Cliënt: Vastned
Sinds wanneer cliënt van STIJL Advocaten: 2008

Niets is zo fijn als vertoeven in het sfeervolle centrum van mooie steden. Vastned biedt op deze plekken vastgoedclusters waar mensen kunnen winkelen, wonen, werken en ontspannen. De mogelijkheden voor verhuur zo breed mogelijk houden is een belangrijke taak van de onderneming. Peggy Deraedt, Director Legal bij Vastned, trekt op dit vlak geregeld op met STIJL-partner Michiel van Driel. Een samenwerking op hoog abstract denkniveau waarin snel schakelen centraal staat.

Peggy Deraedt en Michiel van Driel hebben afgesproken op het kantoor van Vastned in Hoofddorp, waar de Europese beursgenoteerde vastgoedonderneming sinds september 2021 gevestigd is. De ruimte is strak ingericht, met speelse elementen, zoals een lichte houten vloer met donkere ruitvormen op willekeurige plekken. Aan de wanden hangen enkele grote foto’s van parels in de portefeuille, zoals het grote, monumentale pand op de Oudegracht in Utrecht dat Vastned verhuurt aan McDonald’s en Rokin Plaza in Amsterdam dat Vastned verhuurt aan Uniqlo en Pull & Bear. Peggy Deraedt vertelt: “Vastned biedt high street vastgoed in Nederlandse, Belgische, Franse en Spaanse binnensteden. Vaak zijn dit historische plaatsen met een universiteit, denk aan Amsterdam, Utrecht, Maastricht, Antwerpen, Gent, Parijs, Bordeaux en Madrid. Fijne plekken waar mensen graag naar toe gaan.” Michiel van Driel: “Zeker nu de lockdowns door Corona voorbij zijn.”
Peggy Deraedt beaamt dit. “Mensen willen niet meer digitaal bestellen en trekken weer met met vrienden of het hele gezin het centrum in. Dit zorgt voor een toename van de zogenoemde phygitals in onze panden, de online merken die zich steeds vaker op A1-locaties vestigen om de zichtbaarheid te vergroten en hun merkbeleving over te brengen op het winkelend publiek.”

De rol van Vastned: goed rentmeesterschap
In de vergaderkamer vervolgt Peggy Deraedt het verhaal over Vastned, de groep waar zij sinds 2004 met veel plezier voor werkt: “Ons bedrijf richt zich niet alleen op verhuur van winkels, maar ook op mixed use. Waar mogelijk vormen we de etages boven een winkel om tot woning of klein kantoor. Op deze wijze kunnen we alle vierkante meters van een gebouw zo optimaal mogelijk benutten.”
Ruimte is voor Vastned niet alleen in de letterlijke maar ook in de figuurlijke zin van het woord belangrijk. Peggy Deraedt: “Wanneer je in dit soort vastgoed investeert, mag er van je verwacht worden dat je de mogelijkheden voor verhuur zo ruim mogelijk houdt. Onderdeel van goed rentmeesterschap is daarnaast oplettendheid, alert zijn op wijzigingen in bestemmingsplannen en binnen de gestelde termijn bezwaar maken.”

Daarom STIJL: uitstekend ingevoerd in het bestuursrecht
De Director Legal wendt zich tot Michiel van Driel en zegt: “In dit traject vind ik in STIJL Advocaten een zeer gewaardeerde juridische partner.” Ze licht toe waarom ze al meer dan tien jaar naar volle tevredenheid samenwerkt: “Het Nederlandse bestuursrecht is een specifiek rechtsgebied. Het luistert heel nauw. Als je als bedrijf een termijn over het hoofd ziet, ben je af. Dat moet je voorkomen. Daarnaast moet je de uitzonderingen op de regels kennen. Bijvoorbeeld door het goed bijhouden van de jurisprudentie. Welke uitspraken zijn er door de Raad van State gedaan? Het is voor mij als civiel jurist onmogelijk om me daar volledig in te verdiepen en alles bij te houden. Vaak als ik denk: ik heb alles in kaart, is er een afwijking op die regel. Het is heel fijn dat Michiel op dat punt met ons meekijkt. Hij is snel, gefocust en weet precies wat we in eerdere zaken hebben aangevoerd en hoe we de besluitvorming mogelijkerwijs kunnen beïnvloeden.”

Peggy Deraedt

Onderweg met Vastned en STIJL: aanvullen en aanvoelen
Michiel van Driel neemt het compliment in ontvangst en zegt: “Al twintig jaar richt ik me op retailvraagstukken en algemene bestemmingsplanproblematiek. Uitleg van plannen en regels, abusievelijk of bewust wegbestemmen van functies of bebouwingsmogelijkheden. Gemeenten gaan daar soms best ver in. Dat betekent dat je als vastgoedeigenaar van je af moet bijten. Hoe vlieg je dat op een succesvolle wijze aan? Door de jurisprudentieposter met duizenden uitspraken helemaal in je hoofd te hebben.”
De relatie met Peggy Deraedt noemt hij plezierig en bijzonder. “We werken samen inhoudelijk aan processtukken, iets dat ik bijna nooit met andere bedrijfsjuristen doe. Peggy is ongelooflijk scherp van geest, we zitten daardoor meteen op een hoog abstract denkniveau en kunnen snel schakelen, wat hard nodig is, want er is altijd tijdsdruk. Zeker aan het begin van de zaak. Ze voorziet me ook uitstekend en gedetailleerd van input en achtergrond, waardoor ik gauw de piketpalen kan slaan.”
Peggy Deraedt: “Michiel en ik voelen elkaar goed aan. En dagen elkaar ook wel eens uit. In de zin dat ik soms vanuit mijn invalshoek anders naar het bestuursrecht kijk dan hij. Als je op deze manier samenwerkt, kom je ook tot meer. Omdat je ieder je eigen specialisme hebt. En vanuit die optiek problemen aanpakt en naar oplossingen zoekt.”

Gezamenlijk resultaat: veelal gegrond verklaarde zienswijzen
Michiel van Driel: “In de samenwerking met Vastned leidt het maken van bezwaar in verreweg de meeste gevallen tot het beoogde resultaat. Vaker dan gemiddeld.”
Peggy Deraedt zegt lachend: “Dat is goed te horen.”
Michiel van Driel: “Een gewenste uitspraak helemaal afdwingen kun je natuurlijk niet. Maar als je met zinnige argumenten komt en het goed speelt worden je zienswijzen meestal wel geheel of gedeeltelijk gegrond verklaard door de Raad van State.”
Peggy Deraedt: “We kiezen onze woorden zorgvuldig, geven duidelijk aan wat onze belangen zijn en waarom we vinden dat daar oog voor moet zijn. Daarbij gaan we behoedzaam te werk. Er komt altijd een moment waarop je een gemeente weer nodig hebt, bijvoorbeeld voor het verkrijgen van een bouwvergunning. Op alle terreinen correct handelen staat bij Vastned hoog in het vaandel.”

Tekst: Iris Stam
Foto’s: Vastned

Cliënt: Amvest
Sinds wanneer cliënt van STIJL Advocaten: 2017

Nog niet zo lang geleden was een ontwikkelaar voor de gemeente een partij die op een bepaalde locatie een beperkt aantal eengezinswoningen of een paar appartementencomplexen realiseerde. Voor de start van de bouw maakte de gemeente de locatie bouwrijp en na oplevering verder woonrijp: twee afzonderlijke trajecten. Inherent aan de huidige woningbouwopgave willen gemeenten tegenwoordig samenwerken met een partner die in staat is tot een volledige gebiedsontwikkeling.

Amvest is zo’n partner die niet alleen het plan voor een groot deel van de appartementen en eengezinswoningen maakt, maar ook voor de openbare ruimte in het beoogde nieuwe woongebied. Van de eerste realisatie tot aan de voltooiing van de wijk trekt de gemeente met Amvest op. Een mooi voorbeeld is een gebiedsontwikkeling in Almere waar naast de opstalontwikkeling het bestaande poldergebied werd getransformeerd tot een heus duinlandschap. Het interview voor deze nieuwsbrief vindt plaats in een ander geslaagd voorbeeld van een gebiedsontwikkeling, op het kantoor van Amvest op de kop van de Zeeburgerkade in Amsterdam. Aan de ene kant ligt het IJ, aan de andere kant de spiksplinternieuwe woonwijk Cruquius die de organisatie in vastgoedontwikkeling en investment management de laatste jaren rond de Entrepothaven laat verrijzen. Het maakt van een ongepolijst stukje Amsterdam een aangenaam woongebied met mooi aangelegde gemeenschappelijke buitenruimten. Cecile van Kimmenade, general counsel bij Amvest, vertelt: “De missie van Amvest is: Mensen een fijn thuis geven. We willen een wijk zo maken dat het er tot in lengte van jaren prettig wonen is voor iedereen.”

Daarom STIJL: vaardig, vlug en persoonlijk
In de gebiedsontwikkelingen van Amvest voelen de bewoners zich helemaal senang, maar een enkele keer gaat er iets niet goed. STIJL-partner Vincent van Oijen kan zich het nog goed herinneren. Sinds enige jaren bedient STIJL Amvest op verschillende juridische vlakken. Vincent van Oijen vertelt: “Het betrof een kwestie waar het een en ander aan de hand was. Je kan wel zeggen dat er sprake was van een vastgelopen conflict met een aannemer. STIJL-collega Wouter den Harder en ik werden enige tijd na het ontstaan van deze kwestie gevraagd om Amvest bij te staan.”
Cecile van Kimmenade: “We waren blij dat we een beroep op jullie konden doen. Al eerder hadden we naar volle tevredenheid samengewerkt. Wouter en jij zijn vaardige litigators die weten wat er in de vastgoedwereld speelt. Jullie kunnen je snel een dossier eigen maken en kennen Amvest inmiddels goed. Jullie persoonlijke betrokkenheid vinden we bij Amvest ook prettig.”
Vincent van Oijen glimlacht en zegt: “Mooi om te horen.” Over zijn rol bij geschillen zegt hij: “Reputatie is belangrijk. Amvest heeft een goede naam en wil die graag hooghouden. Het is bij conflicten zaak om er met alle partijen op een constructieve manier uit te komen.”

Cecile van Kimmenade

De rol van STIJL: juridische bijstand bij uiteenlopende belangen
Cecile van Kimmenade: “Bij Amvest zijn wij goed in projectontwikkeling en beleggen. We doen dat op basis van solide overeenkomsten. Die zorgen ervoor dat Amvest niet vaak in een conflictsituatie belandt. Maar soms is het zelfs met het beste contract niet te voorkomen.”
Vincent van Oijen: “Amvest is een nette partij. Als ik voor een procedure naar de rechter moet, weet ik: dit is geen onredelijk dossier, geen moeilijk te vertellen verhaal. Dat helpt enorm.”
Cecile van Kimmenade: “Het is altijd schipperen. Enerzijds heb je de belangen van je bouwpartner. Je streeft altijd naar het behoud van een goede relatie met je professionele projectpartners, ook als er sprake is van een geschil. En aan de andere kant heb je de kopers, die je niet wilt belasten met vertragingen en dergelijke. Bij particuliere kopers spelen vaak grote belangen, bijvoorbeeld als ze hun andere huis al verkocht hebben, in hun nieuwe woning afspraken met inrichters en keukenbedrijven af moeten zeggen en daar schade door gaan lijden. Dat vraagt om een zorgvuldige aanpak.”

Onderweg met STIJL: samen uit de spagaat komen
Vincent van Oijen: “Het eerdergenoemde geschil resulteerde in een gang naar de rechter waarin partijen aanvankelijk mijlenver uit elkaar stonden en de kopers ondertussen uiteraard ook niet stil zaten. Er valt dan voor de ontwikkelaar veel tegelijkertijd te managen.”
Cecile van Kimmenade: “Je zet alle zeilen bij. De parallelle behandeling van de zaak bij de waarborgende instelling waarbij een beroep werd gedaan op een herstelwaarborg, leidde helaas niet tot een bespoediging van het tijdsverloop waarbinnen we het conflict met de aannemer konden oplossen.”
Vincent van Oijen: “Uiteindelijk is er een mediator bij gekomen, waarmee we een vrij langdurig traject zijn ingegaan. Dat heeft ertoe geleid dat alle professionele partners op een lijn zijn gekomen en het vertrouwen in een goede afloop bij de kopers is teruggekeerd.”
Hij vervolgt: “Wat ik mooi vond was dat Amvest op directieniveau het project is gaan managen en bij de onderhandelingen met de kopers aan tafel is gaan zitten. Dat is een uitstekende interventie geweest. Dat heeft echt geholpen om mensen ervan te overtuigen: dit wordt serieus genomen.”

Resultaat met STIJL: een geschikte oplossing van het probleem
Cecile van Kimmenade: “STIJL heeft ons in het gehele traject perfect gecoacht. Dat vind ik ook belangrijk van een advocaat. Dat deze niet alleen de juridische scherpte opzoekt, maar ook meedenkt. Ga je met een gestrekt been ergens in, of kijk je naar ieders belang en ga je op zoek naar een compromis? Op een gegeven moment hebben Wouter en jij Amvest geadviseerd om te schikken. Op deze wijze zijn we met de professionele partners uit de impasse gekomen, met alsnog het resultaat dat ook hier tevreden kopers met recht kunnen zeggen: ‘We hebben een fijn thuis.’ Een mooie afronding die mede werd bereikt met STIJL.”
Vincent van Oijen besluit: “Ik vind het ontzettend leuk om te horen hoe deze zaak van de kant van Amvest beleefd is. Ik houd van procederen, dat is mijn passie. Maar wij begrijpen bij STIJL ook dat dat uiteindelijk niet is wat een cliënt echt wil.”
Cecile van Kimmenade: “Bij voorkeur niet, inderdaad. Liever maken we doortimmerde contracten waarmee we voorkomen dat we uiteindelijk moeten procederen. Ook voor die tak van juridische dienstverlening weten we STIJL inmiddels te vinden.” Ze lacht: “Een mooie ontwikkeling. Niet alleen zijn jullie snelle trouble shooters, we varen nu ook op jullie advies en expertise. STIJL is dan ook een zeer gewaardeerde partner van Amvest.”

Tekst: Iris Stam
Foto’s: Amvest

Wie: Maya Meijer-Bergmans, mede-eigenaar van MeyerBergman Erfgoed Groep

Van een vervuild industrieterrein naar een culturele hotspot in Amsterdam. Van een klooster zonder nonnen naar een duurzame plek voor natuur, culinair en kunst in Maarssen. En van een verlaten koninklijk paleis naar een modern monument in Baarn. MeyerBergman Erfgoed Groep geeft erfgoed een nieuwe toekomst door restauratie, herbestemming en exploitatie. Het gezicht van de organisatie is Maya Meijer-Bergmans, kunsthistorica en mede-eigenaar.

Vorige maand opende ze de tentoonstelling VOORLOPERS in het park van Paleis Soestdijk, dat in december 2017 in handen kwam van MeyerBergman Erfgoed Groep. In deze zomertentoonstelling verbeelden kunstenaars actuele thema’s als biotechnologie, design, duurzaamheid en recycling. Maar ook de veranderende betekenis van erfgoed speelt een rol, vooruitkijkend op de aanpassingen die het terrein te wachten staat.
“Paleis Soestdijk is een uitdaging waar we al jaren mee bezig zijn. Het is best een klus. We willen het moderniseren en verduurzamen, terwijl het monument behouden moet blijven. Er ligt een enorm plan voor de energietransitie. Na vijf jaar heeft de gemeente eindelijk groen licht gegeven. Alleen, en zo gaat dat te vaak in Nederland, gaan er nu alsnog partijen naar de Raad van State. Dat betekent een behoorlijke vertraging. Voordat je de ene steen op de andere kan stapelen, gaan er maanden overheen.”

Ze verbaast zich er hardop over: “Een gemeenteraad is democratisch gekozen. Maar er zijn altijd mensen die zich opwinden over veranderingen. Daar sta je dan met al je plannen.” Met een bredere blik voorziet Maya Meijer-Bergmans dat het verstandig zou zijn als er meer sturing en overzicht van de centrale overheid zou komen. “Dat is de laatste jaren overgegaan naar provincie en gemeentes. Iedereen kan grond aan- of verkopen, dat geeft versnippering en een rommelig geheel. Het zou mooi zijn als er een vanuit een breder perspectief naar werd gekeken; waar plaats je méér groen op één plek in plaats van natuurtje hier, natuurtje daar. Provincies hebben al veel taken, dus het schiet vaak niet op. Gemeenten bouwen eerst waar ze het meeste geld mee verdienen, projecten die veel sneller gaan dan woningbouw, daar krijg je makkelijker toestemming voor. Maar dat is best raar want aan woningen is meer behoefte.”

“Ik verwacht eerlijk gezegd niet van dit kabinet dat er veel zal veranderen. Het zou beter zijn als mensen met visie en kunde op de terreinen die van belang zijn bij het plannen van de inrichting van ons land voor de toekomst de handen ineen zouden slaan. Laat ze met elkaar een plan maken voor de inrichting van ons land met inachtneming van de verschillende belangen. Dan voegen wij ons daarnaar. Waarom wij willen herbestemmen? Omdat je niet alles wilt slopen wat waarde heeft. En dan bedoel ik historische waarde, en gevoelswaarde. Wij maken monumenten weer interessant voor mensen om in te leven, te werken en cultuur te ondergaan. Wij geven een plek een nieuwe dimensie. Toen wij begonnen met de Westergasfabriek in Amsterdam, in 2000, gebeurde er niet zoveel met die oude fabrieken. En nu bruist het er. Ja, dat geeft de burger moed en het is nog eens heel leuk ook!”

Tekst: Maaike Staffhorst
Foto: Romy Treebusch