//Dienen van twee heren

Dienen van twee heren

Op 16 oktober jl. heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak gedaan (ECLI:NL:HR :2015:3099) in het kader van dubbelzijdige bemiddeling. In deze prejudiciële beslissing is aan veel onzekerheid een eind gekomen. Natuurlijk wisten we al enige tijd dat een bemiddelaar niet van twee walletjes mag eten; een makelaar mag geen courtage in rekening brengen bij én verkoper én koper van een onroerende zaak.

In dit geval ging het niet over koop/verkoop van een onroerende zaak maar over huur/verhuur. Bemiddelaar Duinzigt Woonservices BV had een woning van verhuurder, met diens uitdrukkelijke instemming, op haar website gezet. Verhuurder zou daar niet voor betaald hebben.  Een belangstellende aspirant-huurder zag zich, om voor die woning in aanmerking te komen, genoodzaakt zich bij Duinzigt in te schrijven en met haar condities akkoord te gaan. Eén van die condities was betaling van een bedrag  gelijk aan een volle maand huur aan Duinzigt zodra de huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder tot stand was gekomen.

Huurder vorderde, na betaling, dit bedrag terug omdat, volgens hem, Duinzigt geen recht heeft op ‘loon’. Duinzigt stelt daar tegenover dat ze uitsluitend voor woningzoekenden werkt en niet voor verhuurders en dus wel ‘loon’ bij lastgever (de aspirant huurder) in rekening mag brengen.

De Hoge Raad is het met huurder eens. Ook al ontvangt Duinzigt geen ‘loon’ van verhuurder, er was wel degelijk een contractuele afspraak met verhuurder gemaakt,  niet alleen voor plaatsing van de woning op de site van Duinzigt, maar ook voor exclusieve toegang tot de woning en het sluiten van een huurcontract via Duinzigt, zodat sprake is van bemiddeling. En in dat geval mag aan een huurder geen ‘loon’ in rekening worden gebracht.

Deze opvatting lijkt strijdig met de definitie van de bemiddelingsovereenkomst in art. 7:425 BW waar betaling van ‘loon’ als essentiale lijkt te zijn opgenomen, maar de Hoge Raad redeneert dat weg via het van overeenkomstige toepassing zijnde lastgevingsartikel van art. 7:417 lid 4, dat recht op loon verbiedt als de ‘lastgever’ een natuurlijk persoon is.

De Hoge Raad refereert bovendien (anticiperende interpretatie!) aan het wetsontwerp TK 2014/2015, 34 207, nr. 3, waarin wordt voorgesteld om aan artikel 7:427 een tweede zin toe te voegen, luidende: ‘De artikelen 7:417 en 7:418 BW zijn mede van overeenkomstige toepassing, indien de tussenpersoon geen recht op loon heeft’. Anders gezegd: ook als de opdrachtgever (i.c. verhuurder) geen betaling hoeft te doen aan de opdrachtnemer (bemiddelingsbureau) kan geen ‘loon’ in rekening worden gebracht bij de derde (huurder).

Dat zou, aldus de Hoge Raad, alleen anders zijn als de bemiddelaar zich zou hebben beperkt tot een ‘prikbordfunctie’ waarbij het de gegadigde huurder vrijstond direct in contact te treden met verhuurder. Maar dat is voor bemiddelingsbureaus/makelaars natuurlijk geen aantrekkelijk verdienmodel. Nog onaantrekkelijker voor de bemiddelingsbureaus/makelaars is de gedachte dat heel veel huurders op basis van dit arrest door hen aan de bemiddelaar betaald ‘loon’ kunnen terugvorderen tot 5 jaar na betaling. Volgens de Volkskrant (21 oktober pagina 8) kan het daarbij gaan om meer dan 100 miljoen Euro!

Voor nadere informatie kunt u zich wenden tot prof.mr.dr. C.A. Adriaansens en mr. L. Kruitwagen van ons kantoor.

2016-08-18T10:21:58+00:00