Er is de laatste tijd veel te doen (geweest) over de hoge huurprijsindexaties en de nieuwe berekeningsmethode van de CPI (consumentenprijsindex) van het CBS. Huurprijsindexatie is (doorgaans) gebaseerd op de CPI. In dit nieuwsbericht wordt kort stil gestaan bij de aanleiding voor de nieuwe CPI-berekeningsmethode en de gevolgen daarvan voor de praktijk.

Aanleiding voor nieuwe CPI-berekeningsmethode

De CPI van het CBS meet de prijsontwikkeling van (bijna) alle goederen en diensten die de consument aanschaft, waaronder ook energie. Het is algemeen bekend dat de energieprijzen in 2022 aanzienlijk zijn gestegen, mede als gevolg van de oorlog in Oekraïne. De CPI is als gevolg daarvan in 2022 ook aanzienlijk gestegen. De reden van deze aanzienlijke stijging is dat de CPI tot voor kort was gebaseerd op uitsluitend nieuwe (energie)contracten. De nieuwe berekeningsmethode voor de CPI die het CBS heeft geïntroduceerd, gebruikt niet meer alleen nieuwe (energie)contracten voor de berekening van de CPI, maar kijkt ook verder terug naar oude contracten. Hiermee wordt een realistischer beeld van de inflatie gepresenteerd. Dit sluit, aldus het CBS, beter aan bij de actuele marktontwikkelingen. De nieuwe berekeningsmethode is van toepassing vanaf juni 2023. Deze methode leidt tot een minder hoog CPI-cijfer en dus tot minder hoge huurindexatie.

Gevolgen nieuwe berekeningsmethode

Huurders zijn niet blij met de forse huurverhogingen ten gevolge van de flink gestegen CPI. Hierover zijn inmiddels diverse rechtszaken gevoerd tussen huurders en verhuurders. Uit de rechtspraak volgt dat (nagenoeg) alle rechters van oordeel zijn dat de gestegen (oude) CPI en forse huurindexaties niet kunnen worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheid. Dan rest de vraag of de forse huurindexaties naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. De rechtspraak laat op dit punt een iets wisselender beeld zien, maar de rode draad lijkt te zijn dat een (forse) huurindexatie op grond van de (oude) berekeningsmethode van de CPI niet onaanvaardbaar is.

Uit een uitspraak van de kantonrechter Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2023:10295) lijkt te volgen dat de forse huurindexatie uiteindelijk bij toekomstige huurindexaties wordt gecorrigeerd door de nieuwe berekeningsmethode van de CPI. Zo bezien lijken huurders er onderaan de streep niet (veel) slechter vanaf te komen als tot juni 2023 de oude berekeningsmethode wordt gebruikt. De kantonrechter acht het in deze specifieke zaak echter wel onaanvaardbaar dat huurder het jaar tussen de huurindexatie via de nieuwe en de oude berekeningsmethode meer huur betaalt dan in de situatie dat ook in 2023 al middels de nieuwe berekeningsmethode zou zijn geïndexeerd. Er lijkt op basis van deze uitspraak dus wel een mogelijkheid voor huurders te bestaan om de hoge huurverhoging (deels) terug te krijgen. Of een huurder hierop aanspraak kan maken, hangt af van de maand dat wordt geïndexeerd en de specifieke afspraken in de huurovereenkomst. Het ging in de zaak die de kantonrechter Rotterdam voorlag om een indexatie per januari 2023.

Als gezegd, wordt de CPI vanaf juni 2023 berekend via de nieuwe methode. De tot en met mei 2023 gepubliceerde CPI-cijfers worden niet herzien. De indexatieclausule in de ROZ huurcontracten gaan uit van een berekeningsformule met het indexcijfer van de maand die vier maanden voor de kalendermaand ligt waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de maand die ligt zestien maanden voor de maand waarin de huurprijs wordt aangepast. Dit betekent dat er bij huurindexaties tot en met september 2024 wordt gerekend met de oude methode (mei 2023) en de nieuwe methode (juni 2024). Dit noemt het CBS een ‘methodebreuk’. De methodebreuk betekent een breuk in het gebruik van methodes en houdt in dat de inflatie niet alleen wordt beïnvloed door werkelijke prijsontwikkelingen, maar ook door de vergelijking van de CPI volgens de nieuwe met die volgens de oude methode. Het is nog onduidelijk wat hiervan precies de gevolgen zullen zijn en of hierin nog een opening voor huurders is gelegen om een (hoge) huurindexatie aan te kaarten bij de rechter.

Heeft u vragen over het voorgaande en/of uw huurindexering(en), neem dan contact op met onze huurrechtspecialisten Laura Kruitwagen of Laurens van Til via 0203469980, of per e-mail (kruitwagen@stijladvocaten.nl of vantil@stijladvocaten.nl).

Vermoedelijk zullen verhuurders van woonruimte vanaf begin volgend jaar in beginsel alleen nog maar (vaste) huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd kunnen sluiten. Het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten zal alleen nog mogelijk zijn onder strenge voorwaarden en in specifieke gevallen. Een algemene maatregel van bestuur waarin alle uitzonderingen worden beschreven, volgt nog. Te denken valt bijvoorbeeld aan de situatie dat verhuurder naaste familie in de woning wil laten wonen of als verhuurder na een verblijf in het buitenland zelf weer in de woning wil gaan wonen. Tijdelijke verhuur aan studenten blijft mogelijk. Ook verhuur van woonruimte waarbij het gebruik naar zijn aard van korte duur is of tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet blijft mogelijk. Bestaande tijdelijke huurovereenkomsten mogen blijven bestaan. Eén en ander volgt uit de nieuwe wet ‘Wet vaste huurcontracten’. De wet treedt naar verwachting in werking per 1 januari 2024. Zodra de datum van inwerkingtreding definitief bekend is, zullen wij dit berichten.

In geval van vragen, kunt u contact opnemen met Laura Kruitwagen.