Drie jaar geleden zette de Hoge Raad de vastgoedwereld op zijn kop met het Didam I-arrest (ECLI:NL:HR:2021:1778). Op grond van dat arrest zijn overheden verplicht om bij de verkoop van overheidsvastgoed mededingingsruimte te bieden, zodat alle potentiële gegadigden een gelijke kans krijgen om dat vastgoed te verwerven. Deze uitspraak sloeg in als een bom en houdt de vastgoedwereld al drie jaar stevig in zijn greep. Dit wordt mede veroorzaakt doordat de Hoge Raad in het arrest een op zichzelf heldere verplichting om mededingingsruimte te bieden formuleerde, maar tegelijkertijd veel vragen nog onbeantwoord liet. Het gaat dan bijvoorbeeld om de vraag naar de reikwijdte van het arrest en de vraag wat de consequenties zijn voor overeenkomsten die in strijd met het Didam-arrest tot stand zijn gekomen. De praktijk en ook lagere rechters worstelden hier de afgelopen drie jaar enorm mee (zie daarover ons eerste en tweede artikel in BR). Er werd dan ook reikhalzend uitgekeken naar de uitspraak van de Hoge Raad in de bodemprocedure. Vandaag is het zover!
In de eerste plaats oordeelt de Hoge Raad dat de regels uit het Didam-arrest niet pas gelden vanaf die uitspraak van 2021. De Didam-regels zijn gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zodat er geen aanleiding is hun toepasselijkheid in de tijd te beperken tot na het Didam-arrest. De Didam-regels hebben dus terugwerkende kracht en zijn ook van toepassing op handelen van een overheidslichaam dat heeft plaatsgevonden voorafgaande aan het Didam-arrest.
In de tweede plaats oordeelt de Hoge Raad dat een koopovereenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, niet om die reden nietig of vernietigbaar is. Zo’n overeenkomst is dus geldig, ook al blijkt dat de overheid bij het sluiten daarvan de Didam-regels niet of niet goed heeft gevolgd. De Hoge Raad voegt daaraan toe dat als de overheid in strijd met de Didam-regels overgaat tot verkoop van een onroerende zaak, zij in beginsel onrechtmatig handelt jegens een (potentiële) gegadigde die bij die verkoop ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen. Die (potentiële) gegadigde kan mogelijk aanspraak maken op schadevergoeding.
Met dit arrest bevestigt de Hoge Raad dat de reikwijdte van het Didam I-arrest ruim is. Daar staat tegenover dat de koopovereenkomsten die in strijd met de Didam-regels zijn gesloten gewoon geldig zijn, zij het dat (potentiële) gegadigden die ten onrechte zijn gepasseerd aanspraak kunnen maken op een schadevergoeding. Met de gevreesde ontwrichtende gevolgen van het Didam I-arrest lijkt het nu dus mee te vallen. Jammer is wel dat de Hoge Raad geen aanleiding ziet om te oordelen dat de Didam-regels niet gelden in situaties waarin op voorhand evident is dat er slechts één gegadigde is, zoals de AG in zijn conclusie in deze zaak suggereerde. Strikt genomen is dan immers geen sprake van gelijke gevallen. Waarom zou je dan wel gelijke kansen moeten bieden?
Wilt u meer weten over de Didam-regels of heeft u een concrete Didam-casus? Truke den Uyl-Slagter en Jaap Wieland denken graag met u mee.