Zorgplicht. Wanneer is sprake van onvoldoende ‘Belehrung’ bij speculatieve grondtransacties door een particuliere koper?
Rechtspraak Notariaat, RN 2021/31, maart 2021, mr. V.J.N. van Oijen
Download de publicatie: Zorgplicht. Tuchtrecht. Berisping.
Rechtspraak Notariaat, RN 2021/31, maart 2021, mr. V.J.N. van Oijen
Download de publicatie: Zorgplicht. Tuchtrecht. Berisping.
Truke den Uyl-Slagter werd geïnterviewd voor het magazine Mr. over de voor- en nadelen in het (juridisch) onderwijs in Coronatijd: “Stijl Advocaten ziet er nauwgezet op toe dat iedereen zijn juridische kennis bijhoudt en de benodigde punten behaalt. Dit gebeurt nu alleen niet meer op kantoor maar online. Het is efficiënt en makkelijk in te plannen.” Klik hier voor het volledige artikel.
Rechtspraak Notariaat, RN 2021/21, februari 2021, mr. V.J.N. van Oijen
Download de publicatie: Berisping. Geldboete. Provisieverbod. Naleving Wwft.
De Omgevingswet zou al in 2018 in werking treden. De wet gaat een groot aantal wetten over ruimtelijke ordening, bouwen, milieu en natuur vervangen en zou toegang tot het recht voor de burger en de bouwer vergemakkelijken. De inwerkingtreding wordt echter steeds uitgesteld. Dat geeft onzekerheid. Daardoor worden projecten uitgesteld. Ontwikkelaars, maar ook gemeenten weten niet waar ze aan toe zijn. Door het grote tekort aan woningen is dat onwenselijk. De nieuwe ingangsdatum is 1 januari 2022. Maar weer dreigt uitstel.
De verantwoordelijk minister Ollongren wil graag vasthouden aan 1 januari 2022. De Eerste Kamer is kritisch. Zij vreest voor mislukking van de grootste wetgevingsoperatie sinds de invoering van de Grondwet in 1848. Het digitale stelsel van de Omgevingswet zou nog niet op orde zijn en de kosten zouden de pan uit rijzen.
Digitale stelsel
In november 2020 schreef het Bureau ICT-Toetsing over het digitale stelsel van deze wet: “Kritieke onderdelen van (het digitaal stelsel) zijn niet af (…). Bovendien moet nog veel werk verricht worden voor inwerkingtreding en hebben we zorgen over de realisatie van de bestuurlijke ambitie”. Ook de Raad van State is kritisch over de snelheid waarmee de wet wordt ingevoerd: “Het advies is om de Omgevingswet pas in werking te laten treden als zeker is dat alle gemeenten op het moment van inwerkingtreding op het (digitaal stelsel) zijn aangesloten en alle functies die bij de minimale invulling van het (digitaal stelsel) horen, goed werken”.
KPMG becijferde eind 2020 dat de invoeringskosten oplopen tot €1,5-1,8 miljard. Het merendeel van die kosten moeten de gemeenten dragen. Inzicht in de totale kosten van de Omgevingswet ontbreekt echter. Ook daarom is de Eerste Kamer huiverig om de wet snel in werking te laten treden. De stemming in de Eerste Kamer is om die reden aangehouden. Verder uitstel van de inwerkintreding van de Omgevingswet dreigt, zeker nu het kabinet demissionair is.
Rechtsonzekerheid voor gemeenten en de markt
Ook de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) heeft zorgen. De VNG benadrukt dat “het voor gemeenten van belang (is) om dit voorjaar, bij voorkeur uiterlijk 1 mei 2021, duidelijkheid te krijgen over de inwerkingtreding van de Omgevingswet, zodat de ingezette trajecten op het gebied van gebiedsontwikkeling geen hinder ondervinden van de invoering van de Omgevingswet”.
Niet alleen gemeenten, ook de markt is gebaat bij duidelijkheid. De ontwikkeling van vastgoedprojecten duurt in Nederland jaren. Alleen al de voorbereiding van een bestemmingsplan duurt bij complexe (woning)bouwprojecten al snel een jaar of langer. Daarnaast kampt de vastgoedmarkt in deze tijden ook met grote onzekerheden als gevolg van de stikstof- en PFAS-problematiek en stijgende grondprijzen. Daar komt nu bij dat gemeenten en projectontwikkelaars bij nieuwe projecten twijfelen welk wettelijk instrument zij moeten gebruiken. Is dat het huidige bestemmingsplan, een bestemmingsplan ‘verbrede reikwijdte’ als experimentele voorloper van een omgevingsplan of een nieuw omgevingsplan? Een achteraf verkeerde keuze omdat de Omgevingswet wederom wordt uitgesteld levert grote vertraging op. Vertraging betekent minder woningen.
Alle politieke partijen zijn het er over eens dat Nederland een tekort aan woningen kent. Tijd dus om een keuze te maken en de markt en gemeenten zekerheid te bieden. Zonder duidelijkheid vertraagt de bouw.
Hoe eerder hoe beter
Het is dan ook van groot belang dat de Eerste Kamer en de regering op korte termijn duidelijkheid geven over de datum waarop de Omgevingswet in werking treedt. Hoe eerder hoe beter. Beslis bij voorkeur nog voor de verkiezingen of de wet op 1 januari 2022 in werking treedt of niet. Wordt de Omgevingswet nogmaals uitgesteld, hanteer dan een ruime termijn van inwerkingtreding van bijvoorbeeld 3 jaar. Dat geeft lucht in de markt en ruimte om door te werken met de huidige wetgeving. Dat komt de (woning)bouw ten goede. Uitstel met steeds zes maanden of een jaar vergroot de onzekerheid en werkt vertragend voor de bouw en de woningmarkt.
Voor vragen, opmerkingen of meer informatie kunt u contact opnemen met mr. M.H.J. van Driel of mr. T. Groot. Klik hier voor het gepubliceerde artikel op www.vastgoedjournaal.nl.
Hoewel deze publicatie met grote zorgvuldigheid is samengesteld aanvaardt Stijl B.V. geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit deze uitgave zonder hun medewerking. De aangeboden informatie is bedoeld ter algemene kennisname en kan niet worden beschouwd als advies.
AB Rechtspraak Bestuursrecht, AB 2021/41, afl. 6 – 2021, mr. T. Groot
Download de publicatie: AB 2021/41
Rechtspraak Vastgoedrecht, RVR 2021/5, januari 2021, mr. W. den Harder
Download de publicatie: Koopovereenkomst. Non-conformiteit. Schade.
Op 27 januari 2021 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) een voor de subsidiepraktijk belangrijke uitspraak gedaan over het op afstand plaatsen van subsidieverlening (ECLI:NL:RVS:2021:176). De Afdeling heeft geoordeeld dat het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid tot subsidieverlening niet kan delegeren aan een privaatrechtelijke rechtspersoon. De Gemeentewet staat daaraan in de weg.
Breed bestaande behoefte om subsidieverlening op afstand te plaatsen
Veel gemeenten kiezen ervoor om de uitvoering van een subsidieregeling en de beoordeling van subsidieaanvragen bewust op afstand te plaatsen van het openbaar bestuur. Daar kunnen uiteenlopende redenen voor zijn. Zo kan voor een beoordeling van de subsidieaanvraag bijzondere technologische of commerciële expertise vereist zijn, die de overheid zelf niet in huis heeft. Op het terrein van culturele subsidies wordt vaak gekozen voor het op afstand plaatsen van de subsidieverlening uit de overtuiging dat de overheid zich niet moet bemoeien met de beoordeling van artistieke waarden. Een van de overheid onafhankelijke partij kan hierin objectievere, van politieke motieven gevrijwaarde beoordelingen maken. Ook de gemeente Eindhoven heeft ervoor gekozen het verlenen van culturele subsidies op afstand te plaatsen.
Wat ging er aan de uitspraak vooraf?
De uitspraak van 27 januari 2021 is het vervolg op een eerdere uitspraak van de Afdeling van 13 februari 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:413). In die zaak ging het om een subsidie die Stichting Cultuur Eindhoven (SCE) had verleend aan de Stichting Openbare Bibliotheek Eindhoven. De door SCE verleende subsidie was, als gevolg van de toepassing van een korting, lager dan het door de bibliotheek aangevraagde bedrag. De bibliotheek kwam daarom op tegen de subsidieverlening. In de procedure die volgde kwam de vraag aan de orde of SCE überhaupt bevoegd was om subsidie te verstrekken. De Afdeling kwam tot de conclusie dat dit niet het geval was. SCE is weliswaar een bestuursorgaan (een zgn. ‘b-orgaan’) en kan dus besluiten nemen waartegen bezwaar en beroep open staat, maar de vereiste wettelijke grondslag om subsidie te kunnen verlenen ontbrak. Het besluit tot subsidieverlening was daarom in strijd met artikel 4:23 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Dit artikel bepaalt dat een bestuursorgaan slechts subsidie verstrekt op grond van een wettelijk voorschrift dat regelt voor welke activiteiten subsidie kan worden verstrekt. De Subsidieregeling, op basis waarvan SCE subsidie had verleend aan de bibliotheek, was door SCE vastgesteld en kwalificeerde daarom niet als een wettelijk voorschrift als bedoeld in artikel 4:23 Awb. De Afdeling oordeelde dat er een nieuw besluit op bezwaar moest worden genomen, waarbij het bevoegdheidsgebrek hersteld zou kunnen worden. Daarbij werd overwogen dat SCE het gebrek in de wettelijke grondslag niet zelf kan repareren, maar de gemeenteraad dat wel kan bij gemeentelijke verordening.
Herstel van het bevoegdheidsgebrek
Na de uitspraak van 13 februari 2019 is de gemeente Eindhoven aan de slag gegaan om het geconstateerde bevoegdheidsgebrek te herstellen. Het college van burgemeester en wethouders heeft naar aanleiding van de uitspraak de (door SCE opgestelde) Subsidieregeling met terugwerkende kracht vastgesteld. Ook heeft het college alle reeds door SCE genomen besluiten over de toekenning van subsidie, waaronder het besluit van SCE over de subsidieverlening aan de bibliotheek, bekrachtigd als waren het besluiten van het college. Het college heeft voorts een nieuw besluit genomen op het bezwaar van de bibliotheek. Het bezwaar is gegrond verklaard en de verleende subsidie wordt (onder aanvulling van de motivering) gehandhaafd. Tot slot heeft het college mandaat verleend aan de directeur van SCE om de op grond van de Subsidieregeling genomen besluiten uit te voeren en af te wikkelen.
De uitspraak van 27 januari 2021
De bibliotheek is om begrijpelijke redenen nog steeds niet eens met het gehandhaafde subsidiebedrag en stelt daarom opnieuw beroep in. De nieuwe beslissing op bezwaar (ditmaal van het college) tegen het subsidiebesluit ligt daarmee weer bij de Afdeling voor. Dit heeft geleid tot de uitspraak van 27 januari 2021.
Als eerste beoordeelt de Afdeling of het bevoegdheidsgebrek nu hersteld is. Dat is volgens de Afdeling het geval. Het college ontleent aan artikel 3 van de Algemene Subsidieverordening Eindhoven, in samenhang gelezen met artikel 149 van de Gemeentewet, de bevoegdheid om subsidieregelingen vast te stellen. Daarom is de door het college (met terugwerkende kracht) vastgestelde Subsidieregeling, op grond waarvan het college de subsidieverlening aan de bibliotheek heeft bekrachtigd en het nieuwe besluit op bezwaar heeft genomen, een wettelijk voorschrift als bedoeld in artikel 4:23, eerste lid, van de Awb. Het college was en is dus bevoegd, op grond van de Subsidieregeling, een besluit (op bezwaar) te nemen over subsidieverstrekking aan de bibliotheek.
De Afdeling geeft voorlichting
Uit de uitspraak volgt dat het college heeft besloten om de bevoegdheid tot subsidieverlening voor de opvolgende subsidieperiode (2021-2024) aan SCE te delegeren. Hoewel eventuele toekomstige subsidieverleningen in deze uitspraak niet ter beoordeling voorliggen, gaat de Afdeling – voordat zij de rechtmatigheid van de nieuwe beslissing op bezwaar beoordeelt – in op de vraag of het college de bevoegdheid tot subsidieverlening wel kan delegeren aan SCE. De Afdeling doet dit ter voorkoming van verdere (juridische) procedures en misverstanden, mogelijk mede ingegeven door (het dictum in) de eerste uitspraak, en gelet op de omstandigheid dat in de praktijk uitdrukkelijk behoefte bestaat aan (meer) duidelijkheid over de mogelijkheid van gemeentelijke bestuursorganen om bevoegdheden aan privaatrechtelijke rechtspersonen te delegeren.
Delegatie van bevoegdheden door college aan privaatrechtelijke rechtspersoon niet mogelijk
De Afdeling komt vervolgens tot het oordeel dat delegatie van de bevoegdheid tot subsidieverlening door het college aan SCE niet mogelijk is. Hoewel de Grondwet daaraan niet in weg staat, verzet de Gemeentewet zich daar wel tegen. De Afdeling betrekt daarbij dat uit de wetgeschiedenis volgt dat de in de artikelen 156, 165 en 178 van de Gemeentewet neergelegde delegatiemogelijkheden limitatief zijn. Gezien dit gesloten stelsel van bevoegdheidstoedeling, is delegatie van de bevoegdheid tot subsidieverlening van het college aan SCE niet toegestaan.
Mandaat of bestuurscommissie wel mogelijk
Dat delegatie aan SCE niet mogelijk is betekent volgens de Afdeling niet dat de uitvoering van de Verordening niet in praktische zin op afstand zou kunnen worden geplaatst, indien de raad dat wenst. Zo kan de raad of het college aan SCE mandaat verlenen om, namens de raad of het college, op grond van de Verordening, besluiten te nemen. Ook kan SCE als een bestuurscommissie, als bedoeld in artikel 83 van de Gemeentewet, worden ingericht, waarna de raad of het college daaraan de bevoegdheid om, op grond van de Verordening, besluiten te nemen, kan delegeren.
Inhoudelijk oordeel over besluit op bezwaar
Tot slot komt de Afdeling toe aan de inhoudelijke beoordeling van het besluit op bezwaar. Dat besluit is volgens de Afdeling rechtmatig en het beroep van de bibliotheek is daarom ongegrond.
Conclusie
Delegatie van de bevoegdheid tot subsidieverlening door een college van burgemeester en wethouders aan een privaatrechtelijke rechtspersoon is volgens de Afdeling (vooralsnog) niet mogelijk. Wel zijn er alternatieven voorhanden voor het op afstand plaatsen van subsidieverlening. De Afdeling noemt de mogelijkheid tot het verlenen van mandaat om namens het college subsidiebesluiten te nemen of het instellen van een bestuurscommissie.
Vragen?
Als u naar aanleiding van het bovenstaande nog vragen hebt dan kunt u contact opnemen met mr. J. Wieland.
Hoewel deze publicatie met grote zorgvuldigheid is samengesteld aanvaardt Stijl B.V. geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit deze uitgave zonder hun medewerking. De aangeboden informatie is bedoeld ter algemene kennisname en kan niet worden beschouwd als advies.
De rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2021:461) heeft bepaald dat twee Haagse cafébazen een forse huurkorting van 50% krijgen gedurende de periode dat horecaondernemingen hun deuren vanwege de coronacrisis verplicht moe(s)ten sluiten. Volgens de rechtbank hebben de coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. Oftewel; er is sprake van een onvoorziene omstandigheid. Huurder en verhuurder moeten daarom de pijn eerlijk verdelen. In dit geval betekent dat dat de cafébazen 50% van de huur moeten betalen tijdens een periode van gedwongen sluiting en een huurkorting van 25% krijgen tijdens de weken waarin het restaurant om 22.00 uur dicht moest.
Er zijn al vaker kort geding uitspraken gedaan in dit soort (corona)zaken, maar dit is de eerste keer dat de rechter definitief uitspraak doet over huurkorting vanwege corona in een bodemprocedure. Met deze uitspraak van de bodemrechter wordt het ook voor andere huurders, waaronder naast caféeigenaren ook restauranthouders en winkeliers, makkelijker om huurkorting bij verhuurder af te dwingen. De uitkomst van een verzoek om korting zal niet altijd resulteren in een huurkorting van 50%. Per huurder zal worden gekeken naar de specifieke omstandigheden van het geval, met name de financiële situatie van huurder. Het is aan huurder om inzicht te verschaffen in haar financiële situatie en de omzetdaling als gevolg van de coronamaatregelen aan te tonen. Daarbij is (onder meer) van belang of en hoeveel overheidssteun huurder heeft ontvangen en hoeveel omzet er nog wordt gegenereerd via bijvoorbeeld take away of online verkoop. Op basis daarvan kan de pijn tussen huurder en verhuurder worden verdeeld in de vorm van een percentage aan huurprijskorting.
Het is verder belangrijk om onderscheid te maken tussen huurders die verplicht dicht moeten van de overheid en huurders die dat niet moeten. Dat neemt niet weg dat deze uitspraak in het algemeen de positie zal versterkt van horecaondernemers, maar ook van andere huurders zoals bijvoorbeeld winkeliers, in de onderhandelingen met verhuurder over een huurkorting.
Voor vragen, opmerkingen of meer informatie kunt u contact opnemen met mr. L. Kruitwagen. Klik hier voor de gepubliceerde uitspaak op www.rechtspraak.nl.
Hoewel deze publicatie met grote zorgvuldigheid is samengesteld aanvaardt Stijl B.V. geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit deze uitgave zonder hun medewerking. De aangeboden informatie is bedoeld ter algemene kennisname en kan niet worden beschouwd als advies.
AB Rechtspraak Bestuursrecht, AB 2021/11, afl. 2/3 – 2021, mr. T. Groot
Download de publicatie: AB 2021/11
Rechtspraak Vastgoedrecht, RVR 2020/97, december 2020, mr. L. Kruitwagen
Download de publicatie: Coronacrisis. Onvoorziene omstandigheden. Omzetafhankelijke huur.