Gerechtshof Amsterdam 22 juli 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:2587

In dit arrest is de vordering van een huurder om het assortiment in zijn winkelruimte uit te mogen breiden afgewezen. De uitbreiding was volgens de huurder nodig om de exploitatie van zijn bedrijf rendabel te krijgen, maar in strijd met de contractuele bestemming in de huurovereenkomst.

De kantonrechter had de vordering van de huurder nog toegewezen, maar het Gerechtshof laat er geen misverstand over bestaan dat wijziging van de contractuele bestemming, tegen de wens van de verhuurder, niet zomaar mogelijk is.

Uitgangspunt van de wet is dat de huurder slechts de bevoegdheid heeft het gehuurde conform de contractuele bestemming te gebruiken (artikel 7:214 BW). De verhuurder heeft veel vrijheid om bij het aangaan van de huurovereenkomst beperkingen aan de exploitatie van het gehuurde te stellen. Het Gerechtshof oordeelt dat die beperkingen niet snel onaanvaardbaar zullen zijn en de huurder zich daaraan dus dient te houden.

Het is vaste rechtspraak dat een substantiële wijziging van de exploitatie zonder toestemming van de verhuurder, kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Voorbeelden uit de rechtspraak zijn onder meer: het wijzigingen van een café in een coffeeshop, het wijzigen van een sportwinkel in een slagerij en het wijzigen van een kapsalon in een Surinaamse toko.

Maar ook indien de huurder vooraf toestemming aan de verhuurder vraagt om de exploitatie van het gehuurde te wijzigen, staat niet vast dat de gewenste wijziging in rechte kan worden afgedwongen. Uit dit arrest kan worden afgeleid dat dit alleen het geval zal kunnen zijn indien enerzijds de verhuurder geen (enkel) redelijk belang heeft om vast te houden aan contractuele bestemming en anderzijds de huurder de noodzaak van de gewenste wijziging in de exploitatie bewijst.

Partijen dienen zich bij het sluiten van de huurovereenkomst dus goed bewust te zijn van het belang van de omschrijving van de bestemming van het gehuurde en daarmee van de (toekomstige) exploitatiemogelijkheden.

De feiten in onderhavige zaak waren als volgt. Huurder huurde sinds 1 april 2010 een bedrijfsruimte in Amsterdam met de contractuele bestemming “ijssalon, inclusief de verkoop van stamppot in de wintermaanden”. Op enig moment heeft de verhuurder ingestemd, althans gedoogd dat de huurder ook wafels is gaan verkopen.

Eind 2013 verzoekt de huurder om de contractuele bestemming (verder) uit te breiden met de verkoop van pannenkoeken, waartoe ook de inrichting van het gehuurde moet worden gewijzigd. Als motivering voert de huurder aan dat de wijziging noodzakelijk is om de exploitatie van zijn bedrijf rendabel te maken. De verhuurder weigert de toestemming omdat de aanwezigheid van de ijssalon voor hem van specifiek belang is en hij het verder oprekken van de bestemming wil voorkomen.

De kantonrechter wijst de vordering van de huurder om de bestemming en inrichting te wijzigen toe, omdat – kort samengevat – het vasthouden aan de beperkte omschrijving van de bestemming “ijssalon” in de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

De verhuurder gaat vervolgens in hoger beroep en krijgt van het Gerechtshof alsnog gelijk. Het Hof motiveert het arrest – kort samengevat – als volgt:

  1. De huurder heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat een rendabele bedrijfsvoering binnen de huidige bestemming / assortiment niet mogelijk was;
  2. De verhuurder heeft (wel) voldoende aannemelijk gemaakt dat hij – bij het aangaan van de huurovereenkomst – specifiek belang had bij de exploitatie van een (goede) ijssalon;
  3. Volgens het Hof bestaat er een wezenlijk verschil tussen een ijssalon en een pannenkoekenhuis;
  4. Volgens het Hof bestaat er gezien de omstandigheden van het geval een aanmerkelijk kans dat de bestemming steeds verder wordt opgerekt en het gehuurde op den duur het karakter van een ijssalon volledig zal kunnen verliezen;
  5. De verhuurder heeft verregaande vrijheid bij het bepalen van de exploitatie en de beperking van de gebruiksmogelijkheden was in dit geval niet onaanvaardbaar.

De vordering van de huurder jegens de verhuurder wordt dus alsnog afgewezen, omdat de noodzaak tot wijziging door de huurder onvoldoende is aangetoond en de verhuurder een redelijk belang bij handhaving van de beperking aannemelijk heeft kunnen maken. Wat direct opvalt is dus dat de huurder in dit soort situaties een zwaardere stelplicht en bewijslast heeft dan de verhuurder.

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met mr. W. (Wouter) den Harder, denharder@stijladvocaten.nl en prof. mr. C.A. Adriaansens, adriaansens@stijladvocaten.nl en / of via telefoonnummer 020 346 9980.

Hoewel deze publicatie met grote zorgvuldigheid is samengesteld aanvaardt Stijl B.V. geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit deze uitgave zonder hun medewerking. De aangeboden informatie is bedoeld ter algemene kennisname en kan niet worden beschouwd als advies.