Sinds jaar en dag kunnen zowel verhuurder als huurder van een winkelbedrijfsruimte (de zogenoemde 290-bedrijfsruimte) op basis van de wet een zogenoemde ‘marktconforme’ huurprijsaanpassing vragen. Deze is niet te verwarren met de, doorgaans contractueel vastgelegde, jaarlijkse indexering. Vaak worden huurder en verhuurder het over de voorgestelde verhoging of verlaging van de huurprijs niet eens en dan kunnen zowel de huurder als de verhuurder aanpassing van de huurprijs vorderen bij de kantonrechter. Sinds de wetswijziging van 2003 is, ingevolge artikel 7:304 BW, een dergelijke vordering van huurder of verhuurder tot aanpassing van de huurprijs – naar boven of naar beneden – alleen ontvankelijk indien deze vergezeld gaat van een advies, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde terzake deskundige/deskundigen.

Worden partijen het (ook) niet eens over de aan te wijzen deskundige(n) dan dient bij verzoekschrift aan de kantonrechter de aanwijzing van een deskundige te worden gevraagd.

De vaak op dergelijke huurovereenkomsten van toepassing verklaarde ROZ-bepalingen terzake de huurprijsaanpassing van winkelbedrijfsruimte voorzien echter in aanwijzing van een (eigen) deskundige door de ene partij en een eigen deskundige door de andere partij, welke deskundigen dan samen een derde deskundige aanwijzen. Daarmee is van ‘gezamenlijk benoemde deskundigen’ in de zin van artikel 7:304 BW natuurlijk geen sprake. Bovendien kan deze methode allicht duurder uitpakken voor huurder (en voor verhuurder) dan inschakeling van één deskundige, al dan niet van de Bedrijfshuuradviescommissie van de KvK (die doorgaans door de kantonrechter wordt aangewezen). De ROZ methode (3 deskundigen) is een afwijking van de wettelijke regels (1 deskundige) ten nadele van de huurder (want kostenverhogend) en dat is in het semi-dwingend huurrecht niet toegestaan. Aldus zou deze ROZ-bepaling (thans art. 18 lid 3 van de ROZ-bepalingen winkelbedrijfsruimte (versie 2012), (voorheen vrijwel gelijkluidend – art. 9 lid 2)) voor vernietiging in aanmerking komen.

Dat daarover in rechterlijke kringen vooralsnog verschillend wordt gedacht blijkt uit een tweetal recente uitspraken. Dezelfde huurder vroeg in beide zaken het toepasselijke artikel 9.2. van de ROZ–bepalingen te vernietigen, omdat het, volgens hem, ten nadele van de huurder van de wet afweek. Bij de kantonrechter in Den Bosch kreeg hij gelijk (LJN BY1179, d.d. 19 oktober 2012), in Breda kreeg hij ongelijk (LJN BZ3801, d.d. 20 maart 2013).

Huurders en verhuurders doen er dus goed aan om hetzij af te wijken van deze ROZ-bepaling of expliciet goedkeuring van deze bepaling bij de kantonrechter te vragen.

Wij helpen daar graag bij.

En de ROZ zou er goed aan doen zich nog eens over deze bepaling te beraden ten einde misverstanden te voorkomen.

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met de huurrechtspecialist van Stijl advocaten: prof. mr. C.A. (Carel) Adriaansens – 020 346 9980 / www.stijladvocaten.nl

Hoewel deze publicatie met grote zorgvuldigheid is samengesteld aanvaardt Stijl B.V. geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit deze uitgave zonder hun medewerking. De aangeboden informatie is bedoeld ter algemene kennisname en kan niet worden beschouwd als advies.