Rechtspraak Notariaat, RN 2024/17, maart 2024, mr. V.J.N. van Oijen
Download de publicatie: Beroepsverbod. Heeft het hof het beroepsverbod voor een frauderende oudnotaris te ruim geformuleerd?
Als iets te mooi lijkt om waar te zijn, dan is het dat vaak ook. Dat blijkt maar weer eens uit een uitspraak van de Afdeling van 20 december 2023 (ECLI:NL:RVS:2023:4769). In deze zaak kreeg appellante een planschadevergoeding uitgekeerd, vermeerderd met bijna € 1 mln. aan rente. Dat laatste bleek helaas een foutje, omdat de gemeente met de verkeerde rente had gerekend. De gemeente stelde de rente vervolgens vast op ongeveer € 300.000. Gevolg: appellante moet nu € 700.000 terug betalen. Terecht?
Lees er alles over in de noot die Jaap Wieland bij deze uitspraak schreef voor de AB:
Rechtspraak Notariaat, RN 2024/11, februari 2024, mr. V.J.N. van Oijen
Download de publicatie: Beleggings- en geldleningsverbod. Hoe toetst het hof het beleggings- en geldleningsverbod?
De reactie op een melding over de overgang (tenaamstelling) van een omgevingsvergunning is geen besluit waartegen bezwaar en beroep kan worden ingesteld. Dat blijkt uit een recente uitspraak van de Raad van State.
Een omgevingsvergunning is zaaksgebonden en voor eenieder die het project uitvoert waarop de omgevingsvergunning betrekking heeft. Als een omgevingsvergunning wordt overgedragen, moet hiervan melding worden gedaan aan het bevoegd gezag. Al eerder oordeelde de Raad van State dat een melding niet constitutief is voor overgang van de omgevingsvergunning. Er is ook anderszins geen sprake van een bevoegdheid die verbonden is aan een melding. En als geen bestuurlijke bevoegdheid bestaat, kunnen er eveneens geen rechtsgevolgen in het leven worden geroepen. De conclusie is dat een reactie op een melding over de overgang (tenaamstelling) van een omgevingsvergunning geen besluit is waartegen bezwaar en beroep kan worden ingesteld, aldus de Raad van State.
Thom Groot bespreekt de uitspraak in het tijdschrift AB. Zijn noot is via onderstaande link te lezen.
Download de noot: AB 2023 122
Rechtspraak Notariaat, RN 2024/4, januari 2024, mr. V.J.N. van Oijen
Download de publicatie: Dienstweigering. Heeft de notaris de ‘Novitaris’-criteria onjuist toegepast?
In haar uitspraak van 30 november 2022 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State geoordeeld dat gerechtvaardigd vertrouwen dat een dwangsom niet zal worden ingevorderd, niet kan worden ontleend aan (de bekendmaking van) een van rechtswege verleende omgevingsvergunning. Dat is in de kern de boodschap van een recente uitspraak van de Raad van State. Dat oordeel is logisch, omdat deze vergunning van rechtswege niets zegt over de aanwending van de bestuursbevoegdheid om een dwangsom in te vorderen. Maar hoe zit het dan met het feit dat de invordering van de last is gebaseerd op overtredingen die dateren van ná de datum van bekendmaking van de omgevingsvergunning van rechtswege? Daarover oordeelt de Raad van State dat aan het belang van die invordering veel gewicht moet worden toegekend. Het feit dat een vergunning van rechtswege is verleend en sprake is van legalisatie, is niet zodanig bijzonder dat de dwangsom niet toch mag worden ingevorderd, aldus de Raad van State.
Thom Groot bespreekt de uitspraak in het tijdschrift AB. Zijn noot is via onderstaande link te lezen.
Download de noot: AB-2023-110
Rechtspraak Notariaat, RN 2023/90, december 2023, mr. V.J.N. van Oijen
Download de publicatie: Belehrung. Heeft een geluidsopname van een passeergesprek invloed op de inhoud van een testament?
In haar uitspraak van 7 september 2022 specifieert de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State haar rechtspraak dat een weigering om een bestemmingsplan vast te stellen gelijk moet worden gesteld met een besluit, waartegen door een belanghebbende bezwaar of beroep kan worden ingesteld. De specificering zit hem er in dit niet anders is indien de weigering om een bestemmingsplan vast te stellen volgt op een verzoek van een niet-belanghebbende. De uitkomst van de uitspraak lijkt Thom Groot wenselijk, omdat (de Omgevingskamer van) de Raad van State nu over elke weigering om een bestemmingsplan vast te stellen kan oordelen, of het nu gaat om een aanvraag van een belanghebbende of niet.
Thom Groot bespreekt de uitspraak in het tijdschrift AB. Zijn noot is via onderstaande link te lezen.
Download de noot: AB 2023/157
Er is de laatste tijd veel te doen (geweest) over de hoge huurprijsindexaties en de nieuwe berekeningsmethode van de CPI (consumentenprijsindex) van het CBS. Huurprijsindexatie is (doorgaans) gebaseerd op de CPI. In dit nieuwsbericht wordt kort stil gestaan bij de aanleiding voor de nieuwe CPI-berekeningsmethode en de gevolgen daarvan voor de praktijk.
Aanleiding voor nieuwe CPI-berekeningsmethode
De CPI van het CBS meet de prijsontwikkeling van (bijna) alle goederen en diensten die de consument aanschaft, waaronder ook energie. Het is algemeen bekend dat de energieprijzen in 2022 aanzienlijk zijn gestegen, mede als gevolg van de oorlog in Oekraïne. De CPI is als gevolg daarvan in 2022 ook aanzienlijk gestegen. De reden van deze aanzienlijke stijging is dat de CPI tot voor kort was gebaseerd op uitsluitend nieuwe (energie)contracten. De nieuwe berekeningsmethode voor de CPI die het CBS heeft geïntroduceerd, gebruikt niet meer alleen nieuwe (energie)contracten voor de berekening van de CPI, maar kijkt ook verder terug naar oude contracten. Hiermee wordt een realistischer beeld van de inflatie gepresenteerd. Dit sluit, aldus het CBS, beter aan bij de actuele marktontwikkelingen. De nieuwe berekeningsmethode is van toepassing vanaf juni 2023. Deze methode leidt tot een minder hoog CPI-cijfer en dus tot minder hoge huurindexatie.
Gevolgen nieuwe berekeningsmethode
Huurders zijn niet blij met de forse huurverhogingen ten gevolge van de flink gestegen CPI. Hierover zijn inmiddels diverse rechtszaken gevoerd tussen huurders en verhuurders. Uit de rechtspraak volgt dat (nagenoeg) alle rechters van oordeel zijn dat de gestegen (oude) CPI en forse huurindexaties niet kunnen worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheid. Dan rest de vraag of de forse huurindexaties naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. De rechtspraak laat op dit punt een iets wisselender beeld zien, maar de rode draad lijkt te zijn dat een (forse) huurindexatie op grond van de (oude) berekeningsmethode van de CPI niet onaanvaardbaar is.
Uit een uitspraak van de kantonrechter Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2023:10295) lijkt te volgen dat de forse huurindexatie uiteindelijk bij toekomstige huurindexaties wordt gecorrigeerd door de nieuwe berekeningsmethode van de CPI. Zo bezien lijken huurders er onderaan de streep niet (veel) slechter vanaf te komen als tot juni 2023 de oude berekeningsmethode wordt gebruikt. De kantonrechter acht het in deze specifieke zaak echter wel onaanvaardbaar dat huurder het jaar tussen de huurindexatie via de nieuwe en de oude berekeningsmethode meer huur betaalt dan in de situatie dat ook in 2023 al middels de nieuwe berekeningsmethode zou zijn geïndexeerd. Er lijkt op basis van deze uitspraak dus wel een mogelijkheid voor huurders te bestaan om de hoge huurverhoging (deels) terug te krijgen. Of een huurder hierop aanspraak kan maken, hangt af van de maand dat wordt geïndexeerd en de specifieke afspraken in de huurovereenkomst. Het ging in de zaak die de kantonrechter Rotterdam voorlag om een indexatie per januari 2023.
Als gezegd, wordt de CPI vanaf juni 2023 berekend via de nieuwe methode. De tot en met mei 2023 gepubliceerde CPI-cijfers worden niet herzien. De indexatieclausule in de ROZ huurcontracten gaan uit van een berekeningsformule met het indexcijfer van de maand die vier maanden voor de kalendermaand ligt waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de maand die ligt zestien maanden voor de maand waarin de huurprijs wordt aangepast. Dit betekent dat er bij huurindexaties tot en met september 2024 wordt gerekend met de oude methode (mei 2023) en de nieuwe methode (juni 2024). Dit noemt het CBS een ‘methodebreuk’. De methodebreuk betekent een breuk in het gebruik van methodes en houdt in dat de inflatie niet alleen wordt beïnvloed door werkelijke prijsontwikkelingen, maar ook door de vergelijking van de CPI volgens de nieuwe met die volgens de oude methode. Het is nog onduidelijk wat hiervan precies de gevolgen zullen zijn en of hierin nog een opening voor huurders is gelegen om een (hoge) huurindexatie aan te kaarten bij de rechter.
Heeft u vragen over het voorgaande en/of uw huurindexering(en), neem dan contact op met onze huurrechtspecialisten Laura Kruitwagen of Laurens van Til via 0203469980, of per e-mail (kruitwagen@stijladvocaten.nl of vantil@stijladvocaten.nl).