruimtes van Centrumplan Rosmalen beschikbaar zouden komen. Omdat de beleggers niet puur onder de vlag van concurrentiebelang konden procederen, gooiden ze het over een andere boeg: het aanvoeren van ruimtelijk gemotiveerde motieven. Een daarvan was het zogenoemde leegstandseffect. De mogelijk niet meer te verhuren panden zouden de leefbaarheid van Rosmalen aantasten, de gesloten winkels zouden heel vervelend voor de dorpsbewoners zijn. Door middel van Ruimtelijk Economische Onderzoeksrapporten heeft Foruminvest de behoefte aan nieuwe en extra winkelruimte laten meten, onder meer op basis van bevolkingsprognose en het bestedingsniveau. Natuurlijk kwam er een tegenrapport. Ook is er tot in den treure geprocedeerd over vermeende staatssteun, wat behoorlijk vergezocht is. In beide gevallen werden de bezwaren door de rechters van tafel geveegd. Maar het geeft wel aan hoe intensief er geprocedeerd is.”
Aerjen Koeneman: “Het is goed dat de onderbouwing met onderzoeksrapporten vereist is, voordat je als ontwikkelaar het plan kunt realiseren. Maar de wijze waarop wetgeving daarna wordt misbruikt door mensen die eigenlijk alleen een economisch belang hebben, voelt niet helemaal goed.”

Resultaat met STIJL: realisatie van een ijzersterk project
De vrijstelling bestemmingsplan werd op 8 februari 2017 afgegeven. Een dag na de uitspraak werd gestart met het sloop- en bouwrijp maken van het terrein. En in juni 2017 begon de daadwerkelijke bouw. Aerjen Koeneman: “Ik denk dat veel partijen er uiteindelijk van overtuigd zijn geraakt dat het een heel goede ingreep was. In aanloop naar de jaarprijs liet de NRW door een derde partij een enquête onder passanten en de ondernemers van Centrumplan Rosmalen afnemen. Het winkelend publiek was erg blij dat er een enorme kwaliteitsslag is gemaakt in het centrum. Ook is het aanbod toegenomen en beschikbaar in een aantrekkelijk en compact winkelgebied. Ook de ondernemers waren zeer tevreden. Op de vraag of ze met de ervaring van nu weer voor het project zouden kiezen, antwoordde honderd procent van de respondenten ‘ja’.”
Michiel van Driel: “Het is mooi dat je bevestigd bent in de rotsvaste overtuiging dat Centrumplan Rosmalen een fraai en een ijzersterk project is.”
Aerjen Koeneman: “Uiteindelijk is de aantrekkingskracht van het dorp erdoor versterkt. Ook mensen uit de buitenwijken van Den Bosch komen winkelen.”
De projectontwikkelaar besluit: “Een aantal bezwaarmakers heb ik na de opening van Centrumplan Rosmalen trouwens gesproken. Ze gaven zelfs complimenten. Dat het eindresultaat toch wel indrukwekkend is en goed voor het hele dorp.”

Tekst: Iris Stam
Foto’s Centrumplan Rosmalen: Foruminvest
Portretfoto: het portret bureau