Beste relatie,
Graag zouden we een nieuw wetsvoorstel onder uw aandacht willen brengen. Afgelopen dinsdag 27 september hebben de fracties in de Tweede Kamer van de SP, PvdA, CDA en Groenlinks aan de Raad van State een wetsvoorstel aangeboden. Dit voorstel beoogt huurders van winkelruimten een verdergaande bescherming te bieden in geval de verhuurder de huurovereenkomst wil beëindigen vanwege een op handen zijnde renovatie. Omdat de fracties van de initiatiefnemers gezamenlijk een meerderheid hebben in de Tweede Kamer, is de kans aanwezig dat het initiatiefvoorstel op enig moment (al dan niet in gewijzigde vorm) wordt aangenomen. Dit kan directe gevolgen hebben voor uw praktijk.
Sinds 2003 biedt de wet de verhuurder van retailbedrijfsruimte de mogelijkheid om de huurovereenkomst na het einde van de eerste huurtermijn van ten minste 5 jaar te beëindigen indien de verhuurder het gehuurde wil renoveren. In dat geval moet de renovatie niet mogelijk zijn met instandhouding van de huurovereenkomst. Als de verhuurder aannemelijk kan maken dat een huurbeëindiging noodzakelijk is, dient de rechter de huurbeëindigingsvordering van de verhuurder toe te wijzen. Na een huurperiode van 10 jaar geeft de wet de verhuurder meer mogelijkheden om de huurovereenkomst via de rechter te beëindigen. Na een huurperiode van 10 jaar kan de rechter de huurovereenkomst na afloop van de daaropvolgende huurperiode op verzoek van de verhuurder beëindigen, indien de belangen van de verhuurder bij beëindiging prevaleren boven de belangen van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst. In die belangenafweging houdt de rechter rekening met alle belangen van zowel de verhuurder als de huurder, waaronder bijvoorbeeld een mogelijk exploitatietekort bij voortzetting van de huurovereenkomst, de passendheid van de huurder bij het nieuwe concept, maar ook (financiële) gevolgen van de huurder bij huurbeëindiging. Huurbeëindiging op grond van een belangenafweging, wordt in de praktijk vaak in het voordeel van de verhuurder beslist; veelal zijn de belangen van de verhuurder bij beëindiging immers groter dan de belangen van de huurder bij voortzetting.
De huurder van retailbedrijfsruimte is de spil in de wijk die meewerkt aan de opbouw van de wijk, aldus de indieners van de initiatiefwet. Naar het oordeel van de initiatiefnemers kan de huurder – de spil in de wijk – in geval van renovatie machteloos staan en vrij eenvoudig op straat worden gezet door de verhuurder. De initiatiefnemers vinden het goed dat de wet regelt dat de panden gemakkelijk kunnen worden gerenoveerd, maar kunnen zich er niet in vinden dat de huurder het pand al na 5 jaar moet verlaten en dan geen recht heeft op de wettelijke huurtermijn van ten minste 10 jaar (de termijn die volgens de wetgever nodig is om de door de huurder gemaakte investering terug te kunnen verdienen).
Voorgesteld wordt om de wet zodanig te wijzigen dat renovatie weliswaar mogelijk blijft, maar dat renoveren in beginsel alleen kan met voortzetting van de huurovereenkomst. Als ontbinding desondanks nodig mocht zijn, dan kan dat pas na 10 jaar en heeft de huurder recht op een minimale vergoeding. De rechter krijgt ruime bevoegdheden om de belangen te wegen en daarnaar te handelen, met als uitgangspunt dat de huurovereenkomst in stand blijft bij renovatie.
De initiatiefnemers zijn van mening dat de enkele wetenschap dat een huurder juridisch sterk staat, veel verhuurders tot beter gedrag zal dwingen. Volgens hen procederen verhuurders noch huurders graag en zullen partijen hun best doen er samen uit te komen.
Wij verwachten dat er veel commentaar op het wetsvoorstel zal komen. De huidige wet maakt namelijk al een onderscheid tussen renovatie met en renovatie zonder huurbeëindiging. Alleen ingeval renovatie zonder huurbeëindiging niet mogelijk is, zal de rechter de vordering tot huurbeëindiging kunnen toewijzen. De vraag of huurbeëindiging nu wel of niet noodzakelijk is, is nu juist iets dat regelmatig bij de rechter wordt uitgevochten. Dat blijkt uit de vele jurisprudentie over dit onderwerp. Daarnaast ven/vachten wij dat er veel ophef zal komen van de kant van verhuurders. De verhuurder zal immers in de meeste gevallen de investering in de renovatie alleen kunnen terugverdienen indien hij met nieuwe huurders (die passen bij het nieuwe concept) kan contracteren. Daarnaast is het vaak voor een succesvol renovatieplan van belang om de zittende huurders er op relatief korte termijn uit te kunnen krijgen.
Op dit moment hebben huurders die uit het gehuurde moeten vanwege een op handen zijnde renovatie in beginsel alleen recht op een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten. In beginsel, want veelal zal een huurder tijdens de onderhandelingen over de huurbeëindiging meer krijgen. Als in de wet wordt opgenomen dat de huurder recht heeft op – minimale -compensatie (en dus meer dan een loutere tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten) zal dat de positie van de huurder bij de onderhandelingen sterker maken en van de verhuurder zwakker.
Het voorstel wordt thans voor advies naar de Raad van State gestuurd en dan naar de Tweede Kamer. Wij zullen u op de hoogte houden van de ontwikkelingen van het wetsvoorstel.
Wij achten het van belang om bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten alvast vooruit te lopen op het eventueel in werking treden van het wetsvoorstel. Dit om te trachten te bewerkstelligen dat een rechter de beoogde belangenafweging in het voordeel van de verhuurder zal maken en niet meer dan de (dan wettelijk vastgelegde) minimale compensatie zal toewijzen. Uiteraard zal per situatie moeten worden beoordeeld op welke wijze in nieuwe huurovereenkomsten hier rekening mee kan worden gehouden.
Indien het bijvoorbeeld reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst aannemelijk is dat het gehuurde op korte termijn zal worden gerenoveerd, waarbij de kans aanwezig is dat de verhuurder wenst dat de huurovereenkomst zal worden beëindigd, kan ervoor worden gekozen een huurovereenkomst voor maximaal twee jaar aan te gaan. Deze eindigt dan automatisch na deze twee jaar.
Ook kan reeds in de overwegingen van de huurovereenkomst worden opgenomen, dat het gehuurde op termijn zal worden gerenoveerd. Op deze manier is het bij de huurder bekend dat een renovatie op korte termijn tot de mogelijkheden behoort en is de kans groter dat de rechter zal oordelen dat de huurder welbewust het risico heeft genomen om de huurovereenkomst aan te gaan. Niet alleen zal dat voordelig zijn voor de verhuurder in de door de rechter te verrichten belangenafweging, ook is het aannemelijk dat dit een negatief effect zal hebben voor de toe te wijzen compensatie.
Daarnaast dienen verhuurders er reeds op bedacht te zijn dat bij inwerkingtreding van de wetswijziging, het niet meer mogelijk is de huurovereenkomst na 5 jaar te beëindigen op grond van renovatie. De huurder heeft dan recht op een huurtermijn van 10 jaar en dan nog zal de rechter de huurbeëindiging alleen toewijzen indien de belangen van de verhuurder bij renovatie prevaleren boven de belangen van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst.
Voor meer informatie over dit onderwerp of over het huurrecht kunt u contact opnemen met prof. mr. C.A. (Carel) Adriaansens via 020 346 9980 of www.stijladvocaten.nl
Deze nieuwsbrief is een uitgave van Stijl advocaten. Stijl advocaten is een hoogwaardige juridische dienstverlener ten behoeve van de professionele vastgoedmarkt en de overheid. Deze nieuwsbrief wordt uitsluitend aan relaties van Stijl advocaten verzonden.
Hoewel deze publicatie met grote zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Stijl B.V. geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit deze uitgave zonder hun medewerking. De aangeboden informatie is bedoeld ter algemene kennisname en kan niet worden beschouwd als advies.