Recent onderzoek (Stijl Advocaten) naar de doorlooptijd van de huurprijsherzieningsprocedures voor middenstandsbedrijfsruimte over de afgelopen vijf jaren levert een dramatisch plaatje op. De gemiddelde doorlooptijd van de procedures bij de rechtbanken (kantongerechten) nemen 23,2 maanden in beslag, dus bijna twee jaar. Wordt geappelleerd bij het hof dan komt de totale looptijd op 38,15 maanden, dus ruim drie jaren. Dat zijn schokkende cijfers!

Maar dat is nog niet alles. Artikel 7:304 BW bepaalt niet alleen dat pas kan worden gedagvaard als er een advies van (een) deskundige(n) voorligt, maar ook dat, als partijen het daarover niet eens worden een verzoek aan de kantonrechter kan worden gedaan die dan de deskundige(n) aanwijst. En het artikel bepaalt – en dat is een ernstige weeffout van de wetgever – dat de datum van indiening van het verzoekschrift heeft te gelden als datum van ingang van de huurprijsaanpassing. Daarmee heeft de partij die de huurprijsaanpassing wenst er belang bij om zo snel mogelijk tot de vaststelling te komen dat er geen overeenstemming over de aan te wijzen deskundige(n) kan worden bereikt om vervolgens onverwijld zo’n verzoekschrift in te dienen. Daar is de andere partij het dan niet mee eens en die verzet zich, desnodig ook nog in appel en in cassatie. Want hoger beroep tegen de beschikking van de kantonrechter op het verzoekschrift is (helaas) niet uitgesloten. In dergelijke gevallen gaan er dus maanden – en soms jaren voorbij, vooraleer aan de eigenlijke huurprijsaanpassingsprocedure kan worden toegekomen, middels het uitbrengen van een dagvaarding. (meer…)

Als de burgemeester van een gemeente vaststelt dat er in een bepaald pand (woning) binnen zijn gemeente dingen gebeuren die strijdig zijn met de openbare orde (drugs) dan kan hij het pand (de woning)  voor een bepaalde periode doen sluiten. Dat staat in artikel 174a van de Gemeentewet – en het is niet leuk voor de huurder en de eigenaar van de (huur)woning.

Artikel 7:231, lid 2 van het BW geeft de verhuurder in zo’n situatie de mogelijkheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk   te ontbinden. En daar staat spanning op. Want de publiekrechtelijke sluiting is in tijd beperkt, maar de civielrechtelijke ontbinding is voor altijd.

Vandaar dat (gewezen) huurders de neiging hebben om, na zo’n buitengerechtelijke ontbinding, de woning weer te betrekken als de publiekrechtelijke sluitingsperiode voorbij is. Verhuurder moet alsdan toch naar de rechter om ontruiming (wegens gebruik zonder recht of titel; er is immers ontbonden) te forceren. En huurders stellen zich dan teweer met het pleit dat de gevorderde ontruiming strijdig is met de redelijkheid en de billijkheid, misbruik van bevoegdheid oplevert, alsmede schending van de mensenrechten. (meer…)

Wij zijn er trots op te kunnen melden dat onze kwaliteiten als hoogwaardige juridische dienstverlener werkzaam voor de professionele vastgoedmarkt ook het afgelopen jaar niet onopgemerkt zijn gebleven en wij in ranking zijn gestegen in zowel The Legal 500 als in de Chambers Europe Guide 2015!

Onze cliënten zeiden onder meer over ons:

“We need a fast, flexible company; this is the one for us.”

(meer…)

Bij de verkoop van vastgoed is de verkoper verplicht om de eigendom van de verkochte zaak onbelast over te dragen. Dit betekent – onder meer – dat op de verkochte zaak geen bijzondere lasten of beperkingen mogen drukken, tenzij de koper deze uitdrukkelijk (in de koopovereenkomst of de leveringsakte) heeft aanvaard (artikel 7:15 lid 1 BW).

Wat zijn nu precies bijzondere lasten of beperkingen? De tekst van artikel 7:15 BW werkt dit niet nader uit. Blijkens de parlementaire geschiedenis moet het gaan om “lasten en beperkingen die de verkochte zaak in het bijzonder betreffen, en niet die welke drukken op alle zaken van dezelfde soort, zoals belastingen en retributies”.  Het gaat hierbij om de zogenaamde “rechtsgebreken” aan de verkochte zaak. Feitelijke gebreken worden bestreken door artikel 7:17 BW. 

Omdat de wetgever de verplichting van de verkoper tot verschaffing van onbelaste eigendom dermate fundamenteel heeft geacht, geldt geen eigen onderzoeksplicht voor de koper in de openbare registers. De verkoper moet te allen tijde voor de afwezigheid van bijzondere lasten en beperkingen instaan, tenzij de koper die uitdrukkelijk heeft aanvaard. Professionele partijen mogen overigens van artikel 7:15 BW afwijken, maar bij een consumentenkoop is iedere afwijking ten nadele van de koper vernietigbaar. (meer…)