De verkoper van onroerend goed moet garanderen dat het verkochte niet is belast met een bijzondere last of beperking, tenzij de koper die uitdrukkelijk heeft aanvaard (artikel 7:15 BW). De verkoper kan de koper bovendien geen onderzoeksplicht voor deze bijzondere lasten of beperkingen tegenwerpen. Een dergelijke bijzondere last of beperking kan ook voortvloeien uit het bestemmingsplan.

Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft in dit verband onlangs een opmerkelijk arrest gewezen. De verkoper in deze zaak had twee aan elkaar grenzende kadastrale percelen verkocht met als kwalitatieve aanduiding in de koopovereenkomst: ‘door koper te gebruiken als bouwgrond’. De koper wilde op de grond een woning met garage bouwen.

Na de levering bleek de koper dat op het tweede kadastrale perceel waarop de garage zou worden gebouwd geen woonbestemming, maar een agrarische bestemming rustte met de aanduiding “kernrand”. De koper betoogt in de procedure dat hem geen “bouwgrond” is geleverd omdat op het tweede perceel een bouwverbod rust. De koper vordert ontbinding van de koopovereenkomst en schadevergoeding.

Het Hof geeft de koper in zoverre gelijk dat de omschrijving “bouwgrond” in de koopovereenkomst inderdaad suggereert dat de koper er van uit mocht gaan dat de door hem gewenste bebouwing op beide percelen zou zijn toegestaan. Echter, het Hof meent dat het enkele feit dat op het tweede perceel een agrarische bestemming rust, nog niet betekent dat hem geen “bouwgrond” is geleverd. Of sprake is van “bouwgrond” moet volgens het Hof nader worden beoordeeld aan de hand van de feitelijke consequenties die de agrarische bestemming heeft voor de bebouwingsmogelijkheden op het tweede perceel.

Aan de hand van een brief van de gemeente over de planologische status van het tweede perceel overweegt het Hof dat “het in redelijkheid niet valt te betwijfelen dat de koper een buitenplanse ontheffing zou hebben verkregen” voor de bouw van zijn garage. Omdat de koper volgens het Hof dus een ontheffing kan krijgen om zijn garage realiseren, kan niet gezegd worden dat de verkoper geen “bouwgrond” heeft geleverd.

De redenering is opmerkelijk. Uit eerdere rechtspraak blijkt namelijk dat de bestemming ‘dienstwoning’ (Hof Arnhem 21 oktober 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BH1293) of een ‘agrarische bestemming’ (Hof Leeuwarden 26 april 2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BQ3533) uit het bestemmingsplan als een bijzondere last of beperking kan worden beschouwd. Aldus is in casu goed verdedigbaar dat een perceel bouwgrond dat wordt verkocht met de contractuele bestemming “bouwgrond” voor het realiseren van een woning met garage, belast is met een bijzondere last of beperking ex artikel 7:15 BW, indien blijkt dat daarop ten tijde van de levering conform het bestemmingsplan niet gebouwd mag worden. Nu de koper dit bouwverbod niet uitdrukkelijk heeft aanvaard, is de verkoper daarvoor aansprakelijk.

De vraag of – na de notariële levering – wellicht door de koper op enigerlei wijze een ontheffing van het bouwverbod zou kunnen worden verkregen, is daarbij niet relevant. Dit te meer, nu het verlenen van een ontheffing te allen tijde afhankelijk is van bezwaar en beroep. Op voorhand kan dus per definitie niet worden gegarandeerd dat een ontheffing wordt verleend.

Het arrest illustreert in ieder geval maar weer eens dat het van groot belang is om voorafgaand aan sluiten van een koopovereenkomst het bestemmingsplan goed te controleren, zodat wederzijds geen verkeerde verwachtingen worden gewekt. Onderhavige procedure – die uiteindelijk ruim vier jaar duurde – had hiermee in ieder geval kunnen worden voorkomen.

Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 16 september 2014, ECLI:NL:GHSHE2014:3657

Voor nadere informatie kunt u zich wenden tot mr. W. den Harder of telefonisch via 020 346 9980.

Hoewel deze publicatie met grote zorgvuldigheid is samengesteld aanvaardt Stijl B.V. geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit deze uitgave zonder hun medewerking. De aangeboden informatie is bedoeld ter algemene kennisname en kan niet worden beschouwd als advies