De wet bepaalt dat de rechter kan ingrijpen in een overeenkomst bij onvoorziene omstandigheden. Dat lijkt mooi bij tegenvallers als gevolg van de vastgoedcrisis. Een recente uitspraak van de rechtbank Den Haag (11 juli 2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:8483) laat – opnieuw – zien dat ontwikkelaars hierop vrijwel nooit een beroep kunnen doen. In dit nieuwsbericht wordt de zaak besproken. Vervolgens worden oplossingen aangedragen.

De feiten

Eind 2008 sluit de gemeente een samenwerkingsovereenkomst met een ontwikkelaar. Het gaat om een (her)ontwikkeling en omvat de realisatie van onder andere woningen. Partijen zijn overeengekomen dat tussentijdse aanpassing van de overeenkomst of zelfs beëindiging mogelijk is, “indien zich een extreme wijziging van omstandigheden (waaronder extreme wijziging van marktomstandigheden) voordoet welke naar objectieve maatstaven een verdere ongewijzigde uitvoering van deze overeenkomst voor partijen of een van hen in redelijkheid niet langer verantwoord maakt”. In dat geval dienen partijen met elkaar in overleg te treden. Dat gebeurt en partijen sluiten in 2011 een aanvullende overeenkomst. Kort daarna geeft de ontwikkelaar aan de overeenkomst toch niet na te kunnen komen. Er vindt opnieuw overleg plaats. Dat leidt niet tot een oplossing en de ontwikkelaar beëndigt in 2013 de samenwerking. De gemeente houdt echter vast aan de gemaakte afspraken. Partijen staan vervolgens voor de rechter.

(meer…)

Om in de toenemende vraag van Spaanstalige cliënten over investeringen in vastgoed en infrastructuur te voorzien, heeft Stijl recent een Spanish desk opgericht. In die desk wordt naast de kennis van de Spaanse taal, de kennis van cross border transacties en investeringen gebundeld met onze uitstekende kennis van de lokale vastgoed- en infrastructuurmarkt. Op die manier kunnen Spaanstalige cliënten optimaal worden begeleid bij hun vastgoed- en/of infratructuur investeringen in Nederland.

In een vonnis van 6 augustus jl. (ECLI:NL:RBOVE:2014:4247) heeft de Rechtbank Overijssel een interessante uitspraak gedaan over het retentierecht van de aannemer. Dit retentierecht was door de aannemer ingeroepen een dag nadat de opdrachtgever had aangegeven dat hij het geleverde werk niet opleveringswaardig vond en hij het object niet wenste te aanvaarden, na zijn eerdere weigering de laatste twee termijnen te betalen. Probleem was evenwel dat een gedeelte van de bij het object behorende kantoorruimte al door een drietal ICT-ers in gebruik genomen was, dat zij van die ruimte een sleutel hadden en dat ook de verhuismanager van de opdrachtgever een sleutel van die ruimte had. Was daarmee de gehele kantoorruimte uit de macht van de aannemer verdwenen? (Want dat is voor gebruikmaking van het retentierecht door de aannemer een keihard vereiste) . De kortgedingrechter vond van niet. Gegeven de omstandigheden – waarvoor ik naar de uitspraak zelf mag verwijzen – lijkt me dit een juiste uitspraak.
(meer…)

In een recente uitspraak van de Rechtbank Noord Nederland – in kort geding – is uitgemaakt dat van contractuele voorwaarden kan worden afgeweken op grond van onvoorziene omstandigheden (‘imprevision’). Ook als het gaat om twee professionele contractspartijen. De crisis speelt daar een belangrijke rol in.

In casu was overeengekomen dat na voltooiing van het project – met 24 geplande woningen – de grond bestemd voor publiek gebruik door de ontwikkelaar woon- en bouwrijp aan de gemeente zou worden opgeleverd en overgedragen voor de somma van 1 Euro. (meer…)

Gerechtshof Amsterdam 22 juli 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:2587

In dit arrest is de vordering van een huurder om het assortiment in zijn winkelruimte uit te mogen breiden afgewezen. De uitbreiding was volgens de huurder nodig om de exploitatie van zijn bedrijf rendabel te krijgen, maar in strijd met de contractuele bestemming in de huurovereenkomst.

De kantonrechter had de vordering van de huurder nog toegewezen, maar het Gerechtshof laat er geen misverstand over bestaan dat wijziging van de contractuele bestemming, tegen de wens van de verhuurder, niet zomaar mogelijk is.

Uitgangspunt van de wet is dat de huurder slechts de bevoegdheid heeft het gehuurde conform de contractuele bestemming te gebruiken (artikel 7:214 BW). De verhuurder heeft veel vrijheid om bij het aangaan van de huurovereenkomst beperkingen aan de exploitatie van het gehuurde te stellen. Het Gerechtshof oordeelt dat die beperkingen niet snel onaanvaardbaar zullen zijn en de huurder zich daaraan dus dient te houden.
(meer…)

De Europese Commissie heeft de nieuwe Algemene Groepsvrijstellingsverordening voor staatssteun (hierna: AGVV) aangenomen. Een van de belangrijkste veranderingen is dat de AGVV nu meer steuncategorieën bevat, zoals voor cultuur, sport en innovatie. Dit betekent dat (decentrale) overheden nu minder vaak hun steunmaatregelen vooraf hoeven aan te melden bij de Europese Commissie. De rapportageverplichting achteraf blijft wel bestaan. De AGVV treedt op 1 juli 2014 in werking.

(meer…)