Het Europees consumentenrecht speelt een steeds grotere rol in de bescherming van consumenten, waaronder ook huurders van woonruimten vallen. De afgelopen periode is in de rechtspraak veel te doen geweest over (oneerlijke) huurverhogingsbedingen in huurovereenkomsten. Hoe zit dit precies en wat is nu de stand van zaken?
Sinds april dit jaar oordelen verschillende Amsterdamse kantonrechters dat de standaard huurverhogingsbedingen oneerlijk zijn jegens huurders van woonruimten in de vrije sector (zie ECLI:NL:RBAMS:2023:2420, ECLI:NL:RBAMS:2023:4216, ECLI:NL:RBAMS:2023:4800).
Het gaat om zeer gebruikelijke bedingen over huurprijswijziging. Deze bedingen maken het mogelijk dat de verhuurder ieder jaar, naast de gebruikelijke inflatiecorrectie, ook een extra verhoging tot een bepaald maximaal percentage kan toepassen. Een dergelijk beding komt ook in de ROZ modellen voor (artikel 5 van het model 2003 en 2017):
“5.2 Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per ……………….. en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal ….%.”
Op grond van de EU-richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, stelt het Hof van Justitie vergaande beperkingen aan de geldigheid van dergelijke prijswijzigingsbedingen. Dit is overigens niet nieuw. De uitspraken hierover dateren al van enige jaren geleden (ECLI:C:EU:2013:180 en ECLI:EU:C:2012:242).
De Amsterdamse kantonrechters oordelen op grond van deze Europese jurisprudentie dat, door bovenop de indexering ieder jaar een extra huurverhoging mogelijk te maken, het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van huurder als consument aanzienlijk is verstoord. Ook ontbreekt een geldige reden voor de jaarlijkse wijziging met een maximaal % bovenop een verhoging met het indexeringspercentage. De huurder is hierdoor te veel aan de willekeur van de verhuurder overgeleverd en dat is dus niet toegestaan.
Het gevolg hiervan is dat, nog steeds volgens de Amsterdamse kantonrechters, het huurverhogingsbeding volledig buiten toepassing moet blijven. Dit betekent dat niet alleen de extra verhoging geen grondslag meer heeft, maar dat ook alle in het verleden toegepaste huurverhogingen (inclusief de inflatiecorrecties) geen grondslag meer hebben. Bovendien mag niet worden teruggevallen op een wettelijke regeling van aanvullend recht.
De meest besproken uitspraak in dit verband is die van de rechtbank Amsterdam van 3 augustus 2023 (Bouwinvest). Als gevolg van deze uitspraak kon de huurder, in plaats van het moeten betalen van een achterstand van 3 maanden huur, plotseling aanspraak maken op verrekening van circa EUR 65.000 met (toekomstige) huurtermijnen.
De rechtbank Amsterdam heeft in aanvulling op de eerdere uitspraken met vergaande (rechts)gevolgen voor verhuurders op 26 september 2023 (ten overvloede) overwogen dat goed huurderschap ex artikel 7:213 BW wel met zich kan brengen dat de huurder een vervangend eerlijk huurprijswijzigingsbeding moet accepteren. Deze nuancering zou voor verhuurders welkom zijn.
Gelet op deze vergaande consequenties voor alle bestaande huurovereenkomsten met een vergelijkbare (ROZ) clausule, heeft de kantonrechter in Amsterdam op 5 oktober jl. besloten om hierover (in een andere zaak) prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen.
Het kan nog wel maanden duren voordat er een uitspraak van de Hoge Raad. De Hoge Raad kan namelijk ook zelf weer prejudiciële vragen stellen aan het Hof van Justitie. Omdat ook het model van de ROZ mogelijk aanpassing behoeft, heeft de ROZ hierover op 6 oktober jl. een nieuwsbericht op hun website geplaatst.
Het is voorlopig afwachten hoe dit afloopt. We houden dit uiteraard in de gaten. Mocht u hierover vragen hebben, dan kunt u contact opnemen met Wouter den Harder of Laura Kruitwagen. Ook kunnen wij uiteraard met u meedenken over de (on)redelijkheid van huurverhogingsbedingen in een bestaande huurovereenkomst of over de formulering van dergelijke bedingen in nieuwe huurovereenkomsten.