Cliënt: Raymond Hoogwegt van Neddex Vastgoed N.V.
Sinds wanneer cliënt van STIJL Advocaten: 2009
Uitgelichte zaak: uitbreiding retailpark Ekkersrijt

Neddex is gespecialiseerd in de aankoop en het beheer van commercieel vastgoed in Nederland en Duitsland. Een aanzienlijk deel van dit vastgoed bestaat uit perifere detailhandelsvestigingen (PDV’s) en grootschalige detailhandelsvestigingen (GDV’s). Zoals de winkels die het bedrijf verhuurt op retailpark Ekkersrijt, aan de rand van Son en Breugel, nabij Eindhoven. In 2013 had de gemeente plannen om extra winkelruimte in dit gebied te creëren. Een slechte timing, vond Neddex-directeur Raymond Hoogwegt. Samen met STIJL-partner Michiel van Driel ging hij het bestuursrechtelijke gevecht aan.

Neddex Vastgoed N.V. is gevestigd in Rotterdam, in een stijlvol monumentaal pand. In het kantoor, met uitzicht op de Maas, begroeten Raymond Hoogwegt en Michiel van Driel elkaar enthousiast, met een inmiddels geheel ingeburgerde Corona-boks. De twee leerden elkaar in 2009 kennen, via een andere cliënt van STIJL Advocaten. Sindsdien hebben de mannen – beiden gedreven professionals en gemakkelijke praters – geregeld overleg. Raymond Hoogwegt waardeert de korte lijnen met het Amsterdamse nichekantoor, hij weet dat hij Michiel van Driel altijd kan benaderen. Hij vertelt: “Zo’n vast aanspreekpunt is erg prettig, ik krijg daardoor niet telkens te maken met een nieuwe jurist die zich moet verdiepen in mijn dossier, zoals bij grote firma’s geregeld het geval is. De werkwijze van STIJL scheelt tijd en geld. Al meer dan tien jaar ben ik uiterst tevreden over de samenwerking. Ik ben onder de indruk van de vakkennis van Michiel. Hij is thuis in alle facetten waar wij bij Neddex mee te maken hebben.”

Daarom STIJL: actuele kennis van bestuursrecht
De vastgoedondernemer en oud-vastgoedbankier vervolgt: “Als belegger moet ik risico’s signaleren en kansen benutten. Ik ben zelf ook juridisch onderlegd. Maar bestuursrecht is echt een vak apart. Daar moet je helemaal in zitten, alle jurisprudentie bijhouden. Het ontbreekt mij aan tijd om dat te doen. Het is dus zaak om goede contacten te hebben met een partij die volledig ingelezen is. Waar ik terecht kan voor een quick scan, uitgebreid advies of een procedure.”
Dat laatste was onder meer het geval in 2013, in de zaak met de gemeente Son en Breugel. Raymond Hoogwegt: “Het winkelcomplex op Ekkersrijt, nabij Eindhoven, is een mooi project dat Neddex al twintig jaar in eigendom heeft. Zo huurt De Donjon Meubelen bij ons, een regionaal en koninklijk onderscheiden familiebedrijf dat al meer dan een eeuw actief is. Deze winkel zit in het deel dat we ‘De Woonburcht’ noemen. Ons complex, naast IKEA, meet bijna achtduizend vierkante meter. Ekkersrijt is overigens geen traditionele woonboulevard, maar meer een retailpark, of home en living center zoals de gemeente het graag noemt, waar ook zogenaamde bruin- en witgoedwinkels, horeca en fastfoodformules gevestigd zijn, zoals onze klanten Platte TV en Burger King.”

De rol van STIJL: belangen verdedigen
Wat speelde er acht jaar geleden precies? Raymond Hoogwegt: “De gemeente was van plan om 25.000 vierkante meter extra winkelruimte te realiseren op Ekkersrijt. Op zich stonden we daar niet negatief tegenover. De consument heeft behoefte aan ruimte, aan makkelijk parkeren, aan doelgericht inkopen doen en aan goede producten tegen scherpe prijzen van category killers, zoals de Mediamarkt. De kracht van detailhandel aan de rand van de stad is clustering van dergelijke activiteiten.”
Michiel van Driel vult aan: “PDV en GDV hebben overal in Nederland groot draagvlak onder de lokale bevolking. Wethouders doen geregeld de grootste moeite om een populaire winkelformule binnen te halen. Vaak is er echter weinig oog voor de belangen van ondernemers die al in het gebied gevestigd zijn. Een ordentelijk ondernemersklimaat is voor deze winkeliers van groot belang. In het geval van Ekkersrijt was het prima dat de gemeente er wat meters bij wilde doen. Maar dit waren er echt veel te veel op het verkeerde moment.”

Onderweg met STIJL: traineren door procederen
Raymond Hoogwegt: “Het gerucht ging ook dat de projectontwikkelaar aan de al op Ekkersrijt gevestigde bedrijven trok. In ons geval ook Kwantum, die 2.700 vierkante meter van ons huurde. Maar bovenal was ik niet blij met de timing van de bouwplannen, zo net na de euro- en retailcrisis van 2011 en 2012. Een onzekere periode, omdat de economie zich net aan het herstellen was.”
Michiel van Driel: “Er restte ons niet anders dan het aanwenden van rechtsmiddelen.”
Raymond Hoogwegt: “In het bestuursrecht draait het om offensief en defensief. Soms is het voor mij als vastgoedondernemer heel hinderlijk als ik te maken krijg met belanghebbenden die hun mening geven over uitbreidingsplannen. Maar soms weet ik mezelf in die positie te plaatsen. In de zaak van Ekkersrijt richtten Michiel van Driel en ik ons niet alleen op oneerlijke concurrentie en op het benaderen van onze huurders door de projectontwikkelaar, maar maakten we daarnaast bezwaar tegen de toename van verkeersstromen naar het nieuw te ontwikkelen winkelgebied. Door het indienen van bezwaar, werd de gemeente genoodzaakt om de uitbreiding van het nieuwe winkelgebied nog eens goed tegen het licht te houden en te heroverwegen. Omdat de gemeente voet bij stuk hield, hebben we de uitbreiding vervolgens bij de bestuursrechter aangevochten.”

Resultaat met STIJL: verlies blijkt winst te zijn
Michiel van Driel licht de aanpak toe: “Je probeert zo’n zaak natuurlijk te winnen, maar vaak is dat niet mogelijk. Dat neemt niet weg dat procederen zinvol kan zijn, al is het maar omdat procederen tot vertraging kan leiden en de tijd in je voordeel kan uitpakken. En door te procederen kan er soms alsnog ruimte ontstaan voor een minnelijke regeling.”
Raymond Hoogwegt: “Je moet in het bestuursrecht vaak eerst een vuist maken om serieus genomen te worden.”
De bezwaren werden uiteindelijk door de Raad van State verworpen. De ontwikkelaar kon gaan bouwen en zijn afspraken met Kwantum handen en voeten geven. Toch beschouwden de Neddex-directeur en Michiel van Driel het bestuursrechtelijke gevecht niet als verloren. Raymond Hoogwegt besluit: “Het aardige is dat we na het procederen twee of drie jaar verder waren. De economie was daardoor in een andere fase terechtgekomen. Toen het winkeloppervlak van Kwantum eind 2015 vrijkwam, konden we die meters vrij snel verhuren aan de vernieuwende winkelformules Lamp en Licht en Platte TV. Bij die laatste winkelketen kunnen consumenten niet alleen grote televisies maar ook grote barbecues kopen. Echt geweldig. Het is een plek waar vooral mannen graag komen.” De Rotterdamse entrepreneur lacht. “Achteraf gezien ben ik blij dat de zaken in 2013 zijn gelopen zoals ze zijn gelopen.”

Tekst: Iris Stam