Op initiatief van het destijdse tweede kamerlid Weekers is in artikel 7:296 (lid 1 onder b) BW een zinsnede opgenomen die renovatie ‘die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is’ schaart onder de huurbeëindigingsgrond ‘dringend eigen gebruik’. Daarmee is een dergelijke renovatie strikt genomen een absolute grond voor huurbeëindiging geworden waarbij aan afweging van belangen niet kan worden toegekomen.
In de praktijk is al snel gebleken dat deze huurbeëindigingsgrond (renovatie!) in toenemende mate wordt ingezet om de huur, buiten de gewone huurbescherming om, te beëindigen en/of om een beduidend hogere huurprijs (‘marktconform’) te realiseren. Enkele jaren geleden is om die reden een initiatief-wetsvoorstel ingediend om dit te veranderen (TK 2011/2012, 33 018), maar dit wetsvoorstel kon op weinig bijval rekenen en is verzand.
De praktijk vertrouwde erop dat de rechter wel corrigerend zou optreden. Dat is, na aanvankelijke aarzeling, ook gebeurd: in twee recente uitspraken (ECLI:NL:RBAMS:2017:4432 en ECLI:NL:GHAMS:2017:2272) is helder gemaakt dat er bij opzegging op grond van dit renovatie-artikel wel degelijk ruimte is voor een open belangenafweging. En in beide gevallen werd huurbeëindiging afgewezen. Moraal van deze uitspraken: als het er vooral om lijkt te gaan een betekenende huurverhoging te realiseren werkt de rechter niet (meer) mee. En ook mag niet te snel worden aangenomen dat de renovatie zonder vertrek van de huurder niet door kan gaan.
En dat brengt ons dan weer terug bij het bepaalde in artikel 7:220 lid 2 BW: bij voorgenomen renovatie moet verhuurder aan huurder een ‘redelijk voorstel’ doen; en daarbij wordt onder ‘renovatie’ ook sloop en vervangende nieuwbouw begrepen (dus wel degelijk ook renovatie die zonder – tijdelijk – vertrek van de huurder niet mogelijk is). Aan de Weekers-toevoeging aan artikel 7:296 BW is dus feitelijk geen behoefte meer.
Als verhuurder huurverhoging wil, moet hij het pad van artikel 7:303/304 BW aflopen. Als verhuurder de huur wil beëindigen, moet hij zich op de traditionele huurbeëindigingsgronden beroepen – of op toerekenbare tekortkoming.
Voor vragen, opmerkingen of meer informatie kunt u contact opnemen met prof. mr. dr. C.A. Adriaansens.
Hoewel deze publicatie met grote zorgvuldigheid is samengesteld aanvaardt Stijl B.V. geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit deze uitgave zonder hun medewerking. De aangeboden informatie is bedoeld ter algemene kennisname en kan niet worden beschouwd als advies.